記者 張穎國

2023年8月31日，華夏基金華潤有巢REIT召開2023年中期業(yè)績說明會。有巢住房租賃(深圳)有限公司總經(jīng)理陳嘉，華夏基金華潤有巢REIT基金經(jīng)理苗曉霖和華夏基金管理有限公司高級經(jīng)理陳倩就基金上半年的業(yè)績、項目經(jīng)營情況及未來展望進(jìn)行說明，并解答了投資人關(guān)切的問題。運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)與基金管理人均表示，將并肩攜手，共同努力，支持華夏基金華潤有巢REIT持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，以高品質(zhì)的項目和以優(yōu)良的業(yè)績回饋廣大投資人。

(資料圖片)

上半年業(yè)績超預(yù)期 積極向持有人分紅

華夏基金華潤有巢REIT今年上半年經(jīng)營層面和可供分配層面數(shù)據(jù)均超越招募說明書同期預(yù)測值，整體業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異。在基金合并層面上，今年上半年累計實現(xiàn)收入3,872.06萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)的完成度是109%。EBITDA 為2,359.29萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)的完成度是110%。基金的可供分配金額為3,207.07萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)的完成度是133%，按天數(shù)做簡單年化，得出基金2023年上半年分派率為5.35%，遠(yuǎn)超招募說明書同期預(yù)測的4.01%分派率。

值得一提的是，華夏基金華潤有巢REIT剛剛在8月23日及25日向持有人進(jìn)行現(xiàn)金分紅，每10份公募REITs份額分紅0.7846元，共計派利3923萬元。

關(guān)于后續(xù)經(jīng)營和分紅基金經(jīng)理苗曉霖也做了詳細(xì)說明。

問題：華夏基金華潤有巢REIT后續(xù)分紅頻率如何？分紅是否可以持續(xù)？

苗曉霖：根據(jù)指引要求，基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。從投資人利益的角度出發(fā)，我們會盡快將可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資人，努力提升分配頻率，讓投資人及時享受到項目發(fā)展的紅利。今年上半年可分配金額里面包括了期初現(xiàn)金，在合理預(yù)留后，我們希望盡快將現(xiàn)金分派給投資人。

可分配能否持續(xù)是跟經(jīng)營業(yè)績掛鉤的，一般從行業(yè)與業(yè)務(wù)的角度來看，1季度是平季，2-3季度是旺季，4季度是淡季。今年上半年，泗涇與東經(jīng)兩個項目新簽租賃合同總量分別為973間跟1,159間，下半年到期總量分別是702間及593間，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)上看去化會是非常健康的，旺季的新簽租約也會促進(jìn)新簽租金市場化的調(diào)整。綜上，我們對未來業(yè)績的可持續(xù)穩(wěn)步增長還是比較有信心的。

底層資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)健 業(yè)績穩(wěn)步增長可期

華夏基金華潤有巢REIT項目底層資產(chǎn)是由華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司開發(fā)經(jīng)營的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目。兩個資產(chǎn)在區(qū)位、配套、價格保障等方面均具備顯著優(yōu)勢。

從經(jīng)營情況來看，截至2023年6月30日，兩個項目具有較高的出租率。其中泗涇項目于2021年3月開業(yè)，房間數(shù)為1,264間，租賃住房的出租率為96.52%；東經(jīng)項目于2021年4月開業(yè)，房間數(shù)為1,348間，租賃住房的出租率96.36%。出租率相較產(chǎn)品發(fā)行時穩(wěn)中有升，整體運(yùn)營保持穩(wěn)定。

有巢住房租賃(深圳)有限公司總經(jīng)理陳嘉就項目經(jīng)營境況和未來規(guī)劃做了詳細(xì)分析。

問題：華夏基金華潤有巢REIT下半年出租率及租金水平是否穩(wěn)定可持續(xù)？到期房間的續(xù)租意愿如何？

陳嘉：兩個基礎(chǔ)設(shè)施項目均位于上海市松江區(qū)長三角G60科創(chuàng)走廊核心區(qū)域，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，長三角G60科創(chuàng)走廊將逐步建成具有重要國際影響力的科創(chuàng)策源地、具有世界競爭力的高科技產(chǎn)業(yè)集聚帶、產(chǎn)城深度融合的世界級科創(chuàng)走廊，松江區(qū)將成為上海科技創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)龍頭聚集地，中高端租賃需求將持續(xù)旺盛。

