中國社會科學(xué)院國家未來城市實驗室、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會與社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社日前發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2023)》(下稱“藍(lán)皮書”)指出，隨著我國城鎮(zhèn)化率的提高，平均購房年齡的增加和租客對居住品質(zhì)的追求，未來大城市的租賃需求將持續(xù)增加。

首先，隨著我國城鎮(zhèn)化率不斷提高，住房租賃需求總量大，呈現(xiàn)持續(xù)增加的趨勢。大城市以流動人口的租賃需求為主，2020年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到63.89%，流動人口達(dá)到3.76億人，與2010年相比，城鎮(zhèn)化率上升了14.21個百分點，流動人口增加1.55億人。未來隨著城鎮(zhèn)化率的提高，租賃人口的數(shù)量將繼續(xù)呈現(xiàn)增長趨勢。據(jù)貝殼研究院測算，我國租賃人口數(shù)約為2億人，按照一個家庭租戶需要租賃一套房的標(biāo)準(zhǔn)測算，租賃住房需求總套數(shù)為7600萬套。

(相關(guān)資料圖)

如果你想了解房屋租賃行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年房屋租賃行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報告》。重點分析了我國房屋租賃行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對房屋租賃行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

從各城市租房人口來看，呈現(xiàn)不同量級及特征。其中，北京現(xiàn)有常住人口2189.3萬人，租房人口約為730萬人。上海常住人口為2487.1萬人，租房人口占常住人口比例達(dá)40%以上，約為995萬人。廣州目前常住人口1876.6萬人，租房率約為53%，當(dāng)下約有租房人口995萬人。深圳目前常住人口1756萬人，租房率約為77%，當(dāng)下約有租房人口1350萬人。另外，成都常住人口為2093.8萬人，租房率為23.06%，當(dāng)下約有租房人口480萬人;杭州常住人口為1193.6萬人，租房人口占常住人口比例達(dá)40%以上，約為477萬人。僅北上廣深蓉杭6座城市，租房人口已超5000萬人。

伴隨平均購房年齡逐漸走高，租客的租住時間不斷延長。研究顯示，2022年北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的平均購房年齡為35.8歲至39.2歲，相較于2018年推遲了2年到3年。由此推算，自高校畢業(yè)生進(jìn)入租賃市場后，多數(shù)的租住時間或超過10年。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租客租賃時間在3年及以上的租客占比達(dá)到五成，10年及以上的接近一成。綜合來看，租客在租賃市場的停留時間將繼續(xù)延長。

當(dāng)下，租客對居住品質(zhì)的追求，推動人均租住面積提升，租賃房屋的產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)提升。在家庭小型化的趨勢下，未來租客的人均租住面積將呈現(xiàn)上升趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2020年我國戶均人口為2.62人，其中獨居人口的增加推動了這一變化。據(jù)初步測算，2030年20歲至39歲獨居青年或增加到4000萬到7000萬人，按照一戶一套的標(biāo)準(zhǔn)，這將成為人均租住面積提升的重要推動因素。

從發(fā)展角度來看，這些城市的人口增長潛力亦不容小覷。有關(guān)調(diào)查顯示，目前在大城市，有70%的新市民和青年人靠租房來解決住的問題。即使將這一比例降至30%預(yù)估，隨著城市發(fā)展、常住人口增長，大城市中新市民的租賃需求在未來5年還將迎來規(guī)模增長。

根據(jù)《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》顯示，基于我國城鎮(zhèn)化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場規(guī)模將達(dá)到10萬億元，租房人口達(dá)2.6億人。

中國房屋租賃行業(yè)在產(chǎn)品豐富度、租房效率、服務(wù)保障、科技與智能化等方面帶給用戶的體驗，已經(jīng)追趕世界水平，進(jìn)入健康發(fā)展新階段。增益租模式將業(yè)主從單純委托出租，轉(zhuǎn)向了合作共贏的伙伴關(guān)系，收益價值也從“即時價值”轉(zhuǎn)向“長遠(yuǎn)價值”。

