《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰｜上海報(bào)道

長租公寓暴雷、“二房東”攜款失聯(lián)、虛假房源信息泛濫的現(xiàn)象層出不窮，高昂房租與群租潛在風(fēng)險(xiǎn)間的矛盾一直困擾著在大城市打拼的人們。

為規(guī)范住房租賃行為，保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益， 上海將“禁止群租”寫進(jìn)地方立法。

(資料圖片)

將于2023年2月1日起施行的《上海市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)，進(jìn)一步明確了住房出租要求，禁止群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋用于出租。《條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，要求開立資金監(jiān)管專用賬戶?！稐l例》還規(guī)定，上海將加大對個(gè)人“二房東”監(jiān)管力度，要求其進(jìn)行市場主體登記制度。

群租亂相：1個(gè)“門洞”住了70人

《條例》的通過，令上海市民拍手稱好。長期以來，許多小區(qū)樓盤深受群租困擾，原房東、二房東、三房東……群租往往會(huì)造成噪音不斷、垃圾堆積、滲水漏水等諸多問題，更有甚者排線復(fù)雜引發(fā)火災(zāi)、違法改造房屋坍塌等，不僅容易激發(fā)鄰里矛盾，對公共安全也存在極大威脅。

上?；疖囌靖浇成套⌒托^(qū)緊靠地鐵站，共有70多戶居民，其中30多戶為常住居民。入住租客大大超過業(yè)主家庭人數(shù)之和。

該樓樓組長向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說，其中有一戶建筑面積215平方米，入住40多人，半夜進(jìn)樓擾民嚴(yán)重。還有一戶138平方米建筑面積入住71人，后因居民舉報(bào)，被警方制止取締。

“群租后，租客中有在該樓開民宿、美容店、棋牌室、瑜伽館、足浴店女工宿舍，還有家政員工宿舍。員工宿舍一般上下床，一戶入住四五十人，連早期疾控人員來樓核酸采樣都驚呆了。這些都是在長期房屋租賃中的亂象，所有居民都在期盼《條例》的執(zhí)行，提高居民的安全感和幸福指數(shù)。”樓組長對記者說。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士盧俊認(rèn)為，中遠(yuǎn)兩灣城曾是上海群租最嚴(yán)重的小區(qū)，這些年上海一直在大力整治群租現(xiàn)象，那種很夸張的群租已經(jīng)減少很多。

但在租房市場上群租處在灰色地帶，涉及到二房東、租客等多方因素。如果沒有舉報(bào)很難發(fā)現(xiàn)那些群租房，管制難度也比較大?！半m然說大家擔(dān)心房租可能會(huì)上漲，但是未來租賃市場總歸還是要走向規(guī)范的。在禁止群租之后，我們也期待會(huì)有其他方式去平衡。其實(shí)上海也在做相關(guān)的保障性租賃住房，‘十四五’期間計(jì)劃新增保障性租賃住房約47萬套（間），在一定程度上也能夠緩解當(dāng)下租房的問題。”盧俊說。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，群租引發(fā)的維權(quán)案件主要涉及租客投訴租金價(jià)格、水費(fèi)、電費(fèi)等價(jià)格不合理，也包括人身和財(cái)務(wù)安全問題，群租的房子里往往住著各式各樣的社會(huì)人員，也經(jīng)常出現(xiàn)群租房內(nèi)的人員因?yàn)楝嵤麓蚣芏窔?、?cái)物丟失，或者與周圍鄰居產(chǎn)生矛盾等治安問題。同時(shí)還存在火災(zāi)、疫情、擾民、損壞房屋等潛在隱患。此前對于“群租”的處罰規(guī)則雖然在《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》里有規(guī)定，但沒有具體實(shí)施細(xì)則。成功采取行政處罰或走司法訴訟程序的案例非常少，在日常管理和執(zhí)法過程中很少能夠遵循先例執(zhí)行。

律師解讀：細(xì)節(jié)保護(hù)了租戶權(quán)益

《條例》加強(qiáng)了對群租等違法行為的整治，明確禁止“將住房用于群租”，違反者可處一萬元以上五萬元以下的罰款，同時(shí)強(qiáng)化了街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居村委的日常監(jiān)管職責(zé)。

