21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 唐婧 北京報道

1月5日，據(jù)深圳住建局官網(wǎng)消息，為探索推廣二手房“帶押過戶”模式，提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，深圳市住房和建設(shè)局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》(下稱《方案》)。

《方案》明確，二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款(使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款)。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

【資料圖】

《方案》提出，在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗。

在各環(huán)節(jié)分工上，《方案》明確引進(jìn)公證處，降低交易風(fēng)險 。深圳市司法局指導(dǎo)公證機(jī)構(gòu)根據(jù)公證提存等公證職能，按照各方依法簽署的公證提存協(xié)議(含承諾函)或者各方認(rèn)可的協(xié)議、承諾函的形式，開展公證提存業(yè)務(wù)，依業(yè)務(wù)流程及時將相關(guān)款項支付給賣方貸款銀行、賣方。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，與以往的“先贖樓再過戶”模式不同，“帶押過戶”模式中賣方不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款，簡化了二手房的交易流程，降低了交易成本，有利于提高二手房市場的活力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

值得注意的是，根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)，2022年深圳二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬。從成交面積來看，2022年深圳二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%，遠(yuǎn)低于北京、上海1334萬平方米、1330萬平方米的成交面積。

事實上，在《方案》推出之前，深圳就已經(jīng)實際落地了二手房“帶押過戶”的業(yè)務(wù)。2022年9月1日，深圳市坪山區(qū)司法局發(fā)布《首創(chuàng)!坪山公證處完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務(wù)，實踐二手房交易新模式!》一文，宣布深圳完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”的二手房交易，成為首個執(zhí)行“帶押過戶”模式的一線城市。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2022年8月份以來，已有超過20個城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫、濟(jì)南等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

引入公證機(jī)制保障各方權(quán)益

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，有公證處參與的“公證提存+免贖樓帶押過戶”機(jī)制，能夠?qū)①u方借款或買方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設(shè)立抵押這些流程全部整合起來，一旦登記過程中出現(xiàn)交易風(fēng)險，公證機(jī)構(gòu)也能確保資金快速原路返還，阻止交易風(fēng)險的發(fā)生。

李宇嘉介紹，公證處是買賣雙方及抵押權(quán)人信任的，具有政府信用背書的獨立第三方權(quán)益保障、資金保全的機(jī)構(gòu)?！皫а哼^戶”最主要的環(huán)節(jié)之一，就是在公證處完成二手房交易“公證提存+免贖樓帶押過戶”的三方協(xié)議。有公證處的法律權(quán)威以及其獨立性，能夠消除各方對風(fēng)險的擔(dān)心，例如賣方擔(dān)心拿不到款但過了戶，買方擔(dān)心給了錢但收不了房，以及銀行擔(dān)心交易過戶了但原債權(quán)得不到保障。

據(jù)深圳市坪山區(qū)司法局介紹，“公證提存+免贖樓帶押過戶”主要有兩大優(yōu)勢：一是大幅提升交易安全。以公證提存服務(wù)為基礎(chǔ)，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管，確保資金安全;資金先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過戶手續(xù)，確保業(yè)主房產(chǎn)過戶后可以收到購房款;在房產(chǎn)過戶后公證處再支付資金給業(yè)主，確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn);交易雙方、債權(quán)人(抵押權(quán)人)、公證處共同簽署監(jiān)管協(xié)議，由公證處直接支付資金給債權(quán)人(抵押權(quán)人)，保障在抵押權(quán)注銷后債權(quán)可以獲得清償。

對于交易過程中可能存在的查封風(fēng)險，由于抵押權(quán)的存在，申請查封的債權(quán)人很難獲得實際利益，降低了查封動機(jī)，即使有刻意查封，或交易雙方出現(xiàn)意外情況導(dǎo)致交易失敗，交易可以解除，資金就會原路返還，將風(fēng)險降到最低，避免發(fā)生糾紛。

二是大幅降低交易成本，與目前二手房交易中普遍采用的“先贖樓再過戶”的模式不同，“公證提存+免贖樓帶押過戶”模式，免去了贖樓環(huán)節(jié)，也為交易雙方節(jié)省了贖樓過程中產(chǎn)生的贖樓資金利息、擔(dān)保費等贖樓費用。按目前市場一般贖樓費用測算，可以將交易成本直接降低三分之一，對于被查封房產(chǎn)的交易，由于贖樓的費用更高，降低的比例無疑更大。

不同銀行之間辦理“帶押過戶”仍有阻礙

盡管二手房“帶押過戶”模式已經(jīng)在全國二十多個城市推廣，但在具體落地層面仍然存在一定阻礙，更大范圍的鋪開可能仍有賴于頂層設(shè)計的進(jìn)一步優(yōu)化。

李宇嘉對記者透露，從目前的落地情況來看，如果買賣雙方的貸款銀行不是同一家銀行，二手房“帶押過戶”的落地實施仍然存在難點痛點。一方面，不同銀行的貸款評估模式不一樣，對同一套房產(chǎn)的評估價值可能有差距。另一方面，房貸也是吸收個人存款、發(fā)展個人金融業(yè)務(wù)的載體，在一家銀行提前還貸贖樓，再到另一家銀行辦理按揭，第一家銀行辦理的積極性也不高。另外，房價近年來出現(xiàn)下跌，部分前期的投資客出現(xiàn)違約，這背后的違規(guī)融資、產(chǎn)權(quán)陷阱也有不少，也有銀行擔(dān)心辦理帶押過戶會帶來風(fēng)險。

在李宇嘉看來，深圳的試點步伐比較謹(jǐn)慎，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”。

他的建議是，深圳可以在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制，消除各方顧慮，再加上評估價模式在深圳已經(jīng)比較成熟，盡快推廣至在不同銀行之間辦理二手房“帶押過戶”。只有這樣，才能縮短交易流程，降低交易成本，最大限度地讓利于民，將二手房交易盤活，促進(jìn)換房需求良性循環(huán)，促進(jìn)連環(huán)單交易，也能帶動整個市場穩(wěn)定。