公募REITs的發(fā)展正駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

【資料圖】

3月9日，中航京能光伏REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT一齊開(kāi)展詢價(jià)，新能源這一嶄新的資產(chǎn)類別，也從此正式加入到公募REITs的底層資產(chǎn)池中。據(jù)中信研究部統(tǒng)計(jì)，我國(guó)當(dāng)前還有近70家項(xiàng)目處于招投標(biāo)等儲(chǔ)備階段，其中不乏市政水電、自然景區(qū)等新類別。

2023年全國(guó)兩會(huì)期間，公募REITs是多位全國(guó)兩會(huì)代表委員的重點(diǎn)關(guān)切，譬如擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)范圍等建議和提案達(dá)5條以上。

值得注意的是，當(dāng)前REITs市場(chǎng)的短期打新收益似乎正迎來(lái)拐點(diǎn)。在受訪人士看來(lái)，經(jīng)過(guò)階段性二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)交易后，公募REITs的常態(tài)化發(fā)行推動(dòng)市場(chǎng)回歸理性，在中長(zhǎng)期將是必然趨勢(shì)。投資者也應(yīng)攜帶中長(zhǎng)期投資視角，通過(guò)深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)以及其收益情況，基于理性的價(jià)值判斷，合理評(píng)估公募REITs產(chǎn)品價(jià)值。

儲(chǔ)備項(xiàng)目近70家

3月9日，中航京能光伏REIT和中信建投國(guó)家電投新能源REIT相繼公布了詢價(jià)結(jié)果，距離上市更進(jìn)一步。

公告顯示，中航京能光伏REIT基金份額總額為3億份，詢價(jià)區(qū)間為8.844-10.185元/份。中信建投國(guó)家電投新能源REIT基金份額總額則為8億份，詢價(jià)區(qū)間在8.867-10.210元/份。

從其招募說(shuō)明書來(lái)看，中信建投國(guó)家電投新能源REIT的底層資產(chǎn)估值為71.65億元，2023-2024年的預(yù)期分派率分別達(dá)到10.57%和9.79%;中航京能光伏REIT的底層資產(chǎn)估值為24.54億元，2023年和2024年的預(yù)期分派率分別達(dá)到12.18%和12.45%。

當(dāng)然，最引人矚目的還是兩只新產(chǎn)品的底層資產(chǎn)屬性。作為首單光伏和首單風(fēng)電REIT，新能源這一全新的類別，正式敲響了年輕的公募REITs市場(chǎng)的大門。

“公募REITs與新能源資產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為新能源行業(yè)的權(quán)益融資提供了全新解決方案，是提高行業(yè)投融資的靈活性和便利性、助推我國(guó)能源系統(tǒng)轉(zhuǎn)型的重要資本運(yùn)作手段。”中金固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)在3月研報(bào)中指出，兩只新REITs的設(shè)立可以促進(jìn)新能源行業(yè)投融資良性循環(huán)，并為“雙碳”目標(biāo)起到顯著的示范效應(yīng)。

而從潛在REITs項(xiàng)目的資產(chǎn)類型分布來(lái)看，還有更多行業(yè)預(yù)備加入公募REITs的大家庭。

中信研究部的最新統(tǒng)計(jì)顯示，截止到3月5日，我國(guó)共有近70家公募REITs項(xiàng)目處于招投標(biāo)等儲(chǔ)備狀態(tài)。其中最多的儲(chǔ)備項(xiàng)目為產(chǎn)業(yè)園區(qū)類，在備數(shù)量為13家，包括軟件園、高新產(chǎn)業(yè)園、信息中心、智造工場(chǎng)等，多位于國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，國(guó)家級(jí)新區(qū)或自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。

在傳統(tǒng)公募REITs的幾大板塊中，交通和能源行業(yè)各有10家儲(chǔ)備項(xiàng)目，保租房和生態(tài)環(huán)保類則各有9家。

與此同時(shí)，市政類基礎(chǔ)設(shè)施則成為“后備軍”中的新面孔，其中以城市供水、水庫(kù)等水務(wù)設(shè)施為首。一批自然文化遺產(chǎn)，如武當(dāng)山景區(qū)等，也同樣有望在今年走上證券化之路。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從不止一家公募基金處了解到，機(jī)構(gòu)正應(yīng)時(shí)擴(kuò)充REITs的底層資產(chǎn)布局。

華夏基金向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，公司在新能源等行業(yè)已有REITs項(xiàng)目中標(biāo)?！艾F(xiàn)在這些項(xiàng)目還沒(méi)有走完審核流程，不能對(duì)外公布，但我們都會(huì)積極去參加?！比A夏基金稱。從權(quán)益人性質(zhì)來(lái)看，公司在民企類項(xiàng)目上也已有布局計(jì)劃。

值得一提的是，商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍或也已箭在弦上。而在今年全國(guó)兩會(huì)上，擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)范圍成為了多位代表的共同關(guān)切。

