房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷之際，樓盤(pán)質(zhì)量問(wèn)題，往往成為購(gòu)房者更為關(guān)注的焦點(diǎn)。

今年下半年以來(lái)，深圳多個(gè)網(wǎng)紅“日光盤(pán)”便因房屋質(zhì)量問(wèn)題陷入業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的糾纏官司中。有業(yè)主稱(chēng)，如果自身訴求達(dá)不到滿意的效果，業(yè)主堅(jiān)決不收樓，并要求退房。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前深圳存在相似糾紛的樓盤(pán)不下10個(gè)，遍布深圳的各個(gè)區(qū)域。

房屋的安全質(zhì)量素來(lái)是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的紛爭(zhēng)焦點(diǎn)，房?jī)r(jià)的下跌往往又會(huì)放大雙方的矛盾。深圳有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士私下表示，開(kāi)發(fā)商在面對(duì)質(zhì)量瑕疵時(shí)，通常做法是修繕彌補(bǔ)，盡力達(dá)到業(yè)主提出來(lái)的整改要求，但不會(huì)滿足退房的訴求?！斑@次事件或許會(huì)促成深圳房企進(jìn)一步加強(qiáng)質(zhì)量管控，真正實(shí)現(xiàn)‘求快’到‘求好’的轉(zhuǎn)變?！?/p>

(資料圖片)

外墻鼓包引發(fā)的“退房”糾紛

龍華區(qū)上塘地鐵口的新盤(pán)匯德理是近期業(yè)主與開(kāi)發(fā)商因質(zhì)量問(wèn)題存在糾紛的一個(gè)住宅項(xiàng)目，于2020年8月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約7.53萬(wàn)/平，戶型建面約81—111平，總價(jià)區(qū)間在585-885萬(wàn)/套，為裝配式建筑，將于2023年交付。

在開(kāi)盤(pán)之初，匯德理就因其與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重成為深圳炙手可熱的“網(wǎng)紅盤(pán)”，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，1179套住宅在短短的五分鐘內(nèi)就被“搶光”，然而，誰(shuí)能想到，2022年，該樓盤(pán)再次進(jìn)入大眾的視野，竟是因?yàn)闃I(yè)主要求退房。

匯德理的業(yè)主對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，2021年12月，該盤(pán)已完成毛坯竣工備案，而今年年初，不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目外墻出現(xiàn)鼓包的現(xiàn)象，4月，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)外墻進(jìn)行施工，一直到今年10月，外墻的施工都還未完成。更讓業(yè)主感到擔(dān)憂的是，開(kāi)發(fā)商在修繕墻體外立面的時(shí)候，還有外墻出現(xiàn)鋼筋外露的情況。

業(yè)主提出疑問(wèn)：項(xiàng)目毛坯竣工備案之后，還未交付就出現(xiàn)外墻鼓包，是什么原因？開(kāi)發(fā)商在竣工備案之后再次施工是否合理，是否取得相關(guān)的施工許可？墻體鋼筋外露是否影響主體結(jié)構(gòu)的安全問(wèn)題，再次施工，能否保證墻體不滲水？

今年下半年，該樓盤(pán)的業(yè)主多次在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)與相關(guān)部門(mén)以及開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，在多次溝通未果之后，10月29日，不少業(yè)主在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉牌“退房”。該樓盤(pán)一業(yè)主對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，在初步統(tǒng)計(jì)中，共633名業(yè)主參與提出自己的訴求，其中有582名選擇了退房，占比92%。有業(yè)主對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，業(yè)主選擇退房是不得已的選擇，因?yàn)槎啻闻c開(kāi)發(fā)商溝通的渠道不通常，未得到滿意的回復(fù)，房屋的質(zhì)量安全是否能夠保證也不清楚，如果安全問(wèn)題不過(guò)關(guān)，只能退房。

10月30日，開(kāi)發(fā)商在《致匯德理花園業(yè)主的一封信》中對(duì)墻面鼓包后的再次施工進(jìn)行了解釋?zhuān)骸搬槍?duì)鋁膜爬架拼接縫導(dǎo)致的局部外墻觀感偏差進(jìn)行了品質(zhì)提升，因疫情管控等因素導(dǎo)致施工進(jìn)度不達(dá)預(yù)期，由此引發(fā)了部分業(yè)主對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量產(chǎn)生的困惑和擔(dān)憂?！?/p>

11月7日，針對(duì)匯德理業(yè)主關(guān)注的主體結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題、外墻質(zhì)量問(wèn)題，以及漏水及質(zhì)保0年的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商給出了相應(yīng)的反饋。開(kāi)發(fā)商表示，經(jīng)其自查自檢，山墻面出現(xiàn)的露筋僅為個(gè)別位置，面積不足外墻總面積萬(wàn)分之一，外墻結(jié)構(gòu)安全并未受影響。

