轉(zhuǎn)眼間，2022年已經(jīng)畫上句號。這一年，無數(shù)光伏人在各種行業(yè)利好與不利中起起伏伏，依然保有一顆不畏風浪、不斷前進的初心。

(相關資料圖)

這一年，有32家光伏企業(yè)渴望沖破重重阻礙，進入資本市場。

這一年，在中國138家光伏上市公司中，有 8家總市值漲破千億！有16 家總市值超過了 500 億元，更有多達百余家企業(yè)跨界入局，鏖戰(zhàn)光伏新賽道。

這一年，我國光伏項目開發(fā)高速推進。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計，2022全年光伏EPC項目招標項目數(shù)量總計為2075例，中標規(guī)模合計為111.37GW。其中，分布式大EPC項目數(shù)量最多，為1073例，占比51.71%；集中式大EPC項目容量總計45.24GW，占比40.62%。

在“雙碳目標”“整縣推進”“千鄉(xiāng)萬村沐光 ”等政策的指引下，光伏行業(yè)真正迎來了爆發(fā)期。新老玩家先后入局，各展拳腳，讓我們看到了行業(yè)的勃勃生機。然而光伏也堪稱最復雜的行業(yè)之一，尤其是下游電站開發(fā)端，利益方眾多，門道繞繞，彎彎繞繞，卻又是企業(yè)最為聚集的板塊，本文因此總結(jié)出一篇“避坑指南”，僅供參考。

前期開發(fā)篇

???????????????????????????1.選址用地

（1）集中式光伏——項目用地難

一方面，光伏項目開發(fā)炙手可熱、企業(yè)“跑馬圈地”來勢洶洶。從數(shù)據(jù)來看，2022年1-9月份，我國新增集中式光伏裝機17.27GW，同比2021年1-9月的9.15GW，翻了將近2番。

光伏項目對于土地的需求極劇增長的同時，另一方面，地方用地政策則在收緊。在當前國際形勢復雜變化，疫情相互交織的大背景下，保障糧食安全、維護農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成為我國重要的大政方針。以中東南部地區(qū)為主的農(nóng)業(yè)大省已進一步收緊光伏電站用地政策。

1、2021年11月，山東省自然資源廳下發(fā)《關于對光伏項目用地進行核查的通知》，核查光伏項目土地使用是否符合文件規(guī)定要求，并叫停光伏占用耕地項目的備案。

2、2022年2月9日，寧夏自治區(qū)人民政府對2015年印發(fā)的《關于規(guī)范新能源產(chǎn)業(yè)用地的通知》進行了三項修改，明確加上了“嚴禁占用永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護紅線”。

3、2022年5月25日，水利部印發(fā)了《水利部關于加強河湖水域岸線空間管控的指導意見》，要求光伏電站、風力發(fā)電等項目不得在河道、湖泊、水庫內(nèi)建設。

4、同樣在2022年5月25日，河南省四部門發(fā)布《河南省關于嚴格耕地用途管制落實耕地"進出平衡”的實施意見》，光伏項目使用農(nóng)用地的，須按照2500畝/100MW的用地水平辦理建設用地審批手續(xù)，這幾乎是不可能做到的，即河南集中式地面光伏的建設空間被基本鎖死。

2022年5月，特變電工陷“電站毀田”風波，其子公司投資建設的行唐200MW光伏項目，因為施工過程中存在涉嫌破壞生產(chǎn)經(jīng)營罪被立案調(diào)查，項目負責人被依法采取刑事拘留強制措施。通報顯示，系14戶村民共40.39畝土地未與村委會簽訂土地流轉(zhuǎn)委托書和土地租賃合同，構(gòu)成合同簽訂不規(guī)范。

2021年7月，毛烏素沙漠邊緣一個300MW的光伏項目，也因涉及光伏土地性質(zhì)問題遭到當?shù)卮迕褡韫?，這項由榆林能源旗下公司投入16.52億元建設的大項目，迫不得已停產(chǎn)！據(jù)當?shù)卮迕穹从?，為了架設光伏設備，當?shù)?200多畝林地和800多畝耕地被推平，當?shù)卮逦瘯c開發(fā)公司簽訂了正式租賃合同，但村民至今沒見過這份合同。目前該案件仍在調(diào)查協(xié)調(diào)中。

