“小物業(yè)”牽動(dòng)“大民生”。作為衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，物業(yè)管理的好壞直接影響著市民的獲得感、幸福感、安全感。

在現(xiàn)實(shí)生活中，人們經(jīng)常因?yàn)樾^(qū)物業(yè)管理問(wèn)題得不到有效解決而煩惱。比如，遇到物業(yè)服務(wù)人不作為怎么辦?業(yè)委會(huì)缺位問(wèn)題怎么破?共有部分產(chǎn)權(quán)不清怎么管?維修資金怎么使用更合理?

記者從8月26日上午召開(kāi)的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》新聞發(fā)布會(huì)上獲悉，新修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》將于2022年3月1日起施行，為破解這些物業(yè)管理“頑疾”開(kāi)出了法治良方。

發(fā)布會(huì)上，市人大常委會(huì)法工委就條例修訂背景、主要內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)解讀，市住保房管局就法規(guī)宣傳、貫徹等情況作了介紹。

為什么修訂條例?

現(xiàn)行《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》于2014年5月1日施行，對(duì)規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益發(fā)揮了積極作用。

“隨著民法典的施行，現(xiàn)行條例存在部分規(guī)定和上位法不一致的問(wèn)題，必須要盡快解決。”市人大常委會(huì)法工委主任陳馬多里介紹，在維護(hù)國(guó)家法制統(tǒng)一的同時(shí)，修訂條例也是構(gòu)建基層社會(huì)治理新格局的需要。通過(guò)修訂條例，在物業(yè)管理領(lǐng)域落實(shí)黨建引領(lǐng)，充分發(fā)揮黨的政治優(yōu)勢(shì)和組織優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理能力和基層治理水平。

群眾有所呼，立法有所應(yīng)。近年來(lái)，我市物業(yè)管理問(wèn)題增多，矛盾糾紛呈現(xiàn)出訴求多元化、形式多樣化、內(nèi)容復(fù)雜化等特點(diǎn)，通過(guò)修訂條例對(duì)這些問(wèn)題作出了回應(yīng)。

此外，我市不斷完善物業(yè)管理制度，堅(jiān)持?jǐn)?shù)字賦能，推廣“小區(qū)管家”“金牌大管家”等創(chuàng)新模式，并取得了一些成果和經(jīng)驗(yàn)。“這也需要我們通過(guò)修訂條例，來(lái)鞏固提升物業(yè)管理的這些好經(jīng)驗(yàn)和好做法。”陳馬多里說(shuō)。

值得一提的是，本次條例審議修改歷經(jīng)了近八個(gè)月的時(shí)間，收到社會(huì)各界意見(jiàn)建議1000余條，市人大常委會(huì)進(jìn)行了認(rèn)真研究審議，對(duì)合理內(nèi)容積極予以采納。

新修訂的條例有哪些亮點(diǎn)?

相比條例修訂前的七章六十八條14000多字，本次修訂后，條例增至九章九十三條20000多字。條例修訂后結(jié)構(gòu)更為完整、邏輯更為清晰，也體現(xiàn)出滿滿的杭州特色。杭州日?qǐng)?bào)記者重點(diǎn)梳理了以下六個(gè)方面的特色亮點(diǎn)：

亮點(diǎn)一：納入基層治理，突出黨建引領(lǐng)。

物業(yè)管理不僅關(guān)乎住宅小區(qū)自身，也是群眾自治和社會(huì)治理的重要內(nèi)容。本次修訂后，條例明確將物業(yè)管理活動(dòng)納入基層社會(huì)治理體系，堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的工作格局，還規(guī)定建立人民調(diào)解、行政調(diào)解相銜接的物業(yè)管理活動(dòng)糾紛多元調(diào)處、化解機(jī)制，完善行業(yè)組織的有關(guān)規(guī)定。

從加強(qiáng)社區(qū)治理入手，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，符合新時(shí)代要求?？梢钥闯鲂掳鏃l例的出臺(tái)施行，將有助于構(gòu)建具有杭州特點(diǎn)的特大城市基層治理新格局。

亮點(diǎn)二：完善業(yè)主自治組織，創(chuàng)設(shè)物管委制度。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理中居于重要地位。本次修訂后，條例對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作職責(zé)、選舉制度、運(yùn)行管理等有關(guān)規(guī)定作了進(jìn)一步完善。

沒(méi)有業(yè)委會(huì)怎么辦?條例創(chuàng)設(shè)了“物業(yè)管理委員會(huì)制度”，作為對(duì)業(yè)主自治機(jī)制的補(bǔ)充和落實(shí)物業(yè)管理屬地責(zé)任的舉措。對(duì)于新交付的物業(yè)小區(qū)、尚未成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作失靈、業(yè)主委員會(huì)換屆選舉、沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的舊小區(qū)等，條例規(guī)定可以由依法成立的物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，保障物業(yè)管理的有序進(jìn)行。