其中，全國(guó)政協(xié)委員，甘肅省新聯(lián)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，蘭州市知聯(lián)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人、甘肅分所所長(zhǎng)張萍認(rèn)為，可以進(jìn)一步擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)范圍和區(qū)域，擇機(jī)向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)及欠發(fā)達(dá)領(lǐng)域擴(kuò)容。

“以一線城市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行REITs，將底層資產(chǎn)范圍擴(kuò)展至商場(chǎng)、寫字樓、酒店等優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，完善房地產(chǎn)投融資體系，以商業(yè)地產(chǎn)繁榮帶動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！睆埰冀ㄗh。

此外，全國(guó)政協(xié)委員、中信資本董事長(zhǎng)張懿宸，以及全國(guó)政協(xié)委員、臺(tái)盟深圳市委會(huì)主委林娜，則分別就商業(yè)地產(chǎn)在具體項(xiàng)目和地域中的探索給出了更加詳細(xì)的建議。

“打新”不香了?

作為介于股債之間，風(fēng)險(xiǎn)、收益適中的金融產(chǎn)品，公募REITs甫一發(fā)行，便以亮眼的業(yè)績(jī)表現(xiàn)成為基民之間的焦點(diǎn)。但一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，隨著上市產(chǎn)品日漸豐富，投資者的短期打新收益卻在近一年來(lái)顯著降低。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年和2022年以后上市的REITs，其首日平均漲幅分別為9.06%和16.72%。但盡管后者的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)更為亮眼，如若計(jì)算實(shí)際的打新收益，2021年“上車”的投資者反而能夠享受更優(yōu)秀的短期回報(bào)。

為了更好地比較已上市REITs的打新收益表現(xiàn)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以最短資金凍結(jié)日T+3日為標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)單估算了已上市REITs的打新收益率與年化值(僅作排名參考，根據(jù)具體REITs產(chǎn)品資金凍結(jié)要求不同，實(shí)際收益不等同于計(jì)算結(jié)果)。

大體上，REITs的打新收益率可以通過(guò)(獲配金額×上市首日漲跌幅)/認(rèn)購(gòu)總金額來(lái)求得，這一公式可進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為公眾投資方認(rèn)購(gòu)比例×上市首日漲跌幅。而從此方法出發(fā)還原年化收益，目前已上市的25只REITs平均打新年化收益率約為18.03%。

其中，2021年發(fā)行的11只REITs平均年化收益高達(dá)30.79%。2022年以來(lái)，盡管有4只REITs首日漲幅一路沖到了30%的天花板，但對(duì)于年后發(fā)行的14只REITs而言，打新的平均年化收益降低至8.01%。

區(qū)別于A股的搖號(hào)中簽?zāi)Ｊ?，REITs的認(rèn)購(gòu)采取“多投多得”的模式，中簽金額與認(rèn)購(gòu)資金的占比直接掛鉤，且沒(méi)有認(rèn)購(gòu)資金量限制，大小戶之間的配售比例相對(duì)公平。

在REITs試點(diǎn)初期，投資者的關(guān)注與參與相對(duì)較少，而隨著產(chǎn)品收益優(yōu)勢(shì)漸顯，基民大量涌入，投資者對(duì)獲配的追求推動(dòng)認(rèn)購(gòu)金額水漲船高。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年REITs產(chǎn)品的平均公眾獲配比例為5.5%，更有平安廣州廣河、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)和中金普洛斯三只REITs的配售比例超過(guò)10%，意味著每認(rèn)購(gòu)10萬(wàn)元可保證獲配1萬(wàn)元以上。但在2022年，平均配售比例僅為1.07%，其中近80%(11只)REIT產(chǎn)品的公眾配售比例更是不足1%，投資者被迫“廣種薄收”，承擔(dān)起更多的資金凍結(jié)成本。

不過(guò)如果說(shuō)此前投資者仍可以“閉眼上車”，2022年11月22日上市的中金安徽交控REIT，則以破發(fā)讓REITs的打新神話走向了終結(jié)。作為迄今為止發(fā)行規(guī)模最大的公募REITs項(xiàng)目，中金安徽交控REIT在發(fā)售階段就受到了各路資金的追捧，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)45.12倍，公眾發(fā)售部分的配售比例為5.95%。但首日收跌4.5%，收益率-0.27%，換算為年化收益率為-32.61%。

實(shí)際上，不同行業(yè)板塊的REITs產(chǎn)品，其打新收益也有較為明顯的分化。從底層資產(chǎn)來(lái)看，收費(fèi)公路的收益能力整體較弱，除華夏越秀高速首日漲幅為22.76%外，其余首日漲幅不到5%，7只已上市產(chǎn)品的平均年化收益率則為8.7%。

