3月1日起，新的《民用建筑通用規(guī)范》開始實(shí)施。新規(guī)規(guī)定“建筑面積應(yīng)按建筑每個(gè)自然層樓(地)面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算”，也就是說不僅外圍建筑墻體，而且作為外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等也要被計(jì)入建筑面積。

(資料圖片僅供參考)

2022年8月25日住建部官網(wǎng)發(fā)布《民用建筑通用規(guī)范》公告(國標(biāo)編號GB 55031-2022)，并指出本規(guī)范為強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范。

外墻面層計(jì)入建筑面積!購房會(huì)更貴嗎?

不少分析認(rèn)為，這意味著，新規(guī)后，建筑面積計(jì)算規(guī)則發(fā)生了重大變化，建筑面積將會(huì)增加，由此公攤也會(huì)增加。

這意味著外墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻等水平投影面積都需要算入建筑面積?？傮w來說，住建部實(shí)施的新規(guī)范與各地正在執(zhí)行的房產(chǎn)面積測繪規(guī)范相差并不多，由于該標(biāo)準(zhǔn)是建筑規(guī)范，而不是測繪規(guī)范，在測繪規(guī)范未變的情況下，不會(huì)實(shí)際增加公攤面積。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是建筑規(guī)范，不是測繪規(guī)范。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，關(guān)于公攤面積的討論之前比較多，建筑面積的新計(jì)算公式，客觀上會(huì)使得購房者實(shí)際得房率減少。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》顯示：

商品房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場需求分析

2022年，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，同時(shí)多地疫情反復(fù)、多個(gè)期房項(xiàng)目停工等超預(yù)期因素頻出，疊加中長期住房需求動(dòng)能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。2022年初以來，需求端政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整態(tài)勢未改。

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，2022年以來，百城新建住宅、二手住宅價(jià)格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量均維持在高位水平，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量整體呈上升態(tài)勢。12月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為68個(gè)，較2021年同期增加10個(gè);百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量增至80個(gè)，已連續(xù)5個(gè)月超70個(gè)。從累計(jì)下跌城市數(shù)量來看，2022年新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌的城市有70個(gè)，二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌的城市有73個(gè)。

從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

中央多次強(qiáng)調(diào) " 允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求 "，進(jìn)一步明確了支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的信號。當(dāng)前房地產(chǎn)市場情緒仍較為低迷，政策端仍需發(fā)力穩(wěn)定預(yù)期。短期來看，各地因城施策的力度有望進(jìn)一步加大，" 保交樓 " 相關(guān)舉措繼續(xù)落地見效，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，特別是熱點(diǎn)一二線城市，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升，但對于大多數(shù)城市來說，市場情緒的修復(fù)仍需要時(shí)間。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋，均按市場價(jià)出售。

商品房市場需求分析

目前經(jīng)過近 一年的需求端政策緩步頻放，三四線城市和部分非核心的二線城市需求端政策幾乎已經(jīng)應(yīng)放 盡放，銷售仍未見明顯改善下，需求端政策放松的空間已經(jīng)較小。而核心熱點(diǎn)城市的政策則 仍有相對較大的空間，后續(xù)需求端政策有望在核心城市加碼，考慮到核心城市本身熱度保持、 供需關(guān)系較好，因此我們認(rèn)為后續(xù)市場逐步企穩(wěn)回暖的過程中，城市之間的分化仍然會(huì)持續(xù)演繹。

政策支持態(tài)度更加明確：從近期接連的重磅政策出臺也可窺見當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)下行幅度或已超過市場 的忍耐度，一旦未來行業(yè)繼續(xù)下行，我們預(yù)計(jì)更大力度的政策有望出臺，例如近期熱點(diǎn)城市 杭州放松限貸，核心城市、核心區(qū)域的需求端政策放松仍有空間。因此我們認(rèn)為目前房地產(chǎn) 市場的消極因素正在逐步出盡，市場銷售處于磨底階段。

我們預(yù)計(jì)2023年全國商品房銷售金額增長 5.8%。我們認(rèn)為市場當(dāng)前已經(jīng)處于磨底階段，進(jìn)入2023年，消極因素逐步出盡，疫情等干擾因素在疫情防控優(yōu)化的背景下逐步消退， 并且隨著“保交樓”的持續(xù)推進(jìn)、需求端政策的逐步釋放、融資端政策逐步生效后房企信用修復(fù)，居民對于購房的觀望情緒會(huì)逐步降低，銷售有望在明年逐步修復(fù)。

商品房行業(yè)報(bào)告對中國商品房行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了商品房市場潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

未來，商品房行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點(diǎn)擊《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》。

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