央行要求滿(mǎn)足民營(yíng)房企合理融資需求

8月3日，央行召開(kāi)金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展座談會(huì)，指出要深入了解民營(yíng)企業(yè)金融需求，為民營(yíng)企業(yè)提供可靠、高效、便捷的金融服務(wù)。要精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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民營(yíng)房企融資將擴(kuò)容增量。工商銀行、建設(shè)銀行表示，將切實(shí)發(fā)揮國(guó)有大行 " 頭雁 " 作用，提升民營(yíng)企業(yè)貸款穩(wěn)定性，擴(kuò)大小微企業(yè)授信覆蓋面，支持民營(yíng)企業(yè)債券承銷(xiāo)發(fā)行。銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)表示，將繼續(xù)加大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具(" 第二支箭 ")服務(wù)民營(yíng)企業(yè)力度，加快債券市場(chǎng)創(chuàng)新，滿(mǎn)足民營(yíng)企業(yè)多元化融資需求。

融資難是民營(yíng)企業(yè)發(fā)展遇到的重要問(wèn)題，政府近期發(fā)布了支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展31條措施，央行此次又主持召開(kāi)民營(yíng)企業(yè)座談會(huì)，聽(tīng)取民營(yíng)企業(yè)融資方面的意見(jiàn)，表明監(jiān)管部門(mén)在加快落實(shí)民企發(fā)展31條措施。

從銷(xiāo)售情況來(lái)看，房企7月的銷(xiāo)售額出現(xiàn)幅度不小的下滑。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年7月，TOP100房企單月銷(xiāo)售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。2023年1-7月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為39944億元，同比下降4.6%。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月，TOP100房企業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低，近7成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，其中36家企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。

上半年房企融資探底

2023年已過(guò)半，在銷(xiāo)售、融資均不及預(yù)期的背景下，6月房企融資規(guī)模再度下行。6月份，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計(jì)238.5億元 ，環(huán)比下滑1.12%。

房企融資回落的同時(shí)，分化也很明顯：首先，當(dāng)前房企融資以人民幣為主，其次為美元。6月，外幣融資呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，融資金額為3.9億元，環(huán)比下滑92.94%(上月外幣融資55.3億元)，占融資總額的1.64%。其中，美元融資總額3.9億元人民幣(0.54億美元)，占融資總額的1.64%，環(huán)比上升16.75%。

其次，優(yōu)質(zhì)房企和出險(xiǎn)房企間分化加劇，境遇大相徑庭。一方面，退市風(fēng)波持續(xù)蔓延，*ST藍(lán)光于6月6日摘牌退市，是今年A股首家退市房企，部分H股房企停牌退市進(jìn)入3個(gè)月倒計(jì)時(shí);另一方面，在近期市場(chǎng)低迷的狀態(tài)下，仍有部分房企積極拿地，越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)、保利、建發(fā)等央、國(guó)企，融資渠道通暢，資金儲(chǔ)備相對(duì)充足。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》顯示：

房地產(chǎn)融資遇阻，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)房企有所顧慮，金融十六條延期背后也是保交樓、房企流動(dòng)性壓力等問(wèn)題推動(dòng);另一方面，市場(chǎng)形勢(shì)不見(jiàn)樂(lè)觀，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性壓力問(wèn)題。

80家房企融資總量環(huán)比回升

2022年11月11日，中國(guó)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策，其中兩條政策規(guī)定了適用期限。

該《通知》發(fā)布實(shí)施后，對(duì)保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果。綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局決定，延長(zhǎng)有關(guān)政策適用期限。

具體而言，此次政策延期涉及兩項(xiàng)內(nèi)容。一是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致。

二是對(duì)于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi);對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。兩部門(mén)要求，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

利好房企融資改善和推進(jìn)保交樓

針對(duì)此次政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，監(jiān)管部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)及狀況，靈活調(diào)整政策使用期限，以更好支持保交樓和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。從調(diào)整內(nèi)容來(lái)看，針對(duì)支持房企開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期方面，之前“金融支持房地產(chǎn)16條”中明確“未來(lái)半年內(nèi)到期的”，此次調(diào)整后為“2024年12月31日前到期的”可以允許超出原規(guī)定多展期1年。這意味著，對(duì)于房企開(kāi)發(fā)貸、信托貸款等存量融資支持再延長(zhǎng)了一年半的時(shí)間。

其次，針對(duì)延長(zhǎng)專(zhuān)項(xiàng)借款支持項(xiàng)目相關(guān)人員盡職免責(zé)期限方面，之前“金融支持房地產(chǎn)16條”中明確“自本《通知》印發(fā)之日起半年內(nèi)”，此次調(diào)整后為“2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資”，同樣相當(dāng)于延長(zhǎng)了一年半的時(shí)間。

劉水稱(chēng)，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額約4041.7億元，同比下降16.2%。其中，信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。此次政策加大力度支持房企融資，可見(jiàn)政策的目的在于保持房地產(chǎn)融資合理適度及保交樓。

回顧2023年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，一季度在積壓需求集中釋放帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度提升;二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)弱。劉水分析指出，當(dāng)前居民置業(yè)信心及預(yù)期均偏弱，行業(yè)整體仍在低位運(yùn)行。在此背景下，監(jiān)管部門(mén)延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)的有關(guān)政策期限，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持。預(yù)計(jì)相關(guān)舉措將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用，有助于房企融資改善和推進(jìn)保交樓。

《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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