今年以來，公募REITs產(chǎn)品價(jià)格有所回落，截至4月28日，有5只產(chǎn)品跌破發(fā)行價(jià)，年初至今27只公募REITs產(chǎn)品平均跌幅為-3.68%。業(yè)內(nèi)專家對記者表示，REITs二級市場的調(diào)整，是價(jià)格逐步回歸理性的過程。長期來看，隨著市場經(jīng)濟(jì)活動穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復(fù)蘇，我國公募REITs依然具備較強(qiáng)的投資價(jià)值。

二級市場價(jià)格回歸理性 長期投資價(jià)值顯現(xiàn)

數(shù)據(jù)顯示，2023年初至4月28日，已有21只公募REITs產(chǎn)品跌破2022年末價(jià)格，僅有6只REITs年內(nèi)實(shí)現(xiàn)正收益。分行業(yè)來看，除能源板塊微漲0.93%外，其他板塊均下跌，倉儲物流下跌1.07%，保障性租賃租房下跌1.08%，生態(tài)環(huán)保下跌3.86%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

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業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，此輪下跌既受經(jīng)營業(yè)績下滑、解禁后的減持壓力及利潤分派后的價(jià)格差異等客觀情況的影響，也受價(jià)格觸及止損線、經(jīng)營業(yè)績負(fù)面信息被過度解讀和反應(yīng)、悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴(kuò)散等非理性因素的影響，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、經(jīng)營業(yè)績修復(fù)，當(dāng)前價(jià)格已有回歸趨勢，具備了一定投資價(jià)值。

記者觀察到，隨著價(jià)格逐步回歸理性，產(chǎn)品分派率相應(yīng)上升。以4月28日收盤價(jià)來計(jì)算，產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品分派率為3.77%，特許經(jīng)營權(quán)類產(chǎn)品內(nèi)含報(bào)酬率為6%，較以2022年末收盤價(jià)分別高出約0.19個(gè)百分點(diǎn)和0.53個(gè)百分點(diǎn)。例如，以4月28日華夏中國交建REIT收盤價(jià)計(jì)算，其對應(yīng)的IRR高達(dá)9%，能夠產(chǎn)生較高的投資回報(bào)。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著市場經(jīng)濟(jì)活動穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復(fù)蘇，加之產(chǎn)品價(jià)格因近期市場下探現(xiàn)已處在價(jià)值洼地區(qū)間產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績逐步修復(fù)，長期投資價(jià)值將逐步顯現(xiàn)。

“拉長投資周期來看，REITs的二級市場價(jià)格會圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價(jià)格不會過多偏離實(shí)際資產(chǎn)公允價(jià)值。因此，二級市場價(jià)格會表現(xiàn)為向產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值回歸?！睒I(yè)內(nèi)專家說道。

市場整體表現(xiàn)穩(wěn)定 長期投資更看重高比例分紅

整體收益表現(xiàn)方面，公募REITs自2021年首批產(chǎn)品上市后整體漲勢較好，在全球疫情得到控制，經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇的背景下，REITs的投資價(jià)值得以凸顯。據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年4月28日，已上市的27只REITs平均漲幅為11.40%，大幅跑贏同期滬深指數(shù)。其中絕大部分公募REITs實(shí)現(xiàn)正收益，14只REITs累計(jì)收益率超10%，2只REITs累計(jì)收益率超30%。

記者通過采訪了解到，公募REITs的投資價(jià)值包括分紅和二級市場價(jià)差兩部分，長期投資更看重產(chǎn)品的分紅。REITs的一大特點(diǎn)是將可分配金額按不低于90%的比例向投資者進(jìn)行分配。

業(yè)內(nèi)專家表示，基金分紅的穩(wěn)定性主要關(guān)注可供分配金額預(yù)測的合理性及實(shí)際完成度。對于前者，投資者可根據(jù)招募說明書中披露的有關(guān)信息，判斷可供分配金額預(yù)測是否已充分評估未來運(yùn)營期間的潛在風(fēng)險(xiǎn)、是否考慮了其潛在影響。對于實(shí)際完成度，投資者可追蹤二級市場產(chǎn)品的信息披露情況。從2022年已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的產(chǎn)品來看，經(jīng)營業(yè)績的完成度較高的產(chǎn)品，通常二級市場漲幅也相對較高，反之亦然。