中信證券在近期研報(bào)中稱：“我們認(rèn)為，對(duì)有意于參與REITs戰(zhàn)略配售的投資者來(lái)說(shuō)，盡量分散投資不同行業(yè)的多個(gè)REITs產(chǎn)品，謹(jǐn)慎測(cè)算投資組合中高速公路REITs和其他REITs的比例結(jié)構(gòu)，將是必要的研究準(zhǔn)備工作?！?/p>

相比之下，其他板塊的短期回報(bào)則相對(duì)優(yōu)異。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，8只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的打新年化收益23.91%，鵬華深圳能源、中航首鋼綠能和富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)三只能源環(huán)保類產(chǎn)品平均打新年化收益為22.06%。3只倉(cāng)儲(chǔ)物流和4只保租房類產(chǎn)品則錄得21.17%和17.27%。

回歸理性交易

REITs市場(chǎng)的“打新熱”會(huì)由此來(lái)到拐點(diǎn)嗎?

記者了解到，REITs產(chǎn)品作為新投資產(chǎn)品兼具股性與債性，是很好的資產(chǎn)配置選擇，加之公募REITs市場(chǎng)供給相對(duì)較少，而投資需求巨大，供需不平衡之下，市場(chǎng)往往容易產(chǎn)生不理性情緒。不過(guò)在經(jīng)過(guò)階段性二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)交易后，市場(chǎng)回歸理性在中長(zhǎng)期或?qū)⒊蔀楸厝悔厔?shì)。

“先期上市的REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)質(zhì)量較好，收益超預(yù)期，尤其是作為新的大類資產(chǎn)，初期供不應(yīng)求，二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了較高溢價(jià)。而隨著REITs產(chǎn)品的持續(xù)上新，二級(jí)市場(chǎng)的交易也逐漸冷靜，會(huì)回歸基本面，不同的產(chǎn)品打新收益降低甚至破發(fā)，都是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。”華林證券資管部董事總經(jīng)理賈志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出。

在賈志看來(lái)，在中長(zhǎng)期，REITs的交易價(jià)格也必然要和基本面匹配。而在其中，推動(dòng)常態(tài)化發(fā)行、持續(xù)豐富REITs產(chǎn)品供給，便是使價(jià)格回歸價(jià)值發(fā)現(xiàn)本源的一劑良藥。

“隨著更多優(yōu)質(zhì)REITs產(chǎn)品的擴(kuò)容，機(jī)構(gòu)投資者更多的參與到發(fā)行定價(jià)中來(lái)，新產(chǎn)品的詢價(jià)更能匹配價(jià)值，真正的成為中長(zhǎng)期投資品種?！辟Z志表示。

從公眾角度，多家公募基金機(jī)構(gòu)人士則指出，投資者教育仍需引導(dǎo)基民，在打新后從短期投資更多地切換到長(zhǎng)期投資視野。

“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs本質(zhì)是基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)證券化，其價(jià)格變動(dòng)因素分別來(lái)自資產(chǎn)端和產(chǎn)品端?！币晃还蓟鸾?jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

該人士進(jìn)一步指出，在資產(chǎn)端，REITs主要收益的影響因素包括底層資產(chǎn)現(xiàn)金流變化、項(xiàng)目資產(chǎn)規(guī)模成長(zhǎng)性、行業(yè)資產(chǎn)價(jià)值水平等基本面。而產(chǎn)品端價(jià)格在資產(chǎn)端估值變動(dòng)的基礎(chǔ)上，還受權(quán)益類產(chǎn)品屬性的波動(dòng)影響。同類產(chǎn)品的價(jià)格、市場(chǎng)情緒、市場(chǎng)流動(dòng)性等，都會(huì)造成公募REITs價(jià)格波動(dòng)。

“投資者在短期內(nèi)關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)漲幅的同時(shí)，有必要深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)及收益情況，從長(zhǎng)期持有的角度看，也要留意對(duì)應(yīng)分派率的降低，綜合考慮兩部分收益來(lái)源，堅(jiān)持價(jià)值投資理念，理性看待公募REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值?！痹摶鸾?jīng)理認(rèn)為。

中金基金也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，就產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征而言，公募REITs較適合于抱著長(zhǎng)期配置的心態(tài)，通過(guò)合理的資產(chǎn)配置來(lái)獲得較好投資回報(bào)的投資者。

“公募REITs的可分配收益主要來(lái)自于底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益及資產(chǎn)增值，較適合作為長(zhǎng)期資產(chǎn)配置新選擇。投資者可通過(guò)深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)以及其收益情況，基于理性的價(jià)值判斷，合理評(píng)估公募REITs產(chǎn)品價(jià)值。”中金基金表示。

此外記者注意到，今年2月以來(lái)，還有多家基金公司密集增加做市商機(jī)構(gòu)，為提高公募REITs流動(dòng)性、維護(hù)二級(jí)市場(chǎng)合理定價(jià)做出支持。

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