工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場前景怎么樣?近些年來，隨著線上經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)也如一匹黑馬一樣沖入了投資者的視線。

由于工業(yè)地產(chǎn)的地理位置通常在城市副中心或郊區(qū)，對(duì)交通與人流量沒有太多硬性需求;因商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值首要是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿θ丝诩星胰肆髁慷嗟募猩虡I(yè)地段。而且工業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，主要是側(cè)重于辦公與生產(chǎn)的內(nèi)、外部的空間環(huán)境的營造，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)需要依據(jù)市場的需求，主要是為了滿足終端客戶群體所滿意的空間環(huán)境營造。

(資料圖)

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測報(bào)告》分析：

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析

伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對(duì)于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)、細(xì)分化趨勢明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)需求穩(wěn)步上升，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。近年來，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模增速較快，平均增速在7%以上。

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)。它是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。

工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場所，能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運(yùn)營商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤，而運(yùn)營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費(fèi);小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出租獲取租金回報(bào)。

與住宅地產(chǎn)不同的是，工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實(shí)體企業(yè)。因我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不濟(jì)，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導(dǎo)致了企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，同時(shí)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡，行業(yè)有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。

此外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容，除了倉儲(chǔ)物流外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房等資產(chǎn)類別進(jìn)一步受到外資關(guān)注。

根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。

工業(yè)項(xiàng)目的地理位置通常在城市副中心或郊區(qū)，對(duì)交通與人流量沒有太多硬性需求;因商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值首要是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿θ丝诩星伊髁看蟮募猩虡I(yè)地段;工業(yè)項(xiàng)目就可以不臨界面，不需要形象的展示，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于外觀形象展示面即臨界面的要求很高。

據(jù)了解，近幾年，物流倉儲(chǔ)逐漸成為極具韌性的地產(chǎn)板塊。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報(bào)率在6%~8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%~5%和住宅地產(chǎn)的2%~3%。并在疫情影響下展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

工業(yè)地產(chǎn)的土地投入相對(duì)較低，基準(zhǔn)地價(jià)只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻與其他的地產(chǎn)門類相比要低很多，未來工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化。

隨著中國進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求逐年呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)正迎來全新發(fā)展浪潮。

各地工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)生水起，中國工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)已經(jīng)在地域分布及建設(shè)模式上取得了一定的特色、從區(qū)域分布來看，環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)，依托其雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，成為全國工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動(dòng)發(fā)展勢頭，大力開展工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)，目前基本形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動(dòng)、西部特色發(fā)展”的空間格局。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。過去很長一段時(shí)間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場。與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比，我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段。

因此，在過去工業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橥顿Y金額大，開發(fā)難度高，管理專業(yè)度需求嚴(yán)格等，在以前經(jīng)常被人忽略，持有形式也多是業(yè)主自持。工業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶要么是生產(chǎn)型企業(yè)購買廠房辦公樓或是技術(shù)、科技型上市公司或預(yù)備上市的公司購置獨(dú)立辦公樓;商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客以個(gè)人或公司為單位的經(jīng)營戶或投資者。

從我國目前來看，在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長，我國的工業(yè)廠房工程也將高速成長。目前我國部分行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的戰(zhàn)略機(jī)遇，國家也出臺(tái)了相關(guān)政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和完善，工業(yè)地產(chǎn)迎來全新發(fā)展新浪潮，成為未來幾年地產(chǎn)投資黑馬。

在“新基建”浪潮的推動(dòng)下，5G、大數(shù)據(jù)、AI等技術(shù)將更一步地發(fā)展和深入應(yīng)用，工業(yè)地產(chǎn)作為新基建時(shí)代，工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體，也將迎來一場新的發(fā)展機(jī)遇。智慧工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正向著智慧化、創(chuàng)新化、生態(tài)化的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

想要了解更多工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測報(bào)告》。報(bào)告在總結(jié)中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測論證。報(bào)告資料詳實(shí)，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較。如果企業(yè)想抓住機(jī)遇，并在合適的時(shí)間和地點(diǎn)發(fā)揮最佳作用，那么我們推薦您閱讀我們的報(bào)告。我們的報(bào)告包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。在未來的競爭中擁有正確的洞察力，就有可能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)獲得領(lǐng)先優(yōu)勢。

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