時隔20個月后，5年期LPR終于迎來首次下調(diào)。

1月20日，最新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐，1年期LPR為3.7%，此前為3.8%；5年期LPR為4.6%，預(yù)期為4.55%，此前為4.65%。

受訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，本次降息為非對稱降息，1年期LPR降低10基點(diǎn)，而5年期LPR只降低了5基點(diǎn)，說明穩(wěn)定樓市依然是主要政策目標(biāo)。在當(dāng)前購房者置業(yè)情緒較低迷、企業(yè)資金壓力較大的情況下，降息有利于市場信心修復(fù)。隨著政策環(huán)境進(jìn)一步改善，部分城市樓市有望觸底回溫，熱點(diǎn)一二線城市的修復(fù)速度將明顯快于三四線城市。

中原地產(chǎn)張大偉：市場底部將在今年一季度出現(xiàn)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，降息的目標(biāo)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，不是刺激房地產(chǎn)，“房住不炒”依然是政策方向。

自2020年4月20日后，房貸為主的5年期LPR一直未變，期間一年期LPR在去年12月已經(jīng)出現(xiàn)過下調(diào)。隨著本次5年期LPR下調(diào)，向市場釋放出積極信號。

對于購房者來說，本次5年期LPR下降5個基點(diǎn)，相當(dāng)于100萬貸款30年的月供降息30元，合計30年的月供節(jié)省10772元。如果貸款200萬相當(dāng)于月供節(jié)省60元左右，一年將節(jié)省720元。

雖然2021年全國房地產(chǎn)市場成交額、成交面積均創(chuàng)下歷史記錄，但從去年上半年開始的各種收緊的調(diào)控政策明顯抑制了市場沖高，下半年整體市場出現(xiàn)了持續(xù)下調(diào)，拆分單月數(shù)據(jù)可以看到，去年12月全國商品房銷售21302萬平方米，是多年來的同期最低值，本輪樓市調(diào)整可以說是多年來市場全面速凍最明顯的一次。

而去年下半年樓市大幅降溫的最主要原因是信貸排隊，購房者的按揭貸款和開發(fā)商的開發(fā)貸基本全面收緊。隨著近期央行等部門密集表態(tài)，整體看，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)按揭貸款都在回歸平穩(wěn)狀態(tài)。

5年期房貸的下降代表了樓市在政策底部后，很快將出現(xiàn)市場底部。目前看，在四季度樓市出現(xiàn)政策底部后，市場底部將在2022年一季度開始出現(xiàn)。

整體看，本次降息不會導(dǎo)致樓市過熱。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化，但銀行房貸是否寬松仍主要看放款速度的變化。

貝殼研究院許小樂：預(yù)計更多城市房貸利率將下調(diào)

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，2022年貨幣環(huán)境穩(wěn)健偏寬松的基調(diào)基本確立。1月17日央行超預(yù)期同時下調(diào)了MLF和逆回購利率10個基點(diǎn)；1月18日央行副行長劉國強(qiáng)提到“充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，要迎客上門，主動出擊以及靠前發(fā)力等”，并表示“降準(zhǔn)空間變小了但仍有一定的空間”；1月20日1年期LPR及5年期LPR相應(yīng)下降。2022年開年全面降息，對全社會所有行業(yè)帶來普惠性的融資成本下降，同時釋放了年內(nèi)貨幣環(huán)境穩(wěn)健偏寬松的信號，有助于提振市場預(yù)期。

其中，1年期LPR下降有助于降低企業(yè)貸款利率，推動企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降，有助于激發(fā)市場主體融資需求，增強(qiáng)信貸總量增長穩(wěn)定性。作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR下降，代表著居民住房按揭貸款成本降低，有助于提高居民購買力，釋放住房消費(fèi)的同時也帶動其他生活消費(fèi)。

具體到城市銀行房貸業(yè)務(wù)，截至今年1月，全國103個重點(diǎn)城市的平均房貸利率已連續(xù)4個月回調(diào)且下降空間較上月擴(kuò)大，放款周期進(jìn)一步縮短。預(yù)計年內(nèi)購房信貸環(huán)境保持相對寬松，支持合理住房消費(fèi)需求的釋放，帶動市場量價向中樞回歸。

展望未來，預(yù)計后期更多城市房貸利率下調(diào)，信貸環(huán)境更加友好，利于合理的住房需求釋放，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

中泰證券楊暢：央行非對稱降息，表明政策以穩(wěn)為主

中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示，從歷史上看，除了2019年9月和2021年12月，1年期LPR在MLF利率沒有變動的背景中下調(diào)5個BP，其他情況下均是LPR與MLF同步變動。2022年1月17日，MLF操作和公開市場逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個BP。調(diào)降后，7天逆回購利率降至2.1%，1年期MLF利率降至2.85%，這是自2020年3月調(diào)降7天逆回購利率和2020年4月調(diào)降1年期MLF利率后的首次降低政策利率。在MLF下調(diào)10個基點(diǎn)之后，LPR跟隨下調(diào)也在情理之中。

差異在于2021年12月，LPR采取的是非對稱降息，1年期下調(diào)5個BP，政策意圖或在刺激制造業(yè)或消費(fèi)上，5年期保持不變，表明當(dāng)時對房地產(chǎn)的金融政策仍偏中性。

但從2021年12月金融與經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟(jì)回落態(tài)勢尚未逆轉(zhuǎn)，內(nèi)需不振，尤其是地產(chǎn)投資與消費(fèi)不振，經(jīng)過折算后的12月房地產(chǎn)開發(fā)投資，當(dāng)月同比下降13.1%（前值下降4.8%），跌幅擴(kuò)大，商品房銷售面積同比下降15.5%（前值14.2%），銷售端和投資端同比跌幅均較上月擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場的信心仍然有待修復(fù)；經(jīng)過折算后的12月社會消費(fèi)品零售總額，當(dāng)月同比增長2.1%（前值4.2%），較上月回落2.1個百分點(diǎn)，而今年社零受價格推升的因素較為明顯，經(jīng)過物價調(diào)整后當(dāng)月同比下降0.1%（前值增長0.8%），消費(fèi)壓力仍然存在。

因此，本次下調(diào)LPR1年期10個BP，5年期5個BP，至少反映出三層意圖：第一，現(xiàn)階段從貨幣政策角度，通過降低貸款利息，降低融資成本，從資金供給端刺激經(jīng)濟(jì)的意圖較為明顯；第二，非對稱下調(diào)，降低1年期10個BP，是在12月20日降低5個BP基礎(chǔ)上的進(jìn)一步下調(diào)，體現(xiàn)出了加大刺激制造業(yè)投資和消費(fèi)的政策意圖；第三，降低5年期5個BP，反映了對于房地產(chǎn)相關(guān)信貸的支持態(tài)度，但幅度小于1年期10個BP，表明政策以穩(wěn)為主，相機(jī)抉擇。

關(guān)鍵詞： 央行近兩年罕見全面降息，房地產(chǎn)市場將怎么走？