發(fā)展保障性租賃住房是“十四五”時(shí)期住房發(fā)展的重點(diǎn)。自如研究院編撰的《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書》顯示，基于我國(guó)城鎮(zhèn)化率年平均2%的增速，2030年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將近10萬億元。

加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)，離不開金融支持。繼相關(guān)貸款業(yè)務(wù)和保障性租賃住房REITs之后，銀行再出新招。建設(shè)銀行（601939.SH）近日發(fā)布公告稱，擬出資設(shè)立住房租賃基金，募集規(guī)模為300億元。

中國(guó)銀行海南金融研究院高級(jí)研究員王少輝認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有資金密集型的特征，資金投入需求較大，特別是保障性租賃住房作為帶有一定準(zhǔn)公益性質(zhì)的項(xiàng)目，其回收期相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)金融支持的要求更高。因此，要鼓勵(lì)引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，才能有效解決資金需求。

【資料圖】

探索租購(gòu)并舉新模式

為大力發(fā)展保障性租賃住房，住建部提出，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬套（間）保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

王少輝向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者分析稱，從需求側(cè)看，1978年～2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率從17.9%提升到63.8%，城鎮(zhèn)人口達(dá)到9.02億人，城鎮(zhèn)化率的提升帶來大量流入大中型城市的勞動(dòng)力。根據(jù)第七次人口普查結(jié)果，全國(guó)有3.76億流動(dòng)人口，龐大的外來務(wù)工人員、新畢業(yè)的大學(xué)生等“新市民”群體對(duì)保障性租賃住房有很大的需求，是市場(chǎng)未來發(fā)展的支撐。

從供給側(cè)看，由于商品房?jī)r(jià)格高企，商業(yè)性的住房供給與新市民購(gòu)買能力之間存在較大差距，商業(yè)性租賃住房市場(chǎng)供給對(duì)中低收入階層和新市民而言成本也相對(duì)較高，保障性租賃住房市場(chǎng)以相對(duì)較低的成本和價(jià)格為住房需求者提供安居之所，能夠緩解住房供需矛盾。長(zhǎng)期看，這既是保民生的重要舉措，也對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲具有重要作用。

根據(jù)上述建設(shè)銀行公告，建設(shè)銀行認(rèn)繳299.99億元，建設(shè)銀行子公司建信信托有限責(zé)任公司下屬的全資子公司認(rèn)繳0.01億元。該基金將通過投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

實(shí)際上，為了更好地連接供需兩端，建設(shè)銀行在此次設(shè)立住房租賃基金之前，便已經(jīng)開始了相關(guān)探索。據(jù)悉，建設(shè)銀行于2018年6月成立了建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“建信住房公司”）。經(jīng)過四年多的探索，已逐步形成了“平臺(tái)+機(jī)構(gòu)+金融+租賃產(chǎn)品和服務(wù)”四位一體的綜合服務(wù)模式。

同時(shí)，建信住房公司開發(fā)了“CCB建融家園”，連接了租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人房東的住房供給端和租客這一住房需求端?！癈CB建融家園”包含了房源管理、合同管理、財(cái)務(wù)管理、權(quán)限管理、數(shù)據(jù)分析五大模塊，據(jù)悉，這些工作以前都是人工操作，不但繁瑣、容易出錯(cuò)，且時(shí)間成本、人力成本大，不能規(guī)范管理，不利于住房供給端的公司運(yùn)營(yíng)。

建設(shè)銀行在其2022年半年報(bào)中提到，截至6月末，住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)覆蓋全國(guó)96%的地級(jí)及以上行政區(qū)，已核驗(yàn)房屋1025萬套，合同備案788萬筆，為1.5萬家企業(yè)、4034萬個(gè)人房東和租客提供陽(yáng)光透明的交易平臺(tái)，“CCB建融家園”長(zhǎng)租社區(qū)已開業(yè)運(yùn)營(yíng)200個(gè)。

構(gòu)建全生命周期金融供給方案

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，支持保障性租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，離不開金融機(jī)構(gòu)。

