近日，建信中關(guān)村REIT、華安張江光大REIT和博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT 等產(chǎn)業(yè)園類公募REITs陸續(xù)發(fā)布了2022年三季報。在已發(fā)布三季報信息的四只以產(chǎn)業(yè)園為底層資產(chǎn)的公募REITs中，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT在本季度實現(xiàn)盈利。對比四只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs二季報與三季報財務(wù)指標(biāo)，除東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT外，其余三只產(chǎn)品的收入均存在不同程度的下降，平均跌幅約25%。通過對三季報對比分析，發(fā)現(xiàn)“租金減免”“客戶退租”成為了本季度的關(guān)鍵詞，產(chǎn)業(yè)園公募REITs均在不同程度上承受了短期業(yè)績下滑，運營壓力不斷加大。

產(chǎn)業(yè)園類公募REITs收入情況

【資料圖】

產(chǎn)業(yè)園類公募REITs可供分配金額情況

資料來源：公開信息

備注：國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏合肥高新REIT均于2022年10月上市交易，尚無相關(guān)數(shù)據(jù)。

建信中關(guān)村REIT于2021年12月17日正式在上交所上市，成立規(guī)模28.83億元。根據(jù)三季報披露，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT本期收入4,111.16萬元，凈利潤175.98萬元，對比二季度數(shù)據(jù)，環(huán)比下降明顯。但是，2022年累計收入完成率約3/4，本年累計可供分配金額完成率超過80%，產(chǎn)業(yè)園類REITs中均位列第二，僅次于華安張江光大REIT。截至2022年9月30日，基礎(chǔ)設(shè)施項目公司租戶57家，實際出租面積89714.82平方米，平均出租率為84.87%，對比一季度和二季度，出租率呈持續(xù)降低趨勢。有分析稱，短期來看，建信中關(guān)村REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目面臨一定運營壓力，但從北京市產(chǎn)業(yè)園市場、上地產(chǎn)業(yè)園市場、標(biāo)的項目市場需求、租賃合同到期分布時間綜合分析，長期依然穩(wěn)定向好。

北京市產(chǎn)業(yè)園市場需求有望迎來恢復(fù)與增長

北京產(chǎn)業(yè)園市場2022年上半年整體需求放緩，租金小幅下跌，空置率回升。有分析稱，預(yù)計隨著國內(nèi)疫情得到有效控制及市場新增供應(yīng)壓力的減小，北京市場的需求有望迎來恢復(fù)與增長。

需求方面，2022年上半年北京市產(chǎn)業(yè)園市場活躍度降低，整體需求放緩，第三季度租金水平較二季度小幅下跌，空置率也小幅上升。但從租賃成交情況來看，2022年上半年產(chǎn)業(yè)園主要租賃成交行業(yè)集中在互聯(lián)網(wǎng)科技以及金融行業(yè)，其中，互聯(lián)網(wǎng)市場去化主要來自于互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分賽道龍頭企業(yè)。預(yù)計未來產(chǎn)業(yè)集中在互聯(lián)網(wǎng)科技的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃壓力有望得到緩解。

分析指出，未來，由于北京市產(chǎn)業(yè)園市場新增供應(yīng)壓力減小，在北京市大力發(fā)展新一代信息技術(shù)的背景下，該產(chǎn)業(yè)需求有望得到進一步提升。

北京市產(chǎn)業(yè)園平均租金水平以及空置率（2017-2024預(yù)測）

資料來源：仲量聯(lián)行

上地產(chǎn)業(yè)園整體市場需求較為穩(wěn)定，隨著疫情防控形勢逐漸好轉(zhuǎn)，區(qū)域優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來租金依然具備成長空間。

從租戶租賃市場看，在IT行業(yè)兼具政策等驅(qū)動下，將在未來市場版圖中占據(jù)重要位置。泛IT領(lǐng)域下的新興業(yè)態(tài)將實現(xiàn)多元化的蓬勃發(fā)展，不斷驅(qū)動行業(yè)的增長和擴張。有分析稱，由此可見北京仍有豐富的機會締造和吸引新的動能需求，在未來持續(xù)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)辦公市場發(fā)展前行。

