2022年7月21日，全球知名的獨立房地產顧問服務公司萊坊發(fā)布2022年《財富報告》中文版。踏入第十六年，報告探討了財富分布、100個優(yōu)質豪宅市場，態(tài)度調查重點分析，以及《萊坊奢侈品投資指數》。

圖片說明：

萊坊高級董事及中國內地國際投資部主管余玫萱 Samantha Yu（左）

萊坊北京國際投資部副董事逯彥東 Alan Lu（右）

報告的主要內容：

1、2021年全球超高凈值人士數量迎來了9.3%的增長，其中增幅最大的五個國家及地區(qū)分別為美國(+13%)、英國（+11%）、法國（+10%）、日本（+8%）、中國內地（+6%）。

2、未來五年，亞洲和澳大拉西亞（+33%）的超高凈值人士增長最快。

3、十年來看，從2016年到2026年，亞洲將超越歐洲成為第二大財富中心。

4、預計到2026年，中國內地的超高凈值人士的增幅排名全球第三位（+256%）。

5、亞洲40歲以下白手起家的超高凈值人士數量為44,565人，占比該地區(qū)超級富豪總人數26%，比例相對較高。

6、2021年，迪拜豪宅價格以44.4%的按年增長一舉躍升國際豪宅指數榜首，莫斯科以42.4%的漲幅緊隨其后。

7、2021年，亞太地區(qū)豪宅價格按年上升7.5%，其中上海（+16.5%）的增幅排名位列亞太地區(qū)第四位。

8、北京樓價最高的1%的豪宅入場門檻為760萬美元，在豪宅門檻價格榜單中排名第二。

9、據態(tài)度調查結果顯示，最受不同國家和地區(qū)超高凈值人士歡迎的置業(yè)目的地分別是美國、英國、澳大利亞、西班牙及法國。

10、《萊坊奢侈品投資指數》顯示葡萄酒和手表都以16%的漲幅成為2021年最受高凈值人士歡迎的投資奢侈品；藝術品以13%的漲幅位列第三，其中與數字藝術品相關的非同質化代幣（NFT）吸引了新一波收藏家。

財富分布

資料來源：2022年《財富報告》第14頁

超高凈值人士: 含自住住宅在內，資產凈值達到或超過3,000萬美元的人士。

根據萊坊《財富報告》顯示，繼2020年2.4%的增幅之后，全球超高凈值人士增加了近52,000人，增幅達9.3%。

在2020至2021年間，全球除非洲之外，超高凈值人士數量都實現增長，北美（+ 12.2%），俄羅斯及獨立國家聯合體（+ 11.2%），澳大拉西亞（+ 9.8%），中東（+ 8.8%），拉丁美洲（+ 7.6%），歐洲（+ 7.4%）和亞洲（+ 7.2%）。而非洲的超高凈值人士數量下降0.8%。

萊坊《財富報告》副主編Flora Harley表示：“按絕對值計算，2021年，超高凈值人士增幅最大的五個國家及地區(qū)分別為美國、英國、法國、日本與中國內地?！敦敻粓蟾妗分赋?，平均而言，在超高凈值人士的財富中，三分之二超高凈值人士將財富分配到房地產?？傌敻恢?，首套房和二套房的占比不足三分之一，其余財富則直接或間接（例如通過房地產投資信托基金（REIT））投入于投資性房產。”

未來五年，萊坊預計全球超高凈值人士將進一步增長28%，其中亞洲和澳大拉西亞（+33%）的增長最快，其次是北美（+28%）和拉丁美洲（+26%）。

在2016年到2026年的十年間，萊坊預測全球超高凈值人士將增加一倍以上，從348,355人增至783,671人。至2026年，亞洲將超過歐洲成為世界第二大財富中心。

2021年，中國內地有93,854名超高凈值人士，預計在未來五年內，中國內地的超高凈值人士的數量將進一步增長，預計增幅為42%。

數據來源: 萊坊財富規(guī)模評估模型

萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管朱磊表示： “據2022年《財富報告》顯示，2021年是私人資本投資商業(yè)地產創(chuàng)紀錄的一年，私人投資者的投資支出接近4,050億美元，較2020年增長了52%，這一數據遠遠超過了機構投資者的交易反彈量，機構投資者的投資額僅增長了29%。我們預計2022年私人投資者的投資支出將進一步增長，且高凈值人士的投資資產組合會更多元，區(qū)域會更廣泛以防范和對沖單一資產或單一區(qū)域的資產貶值。”

展望將來 – 是新一代超高凈值人士主導?