“保障性租賃住房的運(yùn)營(yíng)模式有其特性，相關(guān)貸款一般期限較長(zhǎng)、利率較低。過去，貸款投放主體以政策性銀行為主?！被葑u(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)銀行評(píng)級(jí)董事徐雯超表示。截至2022年半年末，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)口徑的保障性安居工程貸款余額為6.3萬億元，商業(yè)銀行余額合計(jì)占比約三分之一，其中又以國(guó)有大型銀行為主。

王少輝總結(jié)稱，政策性銀行貸款具有利率低、期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，非常契合保障性租賃住房項(xiàng)目的特點(diǎn)，目前國(guó)家開發(fā)銀行作為政策性銀行，為保障性租賃住房提供政策性中長(zhǎng)期貸款支持。商業(yè)銀行貸款雖然融資成本略高于政策性銀行，但具有全面的專業(yè)化服務(wù)能力和多元化的產(chǎn)品，可圍繞保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、裝修改造、運(yùn)營(yíng)管理、交易結(jié)算提供全方位的服務(wù)。

“此前，保障性租賃住房建設(shè)主要按照專項(xiàng)貸款形式向政策性銀行申請(qǐng)，商業(yè)銀行的參與度相對(duì)較低。今年2月發(fā)布的《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱‘《通知》’）鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，為保障性租賃住房建設(shè)提供了更多的資金支持。且《通知》也明確，保障性租賃住房貸款不計(jì)入房地產(chǎn)貸款集中度的統(tǒng)計(jì)口徑?！毙祧┏榻B道。

王少輝同時(shí)指出，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)亦可以提供資金支持。“保障性租賃住房不參與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)，具有租金收入低但穩(wěn)定的特點(diǎn)，比較符合保險(xiǎn)資金的要求，將保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)納入保障性租賃住房融資渠道，可發(fā)揮國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資規(guī)模大等優(yōu)勢(shì)，為長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展提供充足的資金供給支持。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還可發(fā)揮自身專業(yè)特點(diǎn)，為保障性租賃住房創(chuàng)新保險(xiǎn)產(chǎn)品。”

“除此之外，2021年監(jiān)管方面也將保障性租賃住房納入公募REITs試點(diǎn)，為保障性租賃住房的發(fā)展提供了更多的金融創(chuàng)新支持手段，今年也看到數(shù)單保障性租賃住房REITs的落地?！毙祧┏嬖V記者。

今年8月31日，首批3只保障性租賃住房REITs——北京保障房REIT、深圳安居REIT和廈門安居REIT在滬深證券交易所同步上市交易，進(jìn)一步完善了保障性租賃住房市場(chǎng)的投融資機(jī)制，加速了保障性租賃住房市場(chǎng)化進(jìn)程，有利于深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也豐富了基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品類型，為投資者提供更多元的金融產(chǎn)品。

談及下一步金融機(jī)構(gòu)在保障性租賃住房領(lǐng)域的布局方向，王少輝認(rèn)為，還應(yīng)充分關(guān)注到保障性租賃住房的需求端市場(chǎng)，即保障性租賃住房的主要對(duì)象——新市民、青年人等群體在安居過程中的金融需求，通過場(chǎng)景開發(fā)、產(chǎn)品組合營(yíng)銷等為其提供全生命周期的綜合金融服務(wù)。

“金融機(jī)構(gòu)要提高專業(yè)化服務(wù)能力，健全保障性租賃住房金融服務(wù)組織架構(gòu)，有條件的可以成立專門業(yè)務(wù)部門、組建專營(yíng)團(tuán)隊(duì)、打造特色支行等，深入開展市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)接保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購(gòu)買、裝修改造、運(yùn)營(yíng)管理、交易結(jié)算等服務(wù)需求。另外要完善激勵(lì)考核機(jī)制，適當(dāng)提高保障性租賃住房業(yè)務(wù)的考核比重，提升基層員工積極性。” 中國(guó)銀行研究院博士后鄭忱陽(yáng)補(bǔ)充道。

關(guān)鍵詞： 投資存量