從管理模式來看，長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。分散式公寓進(jìn)入門檻低，擴(kuò)張快;集中式公寓運(yùn)營難度小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。兩者看似各有千秋，涇渭分明，但實(shí)則可以彼此轉(zhuǎn)化，近年來公寓品牌在集中式與分散式之間相互轉(zhuǎn)化的案例不在少數(shù)。

今年8月，長租企業(yè)自如公開了2021年集中式租賃項(xiàng)目經(jīng)營數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，目前自如在全國8城管理的65棟集中式項(xiàng)目，整體出租率超98%。同時(shí)，60%的房源實(shí)現(xiàn)0空置周轉(zhuǎn)。

這是自如在2020年底戰(zhàn)略并購貝客青年精品公寓后首度向外界公開經(jīng)營數(shù)據(jù)?？梢钥闯觯煞稚⑹睫D(zhuǎn)入集中式的自如取得了不錯(cuò)的成績。

多品牌加碼集中式公寓

類似演藝圈的演而優(yōu)則唱，長租行業(yè)也有“分而優(yōu)則集”的趨勢(shì)。因集中式公寓對(duì)資金成本和前期投入要求較高，一部分長租公寓是從分散式起步，積累實(shí)力后往集中式公寓過渡。

究其原因在于，單一的發(fā)展模式已經(jīng)不能滿足當(dāng)下的市場(chǎng)需求走向，想要走得更穩(wěn)更長遠(yuǎn)，長租公寓企業(yè)需要追求全面的產(chǎn)品與模式覆蓋。而隨著公寓行業(yè)進(jìn)入縱深發(fā)展階段，相較于分散式，集中式更適用于品牌的輕資產(chǎn)輸出，以及打造具有行業(yè)影響力的標(biāo)桿項(xiàng)目。

自如是分散式往集中式發(fā)力的典型，擁有自有品牌自如寓，又先后推出租住社區(qū)自如里、戰(zhàn)略并購貝客青年精品公寓，在集中式公寓的賽道上不斷擴(kuò)張。

對(duì)于并購貝客青年精品公寓，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“我們希望通過戰(zhàn)略并購，在集中式和分散式住房供給上形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在不同的目標(biāo)市場(chǎng)落地多品牌策略，為城市年輕人提供覆蓋全生命周期、更豐富、更好的房源選擇和產(chǎn)品、服務(wù)選擇。”

不止自如一家，微舍公寓、建方長租等以分散式公寓為“主戰(zhàn)場(chǎng)”的品牌也或多或少地持有集中式物業(yè)。

集中式公寓優(yōu)勢(shì)漸顯

從邁點(diǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，目前納入監(jiān)測(cè)的集中式公寓品牌有248家，而分散式公寓的數(shù)量僅有41家。且集中式公寓的頭部品牌指數(shù)明顯高于分散式。截止2020年12月，集中式長租公寓品牌依舊為市場(chǎng)主流，占比6成，分散式長租公寓品牌和服務(wù)式公寓品牌分別占比2成左右。相比2019年，集中式長租公寓和服務(wù)式公寓份額分別提高3%和1%，而分散式長租公寓份額下降4%。

這樣的趨勢(shì)變化背后有著復(fù)雜的原因。

隨著疫情的沖擊，行業(yè)洗牌進(jìn)一步加速。相較于分散式長租公寓，集中式長租公寓具備集中式管理、運(yùn)營成本低、品牌效應(yīng)與規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，受到的沖擊較小，擴(kuò)張速度明顯加快。而在此前的暴雷潮中，集中式公寓也表現(xiàn)出更加安全穩(wěn)健的特性。

集中式與分散式作為長租公寓的兩種管理模式，本無優(yōu)劣之分，是適應(yīng)不同物業(yè)、不同市場(chǎng)、不同客群、不同發(fā)展階段下的產(chǎn)物。兩種模式將長期并存。

而近一年來集中式公寓市場(chǎng)份額的提高說明長租公寓已經(jīng)進(jìn)入全新發(fā)展階段，眾多已積累一定實(shí)力的品牌具備了進(jìn)軍更有難度的集中式領(lǐng)域的條件，渴望通過集中式物業(yè)擴(kuò)大品牌影響力，輸出品牌與管理。

集中式與分散式是兩種完全不同的發(fā)展模式，代表不同的產(chǎn)品服務(wù)思路、運(yùn)營管理策略、項(xiàng)目拓展方式。一位業(yè)內(nèi)人士稱，實(shí)際上，集中式業(yè)態(tài)相對(duì)來說管理半徑更小、管理效率更高，所以能做好分散式的企業(yè)大概率能做好集中式，但只做集中式不一定能做好分散式。

分散式轉(zhuǎn)入集中式

未來的想象空間有多大?

縱觀幾個(gè)由分散式為主體而后發(fā)力集中式的品牌，雖然業(yè)務(wù)類型相似，但卻存在商業(yè)模式上的顯著差異。自如是在分散式模式成熟后發(fā)力多元化產(chǎn)品，通過戰(zhàn)略并購進(jìn)軍集中式公寓;微舍公寓從集散式轉(zhuǎn)型加碼集中式公寓;建方長租則確定了以分散式業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，以集中式業(yè)務(wù)為核心的戰(zhàn)略規(guī)劃方向。