萊坊首次研究全球超高凈值人士數量中的“下一代”的規(guī)模以及該數據對于房地產市場的意義。據估計，全球范圍內40歲以下白手起家的超高凈值人士數量為129,557人，幾乎占超高凈值人士總數的五分之一。北美擁有最多年輕超高凈值人士，為44,751人；亞洲該類別富豪的總數略低，為44,565人，但在該地區(qū)超級富豪中所占比例較高，為26%。

萊坊私人辦公室主管Rory Penn表示：“年輕的超高凈值人士希望在不同的地區(qū)持有資產。”

豪宅市場 - 國際豪宅指數

數據源：2022年《財富報告》，第50頁

該指數追蹤了截至2021年12月的過去12個月內，全球100座主要城市、陽光度假地和滑雪勝地的價格表現，包含以下重點：

1、該指數在2021年上升了8.4%，較2020年不到2%的增幅有明顯上漲，是2008年該指數問世以來的最高增幅。

2、2021年，在該指數追蹤的100個豪宅市場中，只有7個市場的房價出現下降，而35%的市場都迎來了10%或以上的驚人增幅。

3、2021年，迪拜的豪宅價格按年上漲44.4%，尤其是高端市場表現尤其活躍，歷來金額在1,000萬美元以上的豪宅銷售額僅占所有交易量的2%；而2021年，這一數字上升至7%。莫斯科在該指數榜排名第二位，其豪宅價格按年增長42.4%。。

4、首爾（+21%）、臺北（+18.9%）、黃金海岸（+17.1%）、上海（+16.5%）和悉尼（+16.2%）是亞太區(qū)表現最好的豪宅市場。

5、廣州、北京和深圳這幾個中國內地城市的豪宅價格分別增長11.4%、8.9%和4.3%。

6、展望未來，迪拜、邁阿密和蘇黎世樓價升幅領先，預計到2022年底，豪宅價格將上漲10%至12%。預計2022年亞洲城市的樓價升幅將略有回落，中國上海豪宅價格預計今年將上漲6%，中國香港特別行政區(qū)的豪宅價格預計將上漲最多3%。

萊坊高級董事及中國內地國際投資部主管余玫萱表示：“2021年，隨著新冠疫苗的日漸普及、全球經濟形勢不確定性的逐步削弱，豪宅市場重新活躍起來。此前，市場相關群體因疫情封鎖、居家辦公等客觀因素積累了更多的儲蓄，其中一些資金被重新投資到房地產市場，作為在不確定性加劇時期財富保值的一種手段。2022年可能會經歷一段時間的調整，房地產市場恢復了慣有的季節(jié)性，邊境重新開放，疫情得到抑制，我們預計2022年豪宅價格將處于健康增長狀態(tài)。”

萊坊北京國際投資部副董事逯彥東表示：“盡管目前看來，市場仍然存在一些不確定因素。但2022年，包括倫敦、迪拜、邁阿密、蘇黎世等在內的市場我們預計將持續(xù)穩(wěn)健上漲。其中以英國倫敦為例，得益于其樓市相對成熟，仍屬于投資避風港，不過英國通脹仍處于高位，生活成本激增使得部分本地剛需轉向租房，從而帶動了租金上漲，這也將推進更多國際投資者進入英國倫敦樓市。”

國際豪宅指數100

豪宅市場表現，年度樓價增長（2020年12月至2021年12月）

所有樓價變化以當地貨幣計算

以下十個市場中售價前1%住宅的門檻價格

摩納哥在排名榜中名列前茅。北京排名第二并且其豪宅樓價在2021年按年上升近9%，豪宅價格要達到760萬美元才能成為售價最昂貴的前1%的住宅。此外，中國香港特別行政區(qū)長期以來是全球最活躍的豪宅市場之一，其豪宅單價連續(xù)第15年為全球第二，但其售價前1%住宅的門檻價格相對低于其他其他市場，以540萬美元排名第六。