就業(yè)主關(guān)注的漏水及結(jié)構(gòu)質(zhì)保問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾：將執(zhí)行廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于在全省執(zhí)行統(tǒng)一的商品住宅質(zhì)量保證書(shū)中有關(guān)保修范圍與保修期限的相關(guān)要求，即防水按照5年保修，保修期如因防水材料、設(shè)計(jì)或施工質(zhì)量而導(dǎo)致天面滲水、滴漏，開(kāi)發(fā)商將進(jìn)行維修并滿足有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)構(gòu)按照樓體設(shè)計(jì)壽命50年保修，保修期內(nèi)如因設(shè)計(jì)或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、開(kāi)裂、傾斜及主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件開(kāi)裂、變形、破損、超出國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值時(shí)，開(kāi)發(fā)商將進(jìn)行修復(fù)并滿足有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。

11月10日，開(kāi)發(fā)商再次發(fā)文，對(duì)匯德理外立面的情況做出說(shuō)明，即聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了研判：露筋僅為個(gè)別位置，是竣工備案后，施工工人在休整混凝土外墻過(guò)程中，偶有打鑿保護(hù)層，導(dǎo)致個(gè)別水平分布鋼筋露了出來(lái)，鋼筋未出現(xiàn)切斷損傷，外墻結(jié)構(gòu)安全未受到影響，對(duì)于鋼筋外露部位，后續(xù)將采用改形環(huán)氧砂漿修復(fù)方案，工序包括除銹、沖洗、補(bǔ)平、養(yǎng)護(hù)四個(gè)步驟，修復(fù)完成后將聘請(qǐng)具備政府備案資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)，對(duì)結(jié)構(gòu)安全進(jìn)行檢測(cè)。

此外，對(duì)于外墻的防水性能，開(kāi)發(fā)商表示，外立面結(jié)構(gòu)施工完成后將對(duì)外墻進(jìn)行兩道外墻專(zhuān)用耐水膩?zhàn)蛹岸嗟繱KK涂膜施工，隔絕雨水和混凝土直接接觸。施工完成后，將進(jìn)行淋水檢測(cè)，每層樓淋水不少于6小時(shí)。

質(zhì)量問(wèn)題該如何維權(quán)

實(shí)際上，近期因?qū)Ψ课葙|(zhì)量存在分歧，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商存在糾紛的樓盤(pán)并不只一個(gè)。

11月5日，一份《半山臻境整改訴求書(shū)》在網(wǎng)絡(luò)上流傳。訴求書(shū)提及了半山臻境（備案名稱(chēng)：半山港灣花園）十一項(xiàng)整改內(nèi)容，包括，半山臻境項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層候梯間及走廊用材劣質(zhì)，不符合銷(xiāo)售時(shí)承諾的優(yōu)良品質(zhì)；外墻使用造價(jià)低廉的涂料，未交付即已大面積空鼓，要求外墻裝飾材料采用外墻鋁板；頂樓戶型防水施工不規(guī)范且偷工減料，開(kāi)發(fā)商在室內(nèi)大面積打防水針，試圖在漏水處堵水等。業(yè)主們?cè)谠V求書(shū)中提及，如果此次訴求達(dá)不到業(yè)主滿意的效果，業(yè)主堅(jiān)決不收樓，并要求退房。

半山臻境（備案名：半山港灣花園）位于南山區(qū)赤灣片區(qū)，于2021年6月開(kāi)盤(pán)，將于2023年交房。半山臻境屬于改善型住宅，主要分為115平、175平和180平三種面積段產(chǎn)品，均價(jià)10.14萬(wàn)/平，總價(jià)區(qū)間在1036-1975萬(wàn)/套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，586套住宅全部告罄。

早在今年四月，半山臻境的開(kāi)發(fā)商就曾在該項(xiàng)目的官方公眾號(hào)上發(fā)布聲明表示，發(fā)現(xiàn)有個(gè)別客戶通過(guò)微信群、網(wǎng)絡(luò)媒體等渠道發(fā)布非官方渠道獲取的疑似項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工照片、視頻，且在未經(jīng)核實(shí)真?zhèn)渭笆聦?shí)的情況下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指責(zé)、貶損，對(duì)其公司的品牌聲譽(yù)及廣大業(yè)主的共同利益造成了不利影響。