北京市已形成跨區(qū)產(chǎn)業(yè)協(xié)同的市場格局，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯。目前，北京產(chǎn)業(yè)園多元發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園作為產(chǎn)業(yè)落地的重要物理載體，已形成九個子市場，聚焦八大行業(yè)領(lǐng)域，以研發(fā)辦公、生物醫(yī)藥園、高端制造園等多種類型并存的發(fā)展格局。北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體分布遵循《北京市“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的產(chǎn)業(yè)空間布局，其中北部子市場主要集中發(fā)展研發(fā)創(chuàng)新與信息產(chǎn)業(yè)，南部子市場則重點發(fā)展先進制造產(chǎn)業(yè)。

北京市主要產(chǎn)業(yè)區(qū)子市場及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

資料來源：仲量聯(lián)行

從市場表現(xiàn)來說，北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量主要集中在昌平未來科學(xué)城、豐臺總部基地、上地、北清路、酒仙橋及大興生物醫(yī)藥基地。同時，北清路、上地及經(jīng)開區(qū)出租率較高，整體在80%-90%之間，市場需求穩(wěn)定性相對較強。

建信中關(guān)村REIT標(biāo)的項目服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)巨頭

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園基金標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目均位于中關(guān)村軟件園。中關(guān)村軟件園是中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)從事軟件與信息服務(wù)業(yè)的專業(yè)園區(qū)，是中關(guān)村發(fā)展集團空間運營服務(wù)板塊的重要平臺，經(jīng)過20年建設(shè)，已經(jīng)成為我國大信息產(chǎn)業(yè)風(fēng)向標(biāo)、科技園區(qū)建設(shè)的排頭兵。園區(qū)率先形成了人工智能、大數(shù)據(jù)、5G、云計算、移動互聯(lián)、量子科學(xué)等全國領(lǐng)先的特色產(chǎn)業(yè)集群，并吸引了聯(lián)想、百度、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)巨頭總部、全球研發(fā)中心和高科技企業(yè)。

中關(guān)村軟件園發(fā)展軌跡

資料來源：中關(guān)村軟件園官方網(wǎng)站

根據(jù)招股書披露，截至2021年6月30日，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT標(biāo)的項目租戶行業(yè)涵蓋軟件和信息技術(shù)服務(wù)、科技推廣和應(yīng)用服務(wù)、商務(wù)服務(wù)業(yè)等，其中軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)對應(yīng)租賃面積占標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)總租賃面積的53.80%。

建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT標(biāo)的項目運營租賃情況

根據(jù)北京市經(jīng)濟和信息化局發(fā)布的《2022北京軟件和信息服務(wù)業(yè)發(fā)展報告》，2021年，在疫情得到有效控制前提下，北京軟件和信息服務(wù)業(yè)持續(xù)恢復(fù)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展韌性持續(xù)顯現(xiàn)?；ヂ?lián)網(wǎng)信息服務(wù)業(yè)營收占比52.2%，較去年提升4.0個百分點。2021年，城六區(qū)企業(yè)營業(yè)收入占全市比重90.8%，其中海淀區(qū)作為主要聚集區(qū)貢獻北京市63.2%的營業(yè)收入。2022年上半年，北京市軟件和信息服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值3832.0億元，首次超過金融業(yè)，增速和占比均居全市首位，主導(dǎo)地位不斷強化。

根據(jù)招股書披露，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園基金標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目租賃合同到期主要分布在2021年-2023 年，對應(yīng)合同的租賃面積占標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目已出租總面積的比例為85.23%。根據(jù)公開資料顯示，為支持企業(yè)共渡疫情難關(guān)穩(wěn)健發(fā)展，針對符合條件的企業(yè)，在履行完相關(guān)程序后，中關(guān)村軟件園以減免租金的方式為服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶紓困解難。（王欣然）

投資有風(fēng)險，入市須謹(jǐn)慎。

關(guān)鍵詞：