“投資者應(yīng)該充分認(rèn)識REITs區(qū)別于股票、債券等產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，根據(jù)未來分紅預(yù)期合理評估REITs價(jià)值，在該類產(chǎn)品投資中要合理配置資產(chǎn)，并做好長期投資。”業(yè)內(nèi)專家表示。

截至4月28日，披露2022年年報(bào)的20只公募REITs中，共計(jì)14只完成了2022年可供分配金額的實(shí)際分配。從分紅情況來看，公募REITs呈現(xiàn)出了高比例的穩(wěn)定分紅，前述14只REITs2022年全年的實(shí)際分配金額占可供分配金額的90%，大部分的實(shí)際分配比例均在95%以上。在披露的一季報(bào)中，高速公路板塊可供分配金額完成度均在20%以上，部分REITs更是超過30%。

底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)定 市場有望迎來上升動力

截至4月28日，20只公募REITs產(chǎn)品披露了2022年年報(bào)。15只非高速公路REITs中，2022年預(yù)測可供分配金額完成率平均為122%，預(yù)測收入完成率平均為114%。其中，臨港產(chǎn)業(yè)園可供分配金額和收入完成率分別達(dá)到了142%和165%。受所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、四季度貨車通行費(fèi)減免10%的政策等因素影響，高速公路行業(yè)在2022年整體表現(xiàn)不佳，平均可供分配金額和收入完成率分別為83%和84%。

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，公募REITs業(yè)績亦有所修復(fù)。在已披露的REITs一季度報(bào)中，高速公路行業(yè)修復(fù)明顯，大部分產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通行費(fèi)收入實(shí)現(xiàn)同比正增長，顯示出良好的修復(fù)態(tài)勢。在其他資產(chǎn)板塊中，REITs業(yè)績亮點(diǎn)突出。工業(yè)廠房板塊中，臨港、東久等REITs產(chǎn)品可供分配金額完成度超過25%。倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產(chǎn)出租情況較為穩(wěn)定，支撐業(yè)績的抗周期屬性更強(qiáng)。對于首次發(fā)布季度報(bào)告的嘉實(shí)京東倉儲REIT，三個(gè)底層資產(chǎn)在報(bào)告期末時(shí)點(diǎn)的出租率均達(dá)到100%，運(yùn)營情況保持穩(wěn)健。華夏華潤有巢REIT，2個(gè)底層資產(chǎn)在2023年一季度的出租率較2022年有所增長。

業(yè)內(nèi)人士表示，展望2023年，隨著市場經(jīng)濟(jì)活動穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復(fù)蘇，加之產(chǎn)品價(jià)格因近期市場下探現(xiàn)已處在價(jià)值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績逐步修復(fù)，市場有望迎來上升動力。

關(guān)注底層資產(chǎn)估值和定價(jià)公允性

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，與其他基金產(chǎn)品不同，REITs產(chǎn)品幾乎100%投資于底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，因此底層資產(chǎn)的價(jià)值決定了REITs的價(jià)值。投資者可關(guān)注產(chǎn)品估值時(shí)各項(xiàng)參數(shù)假設(shè)，以產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目為例，主要參數(shù)包括：折現(xiàn)率、出租率、市場租金、收繳率等。評估參數(shù)應(yīng)合理反映項(xiàng)目所處區(qū)域、經(jīng)營業(yè)態(tài)等因素對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并與項(xiàng)目歷史經(jīng)營趨勢基本保持一致性。

“REITs產(chǎn)品最終價(jià)格的確定需要經(jīng)過網(wǎng)下詢價(jià)及后續(xù)的定價(jià)過程，定價(jià)相較于評估值的溢價(jià)率直接影響著投資者購買對價(jià)水平。從已發(fā)行項(xiàng)目的定價(jià)來看，溢價(jià)率平均為6.8%。相對較低的溢價(jià)率可以為投資者提供更高的安全墊?！蹦硻C(jī)構(gòu)投資者負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示。

記者關(guān)注到，作為在二級市場交易的產(chǎn)品，REITs的資產(chǎn)估值還受到利率環(huán)境的影響。一般而言，利率水平越低，對于REITs的估值越有利。此外，根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)高等級城投債收益率上升時(shí)，對REITs市場的價(jià)格會產(chǎn)生一定負(fù)向影響。投資者可關(guān)注公募REITs的預(yù)計(jì)年化分派率與高等級城投債收益率、國債收益率的差額區(qū)間。

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