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招商蛇口9月實現(xiàn)簽約銷售金額350.48億元，同比+50.23%;銷售面積95.2萬平，同比-3.7%;銷售均價36811元/平，同比+56.2%。公司在9月銷售面積下降的情況下銷售額同比大增，我們認(rèn)為這得益于公司豪宅項目良好的去化表現(xiàn)。9月21日公司于深圳推出招商璽家園項目，項目均價約12萬元/平米，開盤當(dāng)日即售罄，認(rèn)購金額達(dá)115億元。在當(dāng)前市場下行階段、需求顯著分化的環(huán)境下，改善產(chǎn)品順銷優(yōu)勢明顯，公司打造豪宅產(chǎn)品的能力突出，我們認(rèn)為市場趨勢匹配公司產(chǎn)品力將有利于公司給出優(yōu)于行業(yè)整體的金九銀十成績單。

2022年1-9月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售金額2016.11億元，同比-16.33%。根據(jù)克爾瑞銷售榜單，公司1-9月銷售額位列第6位，百強房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅仍保持在-45.4%的較高水平，公司的銷售額表現(xiàn)顯著高于百強房企平均水平，銷售具有較強的韌性。

2022年1-9月，公司累計新增建面565萬平，同比-47.7%，權(quán)益拿地金額665億元。2022年9月公司共獲取6個項目，分別位于上海、深圳、蘇州、杭州、合肥五地，權(quán)益拿地金額61億元，新獲取項目均位于一線、強二線高能級城市。公司憑借較強的銷售韌性、穩(wěn)健的現(xiàn)金流，持續(xù)在行業(yè)低谷期補充優(yōu)質(zhì)土儲，我們認(rèn)為這將有利于公司中長期銷售、保持穩(wěn)健發(fā)展和市占率提升，此外逆勢補充土儲將有利于公司未來業(yè)績改善。

2022H1公司三道紅線全部維持綠檔，加權(quán)平均資金成本僅為4.1%，較年初降低38bp，公司融資渠道通暢且融資成本持續(xù)降低。此外，公司具備REITs融資能力。公司于2021年6月設(shè)立蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，募資規(guī)模20.79億元，2022年9月27日公司發(fā)布公告擬開展蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募申報工作，計劃盤活公司旗下招商局光明科技園部分資產(chǎn)。公司旗下資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，部分資產(chǎn)滿足設(shè)立REIT的條件，對于公司沉淀在資產(chǎn)中的自有資金回收起到重要作用。我們認(rèn)為，在當(dāng)前行業(yè)未見顯著拐點的情形下，常規(guī)融資通道保持通暢的公司已經(jīng)具備競爭優(yōu)勢，而具有盤活沉淀資產(chǎn)能力的地產(chǎn)公司則具有更強的獨特優(yōu)勢。公司是市場首批公告擬開展公募REITs擴(kuò)募的公司之一，我們認(rèn)為公司多元化的募資能力為公司持續(xù)健康經(jīng)營提供多重保障，助力公司穿越行業(yè)周期。

我們認(rèn)為公司產(chǎn)品力貼合市場需求，逆勢增儲邏輯清晰，央企信用背書下既享有明顯的融資優(yōu)勢又具備設(shè)立REIT盤活資產(chǎn)的能力，競爭優(yōu)勢顯著且獨特。我們預(yù)計公司2022-2024年歸母凈利潤為104、114、126億元，對應(yīng)EPS為1.35、1.47、1.63元?？紤]到公司綜合開發(fā)實力強勁，競爭優(yōu)勢明顯，估值給予一定溢價，給予公司2022年15倍PE估值，目標(biāo)價20.3元，維持“買入評級”。

關(guān)鍵詞： 招商蛇口 銷售金額 公司產(chǎn)品