亮點(diǎn)三：強(qiáng)調(diào)信息公開(kāi)，保障業(yè)主知情權(quán)。

翻看新修訂的條例，不僅明確規(guī)定了信息公開(kāi)的形式，還在相關(guān)章節(jié)專(zhuān)門(mén)規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位的信息公開(kāi)義務(wù)。

比如，條例第六十條第二款規(guī)定，“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該定期委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)共有收入的收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公布。”條例第五十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公開(kāi)、及時(shí)更新“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等”信息。

亮點(diǎn)四：突出數(shù)字賦能，提升物管效率。

近年來(lái)，我市積極推進(jìn)物業(yè)管理工作數(shù)字化改革，于2019年啟動(dòng)杭州市物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，目前，可查詢監(jiān)督物業(yè)企業(yè)在管項(xiàng)目4055個(gè);可查詢監(jiān)管有實(shí)際項(xiàng)目在管的物業(yè)企業(yè)748家。

本次修訂后，條例鼓勵(lì)運(yùn)用數(shù)字化等新技術(shù)、新方法，發(fā)揮公共數(shù)據(jù)平臺(tái)作用，倡導(dǎo)業(yè)主投票采用電子方式，解決業(yè)主投票率低、決策難的問(wèn)題，并積極推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，規(guī)定由市房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)建立、維護(hù)本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并推廣運(yùn)用。

亮點(diǎn)五：堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，破解物管難題。

針對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、共有部分管理、維修資金使用等物業(yè)管理中常見(jiàn)的問(wèn)題和糾紛，新修訂的條例堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，都作出了相應(yīng)規(guī)定。

為了提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，新修訂的條例明確禁止物業(yè)服務(wù)人強(qiáng)制獲取生物信息、泄露個(gè)人信息、強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)其提供或者指定的商品或者服務(wù)以及其他侵害業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為，并明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其調(diào)整程序，還對(duì)物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)和交納作了修改完善。

本次修訂后，條例在國(guó)家和省有關(guān)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳存、使用等制度的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確由區(qū)(縣、市)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)在辦理物業(yè)竣工驗(yàn)收備案時(shí)核驗(yàn)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存情況，并對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的正常使用、緊急狀況下使用以及禁止使用情形等作了補(bǔ)充規(guī)定。

條例將物業(yè)管理區(qū)域劃分單獨(dú)作為一章，明確在編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案或者初步設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理確定主要配套設(shè)施設(shè)備的共用范圍，同時(shí)對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域劃分問(wèn)題作了規(guī)定。此外，條例還對(duì)共有部分承接查驗(yàn)、移交、共有物權(quán)登記公示、利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入的管理等事項(xiàng)作了規(guī)定。

亮點(diǎn)六：增設(shè)專(zhuān)章，明確管理部門(mén)職責(zé)。

物業(yè)管理項(xiàng)目多、涉及面廣，充分調(diào)動(dòng)各方積極性很有必要。本次修訂，特別增加了“監(jiān)督管理”這一章節(jié)，明確了房產(chǎn)主管部門(mén)及其他部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等各方的監(jiān)督管理職責(zé)，借助各方力量共促物業(yè)管理水平提升。

比如，條例規(guī)定市房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)，包括要建立和完善物業(yè)服務(wù)信用管理制度，建立維護(hù)本市物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。而街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府則應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入基層治理工作，落實(shí)人員、經(jīng)費(fèi)等。

如何抓好條例貫徹落實(shí)?

法律的生命在于實(shí)施。為確保新修訂的條例落地落實(shí)，市住保房管局副局長(zhǎng)張震華介紹，將根據(jù)條例的授權(quán)規(guī)定和實(shí)際工作需要，起草并出臺(tái)物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行具體辦法、物業(yè)承接查驗(yàn)具體辦法等配套制度和規(guī)范性文件，還將對(duì)現(xiàn)有的業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)工作指導(dǎo)規(guī)則、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本、前期物業(yè)服務(wù)及物業(yè)服務(wù)合同示范文本等進(jìn)行全面修改完善，為實(shí)際操作提供確切依據(jù)。

接下來(lái)，市住保房管局將大力開(kāi)展物業(yè)行業(yè)亂象集中整治行動(dòng)，重點(diǎn)針對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符、漠視業(yè)主合理訴求、經(jīng)營(yíng)性收支公示不規(guī)范、侵占業(yè)主共有部位等問(wèn)題進(jìn)行排查整改。與此同時(shí)，將按照條例要求創(chuàng)新監(jiān)管模式，通過(guò)日?？己?、專(zhuān)項(xiàng)考核、實(shí)地檢查、業(yè)主和業(yè)委會(huì)評(píng)價(jià)等，以業(yè)主滿意為主要內(nèi)容，每年度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展星級(jí)評(píng)定，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自覺(jué)提高服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主擁有更多的監(jiān)督權(quán)、選擇權(quán)。(本站編輯 祝婷蘭摘編)