兩項目自開業(yè)以來，客戶基數(shù)充足、客源穩(wěn)定、承租能力強(qiáng)，且通過華潤有巢的標(biāo)準(zhǔn)化管理及優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)較高的客戶滿意度和超50%的續(xù)租水平。預(yù)計兩項目下半年量價、續(xù)租率仍可保持相對樂觀預(yù)期。

問題：華夏基金華潤有巢REIT周邊保租房的供給情況，有無對出租率產(chǎn)生影響的潛在因素？

陳嘉：首先，從整體市場情況來看，隨著長三角一體化以及人口持續(xù)流入，預(yù)計上海市未來租賃需求將進(jìn)一步增加，整體看供需不均衡的矛盾仍將持續(xù)存在，高品質(zhì)與高性價比的保租房項目將長期受到市場青睞。

其次，從項目本身來看，兩項目均已成熟運(yùn)營2年以上，已在片區(qū)市場內(nèi)建立了一定的品牌口碑和市場領(lǐng)先地位，并與項目周邊園區(qū)、地鐵沿線多家企業(yè)建立了成熟的合作關(guān)系，租客結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，不易受到新開項目影響。

此外，從產(chǎn)品角度看，華潤有巢基于華潤高品質(zhì)基因，基于對不同客群的分析，定制化設(shè)計產(chǎn)品功能，打造高度適配新市民、青年人租住需求的項目。東涇項目還榮獲了上海市房地產(chǎn)協(xié)會“規(guī)劃建筑獎”和“住宅產(chǎn)業(yè)化獎”，體現(xiàn)了業(yè)內(nèi)對項目產(chǎn)品的認(rèn)可。

最后，從運(yùn)營能力看，作為行業(yè)領(lǐng)先的租賃住房運(yùn)營商，華潤有巢具備豐富的項目運(yùn)營管理經(jīng)驗，形成了全面成熟的招租渠道及運(yùn)營管理體系，配備有便捷完善的信息管理及服務(wù)系統(tǒng)。

問題：華夏基金華潤有巢REIT如何在保租房的“保障”功能和資本回報率水平之間取得平衡？

陳嘉：華潤有巢致力于保障新市民、青年人的租住需求，創(chuàng)新租住體驗、提升租住品質(zhì)、引領(lǐng)租住生活方式。保租房的保障功能意味著面向新市民、青年人群體、70平以下小戶型產(chǎn)品以及低于同品質(zhì)、同地段的市場化租金水平，同時也意味著保租房有著最廣闊需求的群體基礎(chǔ)、更經(jīng)濟(jì)合適的產(chǎn)品屬性以及更快滿租和更穩(wěn)定的出租水平，而這些都是回報持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

作為首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房REIT，依托華潤有巢專業(yè)化、市場化的運(yùn)營能力，華潤有巢能助力保租房項目持續(xù)提質(zhì)增效，保障投資人良好的收益水平。具體主要體現(xiàn)在出租效能、成本管理及數(shù)字化管理三個方面：

第一，出租效能高。華潤有巢智能定價系統(tǒng)在滿足政府租金管理要求的前提下，能根據(jù)樓層、朝向、戶型、面積等因素，輸出項目靜態(tài)“一房一價”；同時根據(jù)空置率、租約結(jié)構(gòu)和市場競爭情況，運(yùn)用大數(shù)據(jù)智能AI調(diào)價模型，實現(xiàn)動態(tài)調(diào)價，最大程度減少空置，提升項目整體回報水平。此外，華潤有巢搭建了完善的招租渠道矩陣。以自有渠道與外部渠道相結(jié)合，積極拓展屬地政府、企業(yè)客戶、G60科創(chuàng)走廊人才等客戶資源，拓客、儲客、續(xù)客效能保持高效。