態(tài)度調查

萊坊邀請600余位私人銀行家、財富顧問、中介和家族辦公室代表參與調查，他們?yōu)槌邇糁悼蛻艄芾碇鴥r值逾3.5萬億美元的資產。

調查結果重點

財富趨勢：

1、近80%的受訪者（理財顧問和私人銀行家）表示其客戶的財富在過去一年有所增長，超過一半的受訪者認為增長“顯著”（增幅超過10%）。

2、技術/數字化、私募股權/風險投資、房地產被受訪者認為是影響其創(chuàng)造和保存財富的前三大機遇；而通貨膨脹、稅收和監(jiān)管以及新冠病毒變異毒株則被其視為是影響創(chuàng)造和保存財富的前三大威脅。

3、18%的亞洲超高凈值人士已經擁有某種加密貨幣，13%的亞洲超高凈值人士投資非同質化代幣（NFT）。

4、23%的態(tài)度調查的亞洲受訪者表示，他們的客戶今年計劃直接投資商業(yè)地產；約四分之一的亞洲受訪者預計，其客戶將通過房地產投資信托基金（REIT）或債務基金進行間接投資。

住宅房產：

1、平均而言，全球超高凈值人士擁有2.9套住宅，亞洲超高凈值人士擁有3.3套住宅。

2、全球21%的超高凈值人士計劃在2022年購買新房，美國、英國、澳大利亞、法國、西班牙是其首選的置業(yè)目的地。

萊坊高級董事及中國內地國際投資部主管余玫萱表示：“豪宅市場的繁榮遠未失去動力。預計到今年年底，豪宅價格將上漲10%至12%。2022年，預計亞洲城市的房價漲幅將有所放緩，但價格仍將走高。”

ESG（環(huán)境、社會及治理）相關的房地產投資

數據源：2022年《財富報告》，第43頁

隨著超高凈值人士愈來愈看重ESG（環(huán)境、社會及管治）。態(tài)度調查顯示，約80%的人對ESG相關的房地產投資感興趣。根據參與我們態(tài)度調查的客戶，適應未來發(fā)展的投資組合（39%），取得更大回報機會（32%），對影響力的渴望（29%）和對外部壓力/聲譽（16%）是ESG相關房地產投資的關鍵驅動因素。

萊坊高級董事及中國區(qū)研究及咨詢部主管朱磊表示：“”ESG”這三個字母日益主導著投資風向，越來越多的富裕投資者希望擁有更多符合ESG標準的資產，主要原因是為確保投資組合能夠抵御未來風險，《財富報告》的姊妹刊物《活躍資本》最新研究發(fā)現，與未評級的同等建筑相比，通過國際和行業(yè)公認標準評定的建筑往往在銷售價格上會有一定幅度的溢價。”

萊坊奢侈品投資指數

數據源：2022年《財富報告》，第84頁

重點:

1、根據今年的《財富報告》，手表和優(yōu)質葡萄酒在《萊坊奢侈品投資指數》表現最好，是自2018年以來表現最強勁的一年。

2、《萊坊奢侈品投資指數》在2021年上升了9%，該指數所追蹤的手表和優(yōu)質葡萄酒的平均增長率為16%，反映奢侈品投資在過去一年表現強勁。

3、該指數中其他表現好的奢侈收藏品，包括藝術品（+ 13%），珍稀威士忌（+ 9%）和鑄幣（+ 9%）。

4、藝術市場強勁復蘇，蘇富比在2021年的銷售額達到創(chuàng)紀錄的73億美元，而佳士得亦創(chuàng)下了71億美元的五年新高。

5、今年奢侈收藏品市場的最大趨勢是NFT交易量激增。去年，NFT的銷售額達到250億美元，其中2.35億美元為拍賣會的銷售額，預計這一趨勢似乎將繼續(xù)下去。

6、根據萊坊《態(tài)度調查》的響應，該調查針對600多名私人銀行家和財富顧問，2021年全球奢侈收藏品投資大幅增加了25%，其中藝術品最受歡迎，其次是古董車和珠寶。

來源: 由萊坊研究部編纂，數據源自藝術品市場研究（藝術品、鑄幣、家具、包袋、珠寶和手表）、彩鉆研究基金會（彩鉆）、HAGI（古董車）、珍稀威士忌 101和葡萄酒交易平臺

*萊坊奢侈品投資指數是單個資產表現的加權平均值。
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