彼時(shí)，半山臻境的開(kāi)發(fā)商表示，項(xiàng)目正處于施工建設(shè)階段，目前所呈現(xiàn)的施工過(guò)程外觀并非最終實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)。另外，項(xiàng)目施工進(jìn)度、施工標(biāo)準(zhǔn)、車(chē)位配比及材料質(zhì)量、品牌均與合同約定一致。開(kāi)發(fā)商會(huì)定期發(fā)布項(xiàng)目家書(shū)與業(yè)主保持溝通，后續(xù)也將根據(jù)施工進(jìn)度舉辦業(yè)主開(kāi)放日活動(dòng)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年深圳區(qū)域內(nèi)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商存在糾紛的住宅項(xiàng)目至少有14個(gè)，涉及多家知名開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)，包括寰宇時(shí)代、深鐵瑞城、領(lǐng)璽二期、沙井海岸城、都會(huì)四季、公園九里花園等，這些項(xiàng)目遍布深圳的各個(gè)區(qū)域?？傮w來(lái)看，上述項(xiàng)目業(yè)主提及的樓盤(pán)問(wèn)題主要包括設(shè)計(jì)規(guī)劃貨不對(duì)板、外墻鼓包、建筑材料與樣板房不一致等，而且多數(shù)樓盤(pán)都未達(dá)到交付時(shí)間，尚處于施工進(jìn)程之中。

京潤(rùn)律師事務(wù)所律師張志同對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，通常來(lái)看，樓盤(pán)項(xiàng)目的施工過(guò)程，由監(jiān)理公司負(fù)責(zé)監(jiān)督工程進(jìn)度和質(zhì)量。而業(yè)主在此過(guò)程中若發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)項(xiàng)目偷工減料，施工不達(dá)標(biāo)，存在安全隱患的問(wèn)題，可以向住建部門(mén)舉報(bào)，要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改。若購(gòu)房者在商品房交付之后發(fā)現(xiàn)“貨不對(duì)板”，則可以采取法律措施，進(jìn)行工程造價(jià)司法鑒定，要求開(kāi)發(fā)商賠償相應(yīng)損失。

張志同表示，在簽訂購(gòu)房合同之前，購(gòu)房者確實(shí)應(yīng)該詳細(xì)閱讀購(gòu)房合同，當(dāng)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房合同內(nèi)容對(duì)建筑材料品牌型號(hào)等方面表述不清，模棱兩可的時(shí)候，可以向開(kāi)發(fā)商提出自己的訴求，雙方協(xié)商修改合同內(nèi)容。不過(guò)通常情況下，單個(gè)購(gòu)房者的訴求一般不會(huì)得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可，因?yàn)閱蝹€(gè)購(gòu)房與開(kāi)發(fā)商比起來(lái)，話語(yǔ)權(quán)較小，很難讓開(kāi)發(fā)商對(duì)合同內(nèi)容做出讓步。

那么，若開(kāi)發(fā)商拒絕對(duì)購(gòu)房合同內(nèi)容做出修改，購(gòu)房者又想買(mǎi)房，購(gòu)房者可以采取哪些措施呢？張志同表示，購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商仔細(xì)詢問(wèn)商品房建造的用材用料標(biāo)準(zhǔn)，并保留開(kāi)發(fā)商在宣傳過(guò)程中對(duì)商品房的書(shū)面或者口頭表述，后續(xù)在建造或者交付過(guò)程中以此為證維護(hù)自己的權(quán)利?！爱?dāng)然，這個(gè)維護(hù)權(quán)利的過(guò)程，也會(huì)消耗購(gòu)房者的金錢(qián)和時(shí)間成本，特別是時(shí)間成本?！睆堉就a(bǔ)充道。

倒逼房企回歸“品質(zhì)”競(jìng)爭(zhēng)

與汽車(chē)等大型消費(fèi)品不同，商品房大多以期房的形式出售，在建造的過(guò)程中存在諸多不確定性，如設(shè)計(jì)變更等，因此，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的糾紛想要完全避免，是比較困難的。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉李宇嘉表示，開(kāi)發(fā)商在建樓的時(shí)候會(huì)看購(gòu)房者關(guān)注什么。如果購(gòu)房者關(guān)注房?jī)r(jià)的漲跌情況，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)和開(kāi)發(fā)的過(guò)程中也會(huì)更注重項(xiàng)目的規(guī)劃概念、區(qū)位價(jià)值、交通、配套優(yōu)勢(shì)等，不太注重房屋居住的舒適性。在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，房屋的增值價(jià)值對(duì)購(gòu)房者更有吸引力，而購(gòu)房者對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵也有一定的容忍度，房屋存在的一些瑕疵會(huì)被掩蓋；而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，包括漏水、裂縫、物業(yè)、綠化、學(xué)校等前期開(kāi)發(fā)商不太重視的問(wèn)題就會(huì)暴露出來(lái)，業(yè)主就會(huì)以這寫(xiě)瑕疵為理由來(lái)維權(quán)，這也是深圳樓市以及其他重點(diǎn)城市樓市存在的普遍現(xiàn)象。