第二，實現(xiàn)運(yùn)營成本精細(xì)化管理。華潤有巢依托華潤集團(tuán)、華潤置地成本管理體系和戰(zhàn)略采購、集中采購資源，建立了標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營成本管控體系，能夠?qū)崿F(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營成本精細(xì)化管控和全價值鏈管理。

第三，數(shù)字化管理能力強(qiáng)。華潤有巢獨(dú)創(chuàng)的“3i體系”數(shù)字運(yùn)營平臺能為租賃住房項目提供全覆蓋的智能化解決方案。數(shù)字運(yùn)營平臺還可實現(xiàn)租房業(yè)務(wù)全場景線上化和自助化，實現(xiàn)基金管理人等REITs管理機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)化接入等，提升溝通和管理。

看好保租房REITs前景 基金未來擴(kuò)募潛力可期

華夏基金華潤有巢REIT是首只由中央企業(yè)發(fā)行的保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品，也是首單由市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房REITs產(chǎn)品。其上市以來的業(yè)績表現(xiàn)也讓其成為保租房REITs中的績優(yōu)代表。關(guān)于保租房REITs的發(fā)展前景和對基金未來發(fā)展規(guī)劃，陳嘉也做了詳細(xì)解答。

問題：作為原始權(quán)益人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)的華潤有巢，如何看待保租房公募REITs板塊的發(fā)展前景？

陳嘉：一是具有良好的政策環(huán)境。中國租賃住房行業(yè)經(jīng)歷了2017-2018年的快速發(fā)展期、2019-2020年的重整期、以及2021-2022年起的保租房及公募REITs時代，租賃住房是受政策大力支持的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，我國的保租房市場也正逐步走向成熟。發(fā)展保租房也是貫徹“房住不炒”、助力實現(xiàn)“住有所居”的具體實踐。二是具備廣闊的市場潛力。目前已有4單保租房REITs上市，合計市值約50億元人民幣。參考發(fā)達(dá)國家市場的公募REITs，例如美國市場已上市公寓REITs市值合計超千億美元，其中單只頭部REIT市值即超200億美元，我國保租房公募REITs未來市場規(guī)模潛在發(fā)展空間巨大。

隨著國家對租賃住房市場的持續(xù)大力支持，預(yù)計保租房公募REITs將進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行及擴(kuò)募階段，中國保租房公募REITs市場規(guī)模將進(jìn)一步增長，租賃住房資產(chǎn)穿越周期的價值將得到充分釋放，行業(yè)將實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。

問題：作為原始權(quán)益人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，華潤有巢未來的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？未來在擴(kuò)募方面有哪些計劃和安排？

陳嘉：華潤有巢基于REIT上市平臺，將戰(zhàn)略定位為——服務(wù)大國民生，實現(xiàn)質(zhì)量增長，助力新市民、青年人“住有所居”的行業(yè)領(lǐng)先的公寓資管商。在Pre-REITs、項目擴(kuò)募上將持續(xù)發(fā)力，實現(xiàn)從“培育孵化租賃住房資產(chǎn)”到“運(yùn)營成熟裝入有巢REIT”，再到“REIT滾動投資，做大資管規(guī)模”的良性循環(huán)。

華潤有巢已從存量和增量兩個方面，規(guī)劃了可持續(xù)的擴(kuò)募計劃。做優(yōu)存量方面，從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴(kuò)募項目，待相關(guān)項目達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，且符合監(jiān)管要求之后，將盡快啟動擴(kuò)募籌備。做實增量方面，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強(qiáng)二線等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的可擴(kuò)募資產(chǎn)，近期也在積極關(guān)注并獲取相關(guān)保障性租賃住房項目，提升潛在擴(kuò)募資產(chǎn)池的規(guī)模。未來，華潤有巢將不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取能力，賦予華夏基金華潤有巢REIT高質(zhì)量發(fā)展的生命力。

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