今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，9月當(dāng)月同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，10月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著信貸政策的邊際轉(zhuǎn)松，開發(fā)企業(yè)到位資金下行情況有所緩解，部分項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，有利于提振鋼材需求，然而房地產(chǎn)市場進(jìn)入周期下行階段，商品房銷售降幅仍在擴(kuò)大，新開工持續(xù)轉(zhuǎn)弱，房地產(chǎn)投資尚未觸底，對鋼材的需求仍將偏弱。

一、商品房銷售景氣下行

1-10月份，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%，增速較1-9月份回落4.0個(gè)百分點(diǎn)。分類型看，1-10月份，住宅銷售面積增長7.1%，辦公樓銷售面積增長2.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降0.6%。

圖1 2016-2021年月度商品房銷售面積及同比增速

從單月來看，商品房銷售面積今年下半年以來持續(xù)負(fù)增長，10月份同比降幅由上月的13.2%擴(kuò)大至21.7%，房地產(chǎn)市場景氣度快速下行。房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行階段，一方面有政策調(diào)控影響，另一方面也有市場自身運(yùn)行規(guī)律的原因。

自2016年開始的本輪房地產(chǎn)市場景氣周期持續(xù)超五年時(shí)間，2016年商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)較大幅度增長，之后在2017-2020年，商品房銷售面積基本維持在17億平方米左右。今年前10個(gè)月，銷售面積達(dá)到14億平方米，同比為正增長，但7月份開始單月銷售面積同比持續(xù)負(fù)增長，房地產(chǎn)市場景氣度回落。全國人大授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)影響居民的購房預(yù)期，開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流問題導(dǎo)致購房者觀望情緒較重，信貸正常化有助于緩解銷售的下行趨勢，后期重點(diǎn)關(guān)注銷售的下行趨勢能否改善，如果后兩個(gè)月銷售面積降幅較10月份不再擴(kuò)大，今年全年銷售面積可能與去年基本持平。

圖2 2006-2021年商品房累計(jì)銷售面積及同比增速

銷售情況是影響房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模的根本因素，長期需要考慮17億平方米會(huì)不會(huì)成為房地產(chǎn)市場的銷售峰值。

二、新開工和土地購置規(guī)模收縮

1-10月份，房屋新開工面積166736萬平方米，同比下降7.7%；從單月來看，自今年4月份開始，新開工面積已連續(xù)7個(gè)月同比負(fù)增長，10月份新開工面積快速收縮，同比下降幅度達(dá)33.1%，降幅較9月份擴(kuò)大19.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖3 2016-2021年月度新開工面積及同比增速走勢

隨著新開工面積的持續(xù)收縮，施工規(guī)模亦呈現(xiàn)收縮趨勢。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積942859萬平方米，同比增長7.1%；單月來看，10月份施工面積同比下降27.1%，降幅較上月擴(kuò)大17.1個(gè)百分點(diǎn)。

1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長8.8%，增速延續(xù)回落態(tài)勢，根據(jù)累計(jì)數(shù)據(jù)測算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金已連續(xù)四個(gè)月同比負(fù)增長，10月份同比下降9.5%，降幅較9月份收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，表明資金到位的下行態(tài)勢有所緩和，但情況仍然較差。

銷售規(guī)?？焖倩芈?，資金到位不足，房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿下降。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%。

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落

1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%，較1-9月份回落1.6個(gè)百分點(diǎn)；比2019年同期增長14.0%，兩年平均增長6.8%，較1-9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)來看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.8%，中部地區(qū)增長12.1%，西部地區(qū)增長5.0%，東北地區(qū)增長0.8%。

從單月來看，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，9月份同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，降幅為3.5%，10月降幅擴(kuò)大至5.4%。

圖4 2016-2021年月度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢

年度數(shù)據(jù)來看，自1998年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長，2015年市場調(diào)整，增速回落至1.0%，2016年市場再次進(jìn)入景氣周期，投資增速回升，但較前期增速下一臺(tái)階。今年下半年房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行階段，銷售快速回落，投資韌性逐漸消磨，全年投資增速將較上年明顯回落。

圖5 房地產(chǎn)開發(fā)投資年度增速走勢

房地產(chǎn)投資的下行壓力在逐步顯現(xiàn)，土地購置規(guī)模和新開工面積同比均呈下降態(tài)勢，10月份兩項(xiàng)指標(biāo)降幅明顯擴(kuò)大，將繼續(xù)拖累建安投資，施工規(guī)模已呈收縮走勢，房地產(chǎn)投資有進(jìn)一步下行的壓力。2022年房地產(chǎn)投資理想預(yù)期為實(shí)現(xiàn)小幅的正增長，如果銷售情況持續(xù)偏弱，投資有進(jìn)一步減速的壓力。

四、調(diào)控政策適度糾偏

10月份央行新聞發(fā)布會(huì)上相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，這種短期過激反應(yīng)是正常的市場現(xiàn)象。部分金融機(jī)構(gòu)對于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

針對這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個(gè)人按揭貸款實(shí)現(xiàn)正增長，房地產(chǎn)信貸情況邊際好轉(zhuǎn)。滿足房地產(chǎn)市場合理的融資需求，是對前期政策執(zhí)行中的適時(shí)糾偏，政策調(diào)控的基調(diào)未變，行業(yè)降負(fù)債、去杠桿的方向也仍未改變。

五、房地產(chǎn)建設(shè)用鋼依然偏弱

10月份，房地產(chǎn)銷售、新開工、施工及投資指標(biāo)均進(jìn)一步走弱，融資端有邊際改善，但政策調(diào)控的方向未變，相關(guān)企業(yè)仍面臨去杠桿的壓力，房地產(chǎn)市場還處于風(fēng)險(xiǎn)釋放期，銷售及開發(fā)投資可能尚未觸底。

近期部分開發(fā)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，有利于提振建筑鋼材的需求。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，新開工之后幾個(gè)月耗鋼強(qiáng)度最大，新開工面積與行業(yè)的鋼材需求強(qiáng)度相關(guān)性更高。數(shù)據(jù)顯示新開工持續(xù)走弱，存量施工規(guī)模亦有所收縮，未來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)建設(shè)用鋼可能依然偏弱。

房地產(chǎn)建設(shè)是鋼材消費(fèi)最大的下游領(lǐng)域，銷售景氣下行的情況下，部分開發(fā)企業(yè)可能收縮開發(fā)建設(shè)規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼需求影響相關(guān)鋼鐵企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營策略，對于建筑鋼材業(yè)務(wù)整體不宜保持?jǐn)U張型的策略，同時(shí)尋找建筑鋼材領(lǐng)域內(nèi)的增長點(diǎn)，如鋼結(jié)構(gòu)快速發(fā)展帶來的鋼材需求。