集中式長租公寓運營商通常與機(jī)構(gòu)業(yè)主簽訂長期整租協(xié)議，可在一棟樓中提供大量公寓。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、購房成本高企、政府支持等因素下，集中式長租公寓依托其標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品與高效的運營管理快速發(fā)展，2017年至2021年，中國集中式長租公寓市場規(guī)模由144億元增長至 449億元，年復(fù)合增長率達(dá)到32.8%。預(yù)計到2026年，集中式長租公寓市場規(guī)模有望達(dá)到1,252億元，2021-2026年復(fù)合增長率達(dá)22.8%。一線城市是集中式長租公寓的主要地域覆蓋范圍，也是2017-2021年規(guī)模最大、增速最快的市場，年復(fù)合增長率達(dá)33.8%。預(yù)計2026年一線城市集中式長租公寓的市場規(guī)模將達(dá)到735億元，約占整體集中式長租公寓市場的58.7%，其它城市集中式長租公寓市場規(guī)模預(yù)計將達(dá)到51.7億元。

從供給品質(zhì)化來講，現(xiàn)在的保障性租賃住房也好，市場化長租房也好，都講究品質(zhì)。因為我們不是為特定的低收入人群服務(wù)，而是服務(wù)于新市民和青年人。

從供給多元化來講，分兩個層面：一是國家供給渠道多元，租賃住房有新建類型，也有存量改造城市更新類型。所以，有一些開發(fā)商會去拿地、新建，建大型租賃式社區(qū)，同時還有一些企業(yè)已經(jīng)拿出了一些存量的資產(chǎn)、物業(yè)或者土地來進(jìn)行改造;

數(shù)據(jù)顯示，相較于老舊小區(qū)，樓齡較新的小區(qū)往往配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境以及戶型等更好，租客更傾向于選擇新小區(qū)。除了通勤時間外，新市民租客對租住品質(zhì)偏好最強(qiáng)的是房屋內(nèi)設(shè)施與家具配套齊全、周邊商業(yè)設(shè)施配套完善;藍(lán)領(lǐng)租客必不可少的需求前三項為屋內(nèi)設(shè)施齊全(洗衣機(jī)、空調(diào)、熱水等)、安全管理(防火、門禁等)、租后服務(wù)(保潔、維修等)。

我國中長期城鎮(zhèn)化潛力仍然巨大，疊加家庭小型化和流動人口總量提升共同支撐租 賃住房需求穩(wěn)定增長。

據(jù)中國社科院預(yù)測，2030 年我國城鎮(zhèn)化率預(yù)計提升至 72.1%，對 應(yīng)城鎮(zhèn)人口約 10.5 億人，較 2021 年將新增 1.3 億人。

據(jù)天眼查，我國目前有640余家長租公寓相關(guān)企業(yè)。其中，近八成相關(guān)企業(yè)成立于5年之內(nèi)，56.07%為個體工商戶。從地區(qū)分布來看，廣東擁有數(shù)量最多的長租公寓相關(guān)企業(yè)，有近200家，占總量的30.02%，其次是四川，有60余家相關(guān)企業(yè)，占比9.95%。

在長租公寓等賽道吸引諸多房企入局角逐之時，品質(zhì)提升亦成為房地產(chǎn)行業(yè)的“新角逐點”。

長租公寓行業(yè)市場前景分析

從需求端來看，高基數(shù)流動人口向大城市集中奠定了租賃需求基礎(chǔ)，限購+高房價提升租賃需求。長租公寓因整體房間規(guī)模略小，主要用戶為學(xué)生和外地務(wù)工人員，隨著國內(nèi)疫情反復(fù)，整體經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下，2021年國內(nèi)流動人口出現(xiàn)明顯增長達(dá)3.85億人，同比2020年增長885萬人，有望提升長租公寓整體需求，同時，最主要需求用戶仍是國內(nèi)大學(xué)畢業(yè)生，從學(xué)校畢業(yè)，絕大多數(shù)大學(xué)生存在大量租房需求，隨著大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量持續(xù)增長，相對自由的環(huán)境和符合年輕人品味的長租公寓將是大學(xué)畢業(yè)生的主流選擇之一。

由于住房需求不斷增加，集中式長租公寓運營商積極嘗試解決住房短缺問題，尤其是利用低效用或閑置物業(yè)。近幾年出臺了綜合調(diào)控政策，鼓勵集中式長租公寓的發(fā)展。預(yù)計國家和地方政府將出臺更多利好政策，支持集中式長租公寓市場的長期發(fā)展。

房屋租賃行業(yè)報告對中國房屋租賃行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報告同時揭示了房屋租賃市場潛在需求與潛在機(jī)會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

未來，房屋租賃行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點擊《2023-2028年房屋租賃行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報告》。

關(guān)鍵詞：