北京德和衡（上海）律師事務(wù)所立法研究中心負(fù)責(zé)人白耀華律師認(rèn)為，《條例》對于房東及租戶的影響是多方面的，除了 “禁止群租”外，還有不少細(xì)節(jié)保護(hù)了租戶的權(quán)益。

比如，《條例》第28條第1款規(guī)定：“住房租賃企業(yè)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)通過住房租賃平臺(tái)，完成網(wǎng)上簽約和登記備案?！弊鳛樽》孔赓U企業(yè)，在與承租人簽訂租賃合同之后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通過住房租賃平臺(tái)，完成網(wǎng)上簽約和登記備案，否則最高可能面臨2萬元的罰款。

又如在主動(dòng)接受資金監(jiān)管方面，《條例》第29條第1款規(guī)定：“住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并通過住房租賃平臺(tái)向社會(huì)公示。

《條例》第29條第2款規(guī)定：“住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過三個(gè)月的部分，以及收取押金超過一個(gè)月租金的部分，應(yīng)當(dāng)存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶?！?/p>

“由于此前長租公寓頻繁暴雷，導(dǎo)致眾多承租人損失慘重，引發(fā)社會(huì)輿論高度關(guān)注，因此一旦出現(xiàn)提前支付的租金超過3個(gè)月房租或者押金超過1個(gè)月房租的情形，則住房租賃企業(yè)需要開立資金監(jiān)管賬戶，以免資金鏈斷裂，導(dǎo)致承租人受損。同時(shí)，這也是對部分二房東刻意克扣押金的行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，將二房東們的收支、經(jīng)營情況公開、透明化處理，避免發(fā)生嚴(yán)重侵害租客權(quán)益的事件?！卑滓A分析說。

此外，《條例》還規(guī)定，規(guī)模出租房屋時(shí)也要建立管理制度落實(shí)安全責(zé)任的義務(wù)；不得采取過激手段強(qiáng)迫承租人變更、解除住房租賃合同；從業(yè)人員實(shí)名從業(yè)制度等。

對于“漲租”，條例明確，上海市房屋管理部門應(yīng)當(dāng)建立住房租賃價(jià)格監(jiān)測機(jī)制，做好相關(guān)預(yù)警工作。對此，白耀華認(rèn)為，該規(guī)定是通過“有形的手”來謹(jǐn)防市場過熱，規(guī)范租賃市場。同時(shí)，承租人亦可借助“一網(wǎng)通辦”“隨申辦”APP上的功能，查詢?nèi)兴械怯泜浒高^的房源信息，細(xì)致到地址、面積、價(jià)格、裝修情況等。

“該規(guī)定不僅是通過行政監(jiān)管手段來對市場行為進(jìn)行震懾，亦通過技術(shù)手段和政府平臺(tái)的結(jié)合，來實(shí)時(shí)監(jiān)測住房租賃價(jià)格，讓租房者對安居生活有一份穩(wěn)定預(yù)期?！卑滓A說。

此次立法還有一大亮點(diǎn)是明確了街道居委的監(jiān)管職責(zé)?！爸暗墓芾砗驼J(rèn)定部門主要是房管局，后來下沉到街道房管辦管理。但街道房管辦的工作人員也較少，群租現(xiàn)象數(shù)量較多，二者形成了很大差距。此次《條例》中明確街道居委、村委、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管職責(zé)，其對于本區(qū)域內(nèi)的住房情況、人員情況較街道房管辦以及房管局都更為了解和熟悉，在進(jìn)行發(fā)現(xiàn)和治理群租房時(shí)，能夠更為精準(zhǔn)和快速，此外也能有效緩解工作人員較少，群租房現(xiàn)象較多，發(fā)現(xiàn)和處罰速度趕不上回潮的速度這類問題?！卑滓A對記者說。

責(zé)編：郭霽瑤

（版權(quán)屬《中國經(jīng)濟(jì)周刊》雜志社所有，任何媒體、網(wǎng)站或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、摘編、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式使用。）

關(guān)鍵詞： 租賃企業(yè) 中國經(jīng)濟(jì)周刊 登記備案 員工宿舍 租賃合同