今年以來(lái)，深圳二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大幅度下跌。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月，深圳二手住宅過(guò)戶量為1733套，盡管結(jié)束了此前的四連跌態(tài)勢(shì)，但仍在低位徘徊。2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交價(jià)高點(diǎn)，2021年下半年價(jià)格開(kāi)始波動(dòng)下調(diào)，而今年下半年，價(jià)格已跌回3年前，不少房源接近參考價(jià)成交，甚至低于參考價(jià)成交。

深圳新房市場(chǎng)去化也不太樂(lè)觀。10月深圳一手住宅網(wǎng)簽3328套，環(huán)比下跌8%，深圳新房去化周期漲至12個(gè)月，進(jìn)入高點(diǎn)。在去化壓力較大的背景下，近期深圳的新房市場(chǎng)促銷(xiāo)優(yōu)惠力度也不小。

具體來(lái)看，同樣位于龍華區(qū)上塘片區(qū)，與上述的匯德理僅一路之隔的卓越柏奕府精裝修交付，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約7.47萬(wàn)/平，位置和價(jià)格都與匯德理相當(dāng)，但不同的時(shí)間入市，兩者的境況卻完全不同。2022年年初，卓越柏奕府開(kāi)盤(pán)，637套住宅，僅229批客戶選房，與匯德理2020年開(kāi)盤(pán)五分鐘就告罄形成鮮明對(duì)比。近日，該片區(qū)的房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，卓越柏奕府還有房源在售，現(xiàn)在買(mǎi)能享受95折的優(yōu)惠，從總價(jià)來(lái)看，能優(yōu)惠30—50萬(wàn)左右。

近日，龍華區(qū)龍勝地鐵站附近的華僑城四海華亭入市，1043套住宅，單價(jià)區(qū)間約5.88-6.85萬(wàn)/平，均價(jià)約6.46萬(wàn)/平，因?yàn)榫嚯x地鐵站稍遠(yuǎn)，周邊多尚待舊改的城中村，大型商場(chǎng)平配套較少，四海華亭開(kāi)盤(pán)就打折，剛拿到預(yù)售證兩天，有房產(chǎn)中介就對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，按照備案價(jià)，按揭88折，全款86折。

深圳房?jī)r(jià)最高的南山區(qū)也有新房打折現(xiàn)象。例如，今年6月，半山臻境所在的赤灣片區(qū)內(nèi)，前海宸灣（備案名：伴山伴海廣場(chǎng)）獲得預(yù)售證并開(kāi)盤(pán)，緊鄰赤灣地鐵站，公共交通比半山臻境更便利，預(yù)售單價(jià)區(qū)間約為8.63-11.98萬(wàn)/平，均價(jià)約10.43萬(wàn)/平。近日，該片區(qū)的房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，該樓盤(pán)最低的折扣能達(dá)到9折，最低的單價(jià)能達(dá)到7.8萬(wàn)元/平，比最低的預(yù)售單價(jià)降了9.6%。

深圳多個(gè)房企從業(yè)人員表示，房?jī)r(jià)下行確實(shí)會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)心理沖擊，進(jìn)而將一部分怨氣釋放到“質(zhì)量”問(wèn)題上。近期深圳市場(chǎng)上密集出現(xiàn)業(yè)主集體就質(zhì)量問(wèn)題提出質(zhì)疑，其中有一些訴求是合理的，確實(shí)屬于項(xiàng)目層面操作失誤，公司通常會(huì)盡力彌補(bǔ)，以滿足業(yè)主訴求?！暗壳皝?lái)看，業(yè)主所提及的‘問(wèn)題’都無(wú)法構(gòu)成退房的理由，所以企業(yè)層面會(huì)盡力溝通，但不會(huì)答應(yīng)退房的要求?！?/p>

“市場(chǎng)行情好的時(shí)候，企業(yè)更注重?fù)屗俣?，搶銷(xiāo)售，項(xiàng)目上容易忽略一些小的質(zhì)量瑕疵；但在市場(chǎng)下行期，客戶變得更為‘挑剔’，要求更高，公司相應(yīng)也會(huì)更注重‘品質(zhì)’?！币患掖笮头科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)表示，從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)到品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，或許便是市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要標(biāo)志，深圳如此，其他城市亦是如此。

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