商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景如何?2022年受疫情不穩(wěn)定因素的影響，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況雖有波動(dòng)，但部分板塊仍有亮點(diǎn)。CBRE世邦魏理仕最新報(bào)告指出，2022年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)全年金融行業(yè)需求穩(wěn)健，產(chǎn)業(yè)類(lèi)需求回暖，空置率持續(xù)攀升，租金仍承壓下行;倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供需兩旺，全年新增供應(yīng)與凈吸納量均破紀(jì)錄;零售物業(yè)市場(chǎng)整體需求乏力局部有擴(kuò)張，租金持續(xù)下調(diào)，業(yè)主著力維系現(xiàn)有租戶。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

報(bào)告顯示，11月份全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為608萬(wàn)平方米，同比下降30.8%。從7月起，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房單月銷(xiāo)售面積連續(xù)5個(gè)月同比下降。

11月份，全國(guó)辦公樓銷(xiāo)售面積為212萬(wàn)平方米，同比下降33.6%;今年三季度以來(lái)，除9月外的其他月份辦公樓單月銷(xiāo)售面積同比均下降。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫(xiě)字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年第三季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環(huán)比下跌0.17%。

2022年，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金已連續(xù)三個(gè)季度下跌。盡管三季度以來(lái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困系列政策持續(xù)落地顯效，經(jīng)濟(jì)呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求恢復(fù)較慢，多數(shù)商圈寫(xiě)字樓租金下跌。

上半年，疫情沖擊疊加居民收入增長(zhǎng)放緩，消費(fèi)者的消費(fèi)行為更趨保守，我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)整體承壓，商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)也面臨下行壓力，購(gòu)物中心商鋪和商業(yè)街商鋪的租金價(jià)格走勢(shì)有所分化。

去年11月份，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為9845億元，同比下降14.5%，降幅較上年同期擴(kuò)大11.5個(gè)百分點(diǎn);新開(kāi)工面積為7608萬(wàn)平方米，同比下降41.2%，降幅較上年同期擴(kuò)大20.9個(gè)百分點(diǎn)。

辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為4826億元，同比下降11.3%，降幅較上年同期擴(kuò)大5.2個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積為2870萬(wàn)平方米，同比下降39.1%，降幅較上年同期擴(kuò)大19.8個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)300城商辦用地推出面積為18652萬(wàn)平方米，同比下降21.8%;成交面積為13352萬(wàn)平方米，同比下降18.3%。成交樓面均價(jià)為2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢價(jià)率為4.3%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

按城市劃分來(lái)看，1~11月份，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為635萬(wàn)平方米、592萬(wàn)平方米，同比分別下降25.2%、26.7%;二線城市商辦用地推出及成交面積分別為5902萬(wàn)平方米、4391萬(wàn)平方米，同比分別下降20.7%、24.6%;三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12115萬(wàn)平方米、8369萬(wàn)平方米，同比分別下降22.1%、13.8%。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較多，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)參與企業(yè)主要有保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等;設(shè)備供應(yīng)商則種類(lèi)較多，目前商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)備需求逐漸向智能化、自動(dòng)化發(fā)展，因此主要以大華股份、海康威視以及西門(mén)子電器等科技公司為主;行業(yè)中游物業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外還包括了亞朵生活、凱德集團(tuán)等專(zhuān)門(mén)的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè);交易平臺(tái)則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專(zhuān)門(mén)的第三方房屋中介平臺(tái)企業(yè)。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，港資房企的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)位于一二線城市的核心地段，產(chǎn)品定位高端商場(chǎng)，比如上海的恒隆廣場(chǎng)、北京的三里屯太古里。內(nèi)資房企中，萬(wàn)達(dá)是“規(guī)模之王”，其商業(yè)地產(chǎn)的收入和數(shù)目遠(yuǎn)高于同行。

新消費(fèi)發(fā)展步入回調(diào)周期，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行與疫情影響，新消費(fèi)市場(chǎng)后期表現(xiàn)與期待存在較大落差。一批曾經(jīng)備受追捧的網(wǎng)紅新消費(fèi)品牌相繼陷入困境，新消費(fèi)投資由此也進(jìn)入了理性回調(diào)周期，但長(zhǎng)期來(lái)看新消費(fèi)賽道基本面依然向好。

住宅+商業(yè)協(xié)同模式價(jià)值突顯，繼恒大暴雷事件之后，又一批地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入債務(wù)危機(jī)，他們的共同特質(zhì)都是單一的住宅開(kāi)發(fā)模式。而與此形成對(duì)照的是，以龍湖、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)商，則在金融收縮背景下總體經(jīng)營(yíng)良好、表現(xiàn)穩(wěn)健，旗下優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)不僅為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流與避險(xiǎn)工具，而且在項(xiàng)目取得過(guò)程中商業(yè)的品牌效應(yīng)更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。隨著REITs等國(guó)家金融、稅收政策的不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)將更趨專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。

隨著數(shù)字化技術(shù)的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的浪潮，國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛開(kāi)始實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，典型代表如，萬(wàn)達(dá)、恒大、碧桂園等龍頭企業(yè)。同時(shí)，層出不窮的數(shù)字化技術(shù)為商業(yè)地產(chǎn)變革提供更多的可能性，提升運(yùn)營(yíng)效率、創(chuàng)新商業(yè)模式，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展等。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)民消費(fèi)水平不斷提高，尤其是新一線城市和二三線城市的消費(fèi)能力不斷升級(jí)，新一線城市和二三線城市消費(fèi)需求缺口更大，市場(chǎng)潛力更大，目前越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始布局，預(yù)計(jì)未來(lái)這一趨勢(shì)將繼續(xù)保持甚至進(jìn)一步加劇。

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