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2月8日，首單民企倉儲(chǔ)物流公募REITs——嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(基金簡稱：嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，場內(nèi)簡稱：京東倉儲(chǔ))在上海證券交易所上市，這是2023以來首只上市的公募REITs產(chǎn)品，至此全市場這一產(chǎn)品數(shù)量擴(kuò)容至25只。展望2023年，機(jī)構(gòu)人士普遍預(yù)計(jì)將有更多數(shù)量、覆蓋更多資產(chǎn)類型的公募REITs發(fā)行上市，REITs的常態(tài)化發(fā)行將成為整個(gè)市場擴(kuò)容的重要方向。

作為首單民企倉儲(chǔ)物流公募REITs，該產(chǎn)品計(jì)劃募集總額17.57億元，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認(rèn)購金額為718.16億元，網(wǎng)下投資者認(rèn)購金額超126倍，公眾配售比例為0.46%。

從底層資產(chǎn)看，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT初始投資的項(xiàng)目包括京東旗下的三個(gè)現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流園項(xiàng)目，分別為京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項(xiàng)目、京東商城“亞洲一號(hào)”倉儲(chǔ)華中總部建設(shè)項(xiàng)目和京東“亞洲一號(hào)”廊坊經(jīng)開物流園項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。三個(gè)項(xiàng)目均位于關(guān)鍵物流集聚區(qū)，輻射范圍廣，歷史運(yùn)營情況良好，能夠有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定，起到帶動(dòng)區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、提振居民消費(fèi)的重要作用。

伴隨著首只公募REITs產(chǎn)品的上市，新一年REITs市場的提質(zhì)擴(kuò)容大幕也悄然開啟。值得注意的是，春節(jié)前后多個(gè)省市相繼發(fā)文支持公募REITs 試點(diǎn)并予以獎(jiǎng)勵(lì)，各地REITs迎政策利好不斷。杭州近日發(fā)布關(guān)于《建設(shè)現(xiàn)代金融創(chuàng)新高地助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》中提出大力發(fā)展REITs，對(duì)企業(yè)發(fā)行REITs 上市的給予項(xiàng)目所屬權(quán)益人最高不超過300 萬元的一次性獎(jiǎng)勵(lì)；蘇州發(fā)布的《推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》的通知表示支持民營資本通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs等金融工具盤活存量資產(chǎn)；安徽省發(fā)布的《進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資實(shí)施方案》中也強(qiáng)調(diào)支持通過REITs、資產(chǎn)證券化等方式進(jìn)行盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。2月2日，中國證監(jiān)會(huì)召開的2023年系統(tǒng)工作會(huì)議中也強(qiáng)調(diào)將“大力推進(jìn)公募REITs 常態(tài)化發(fā)行”。國家發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰此前也表示，2023年基礎(chǔ)設(shè)施REITs很可能會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期，制度規(guī)則將更完善，資產(chǎn)類型更豐富，市場運(yùn)行更穩(wěn)健。希望到明年年底，基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠超過60只，總發(fā)行規(guī)模超過2000億元。

二級(jí)市場方面，兔年第一個(gè)交易周，公募REITs表現(xiàn)亮眼，市場情緒持續(xù)回暖。中信證券數(shù)據(jù)顯示，中證REITs指數(shù)上周收于1060.27點(diǎn)，周上漲2.20%，跑贏主要股票和債券寬基指數(shù)。隨著2022年第四季度報(bào)告的發(fā)布，市場圍繞公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營情況以及未來業(yè)績修復(fù)預(yù)期進(jìn)行交易，交投活躍度顯著回升。與此同時(shí)，一級(jí)市場的更多項(xiàng)目也在“排隊(duì)”中。據(jù)滬深交易所網(wǎng)站顯示，截至發(fā)稿時(shí)，有中航京能光伏封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金等4單首發(fā)REITs項(xiàng)目正在審核中，項(xiàng)目狀態(tài)均為已反饋。

國泰君安資管表示，目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的范圍新增包含了能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、水利設(shè)施、國家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)、停車場等諸多類型，這些領(lǐng)域事關(guān)國家戰(zhàn)略、關(guān)系國計(jì)民生，資產(chǎn)規(guī)模基數(shù)較大，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的推廣推動(dòng)下，必然前景廣闊、潛力巨大。另外，隨著數(shù)字化經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步迭代發(fā)展，公募REITs底層資產(chǎn)范圍也有望拓展至5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新基建、數(shù)字化領(lǐng)域。

中航基金也表示，過去一年是公募REITs頂層設(shè)計(jì)更加明晰的一年，政策面利好不斷。REITs市場也涌現(xiàn)出保障性租賃住房、光伏新能源等新興領(lǐng)域，為市場注入了新動(dòng)能。展望2023年，在REITs立法、擴(kuò)募準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)處理等方面的配套措施逐步完善同時(shí)，各類行業(yè)、各省市地區(qū)、各類所有制企業(yè)都將參與到市場中來，有望呈現(xiàn)全面開花的良好局面。新的一年，相信將有更多領(lǐng)域、區(qū)域的產(chǎn)品面市，預(yù)計(jì)新能源、智慧交通、文旅等資產(chǎn)將盡快納入公募REITs市場。?

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