建方長租圍繞“保障性租賃住房”市場(chǎng)化供給，以建方家為基礎(chǔ)，以建方寓為核心構(gòu)建兩大業(yè)務(wù)板塊，以新家庭、新市民、年輕人為主要服務(wù)人群，聚焦城市剛需型住房租賃需求，打造適合長租居住的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，分散集中兩條業(yè)務(wù)并行。其中，建方家為城市家庭、城市新青年的過渡型居住需求提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的租賃產(chǎn)品;以理想居為核心，明日居、青云居為補(bǔ)充，滿足不同客戶群體的住宅整租需求。建方寓為城市新青年、白領(lǐng)新市民、大學(xué)畢業(yè)生及企事業(yè)單位員工提供相對(duì)舒適，有獨(dú)立空間和社交功能的臨時(shí)性、特定性、定制化的居住產(chǎn)品。以青年公寓為核心，并積極開展落地租賃社區(qū)業(yè)務(wù)，輕重模式結(jié)合并行，解決“農(nóng)民工一張床、新市民一間房、新家庭一套房”的民生痛點(diǎn)。“建方家”、“建方寓”兩大產(chǎn)品線，形成了建方長租的雙驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式，也為行業(yè)發(fā)展帶來了新的思考。

在國家大力解決新市民住房困難的政策引導(dǎo)下，自2020年起，建方長租建方寓產(chǎn)品線逐步加快拓展步伐，產(chǎn)品集中落地上量。截止11月初，建方寓已運(yùn)營46個(gè)項(xiàng)目，以中資產(chǎn)運(yùn)作模式為主，輕重資產(chǎn)運(yùn)作模式并行，打造了多個(gè)大灣區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目。

以獲得廣州市荔灣區(qū)首批非住改住項(xiàng)目認(rèn)定書的建方寓·杉木欄店為例，創(chuàng)新了“政策性租賃住房貸款+國企閑置物業(yè)盤活+住房租賃”的新模式，解決“舊有存量物業(yè)盤活”與“企業(yè)員工居住”兩大難題。該項(xiàng)目結(jié)合歷史文化資源豐富的特點(diǎn)，打造獨(dú)具特色的舊有存量物業(yè)盤活示范基地，有效發(fā)揮公有物業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)中的示范引導(dǎo)作用，對(duì)突破中心城區(qū)載體資源制約瓶頸，實(shí)現(xiàn)十九大“住有所居”目標(biāo)具有凸出示范意義。

除了高品質(zhì)高顏值的公寓產(chǎn)品外，該項(xiàng)目打造了800平米超大公區(qū)為城市青年提供更多的生活場(chǎng)景和配套服務(wù)，包括黨群活動(dòng)中心、陽光會(huì)議室、閱讀區(qū)+創(chuàng)業(yè)孵化路演區(qū)、廣州圖書館服務(wù)點(diǎn)、娛樂休閑區(qū)、健身房、共享廚房、共享水吧、公共晾曬區(qū)等豐富的生活社交空間，公寓還會(huì)定期開展相應(yīng)的社群黨建活動(dòng)，落實(shí)城市青年8小時(shí)工作外的精神生活保障。

建方寓·杉木欄店公區(qū)

經(jīng)過2個(gè)月的運(yùn)營，建方寓·杉木欄店已經(jīng)成為荔灣區(qū)集中式公寓的標(biāo)桿項(xiàng)目，進(jìn)一步證明了建方長租在集中式公寓的運(yùn)營能力和品牌影響力。

大型租賃社區(qū)將成未來趨勢(shì)

由于物業(yè)形態(tài)的限制，只有集中式項(xiàng)目才具有配備大面積的公共空間的條件，以供租客休閑娛樂，或組織社群活動(dòng)，從而更易于打造社群文化。通過社群文化，讓人與人形成鏈接，也為社區(qū)增加了溫度和歸屬感。這或許是解決城市新市民居住問題的根本所在。

從商業(yè)價(jià)值來看，大型租賃社區(qū)所容納的空間和人群能夠?yàn)槿蘸蟮脑鲋捣?wù)提供可能，從而拓寬盈利渠道。

另一方面，相較于分散式公寓嚴(yán)格的政策監(jiān)管，集中式公寓能夠享受更多的政策扶持，商改租、R4地塊等政策為長租公寓的規(guī)?；l(fā)展鋪平了道路，這對(duì)于長租公寓行業(yè)的影響是不可估量的。

例如建方長租打造的首個(gè)大型長租租賃社區(qū)建方寓·佛山天華店項(xiàng)目已完成簽約，精準(zhǔn)圍繞白領(lǐng)精英居住、生活、娛樂、辦公、創(chuàng)業(yè)等需求，打造不同主題的租住產(chǎn)品。未來將提供1300余套房源為廣佛拼搏的城市新青年提供一個(gè)安心居住的溫暖港灣，真正滿足城市新市民、新青年長租安家需求。

綜合公寓行業(yè)近期的品牌動(dòng)向，邁點(diǎn)空間租賃大膽猜想，對(duì)于具備一定條件的品牌，分散式公寓的下一階段是集中式公寓，而集中式公寓的下一階段是大型租賃社區(qū)，未來將釋放更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　結(jié)語

住房租賃行業(yè)的征途是星辰大海，發(fā)展的過程必然需要不斷更新，在循環(huán)往復(fù)中上升。

無論行業(yè)內(nèi)品牌在集中式和分散式的業(yè)務(wù)模式上如何調(diào)整發(fā)展策略，都是為了適應(yīng)市場(chǎng)及業(yè)務(wù)的發(fā)展需要，其最終目的是實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)相結(jié)合的全面發(fā)展路線，做到多產(chǎn)品覆蓋。以此構(gòu)筑品牌更穩(wěn)固的服務(wù)生態(tài)。

在自如、建方長租等代表品牌在分散式與集中式雙模式的探索下，行業(yè)將呈現(xiàn)出更多元和包容的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但萬變不離其宗，行業(yè)的生活服務(wù)和民生屬性，是所有行業(yè)參與者需要謹(jǐn)記的。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。