2022年4月，江蘇省自然資源廳公告，浙江新能全資孫公司未經(jīng)批準、擅自占用永久基本農(nóng)田建設光伏項目。

土地使用瓶頸已經(jīng)成為制約光伏項目開發(fā)的一大困難！

避坑指南：

????我國土地可以分為農(nóng)用地、建設用地、未利用地三大類。下表根據(jù)國家現(xiàn)有的土地政策，對不同性質(zhì)的土地是否可以用作光伏電站場址做了區(qū)分。其中，紅色代表不能做場址，黃色代表部分可用、但有限定條件，綠色代表可用。

從上表可以看到，農(nóng)業(yè)用地一般是禁止建設光伏項目的，包括耕地、園地和林地，以及牧草地，一片紅。這一點與2021年基本一致，只是林地方面的政策有所調(diào)整。

此前，針對林地光伏項目開發(fā)建設，國家林業(yè)局規(guī)定，宜林地可采用“林光互補”用地模式建設，但2022年3月9日，自然資源部辦公廳發(fā)布的“三調(diào)”結(jié)果中，林地并無宜林地的分類，這意味著之后或?qū)⒉淮嬖凇傲止饣パa”項目了。

此外，在水域及水利設施用地方面同2021年也有著重大變化。2022年5月24日，水利部印發(fā)《水利部關于加強河湖水域岸線空間管控的指導意見》，提出：光伏電站、風力發(fā)電等項目不得在河道、湖泊、水庫內(nèi)建設。即，不得布設在具有防洪、供水功能和水生態(tài)、水環(huán)境保護需求的區(qū)域，不得妨礙行洪通暢，不得危害水庫大壩和堤防等水利工程設施安全，不得影響河勢穩(wěn)定和航運安全。

最后需要強調(diào)的是，對于復合型光伏項目來說，紅線是“不改變原用地性質(zhì)”。在復合型光伏項目并網(wǎng)發(fā)電后，所在地的農(nóng)業(yè)活動應當正常進行，形成“漁光互補”“農(nóng)光互補”等；不能只剩下光伏電站，否則也屬于違法使用土地。

（2）分布式光伏——屋頂落實難

地面光伏用地難，屋頂光伏想找到合適的屋頂也不容易，總結(jié)起來常見的有這三大坑：

一是房屋不合法坑。

這個問題主要出現(xiàn)在戶用光伏項目開發(fā)中，房屋本身就是違法、違建建筑，那么房屋被拆除，電站也將同樣面臨被拆除、禁用的風險，從而給投資方帶來損失。

避坑指南：

投資企業(yè)在與屋頂所有人簽署租賃合同之前，須要求房屋面所有人提供四證，包含：1）竣工驗收證明、2）建筑工程規(guī)劃許可證、3）消防驗收證明、4）房屋產(chǎn)權(quán)證明。

同時，投資人須安排開發(fā)人員前往當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門對屋面所有人提供的房屋、土地等的產(chǎn)權(quán)進行盡職調(diào)查，確定房屋、土地是否存在抵押情況。并在屋面租賃協(xié)議或合同能源管理協(xié)議中增加因屋面所有人實行抵押權(quán)的賠償條款。

二是租賃被迫中斷坑。

租賃合同的最長期限為20年，而光伏項目有可能運營周期超出該20年期限。為使場地租賃期限覆蓋項目存續(xù)期限，一般會簽兩份或者多份分合同，嵌套銜接，實現(xiàn)光伏電站25年的穩(wěn)定收益。

但現(xiàn)實是，會出現(xiàn)一些屋主因為各種原因中斷屋頂出租，拒絕續(xù)簽合同，或以漲價為交換，造成投資方收益受損。

避坑指南：

明確在屋頂租賃合同中約定租賃周期為20年，并同時約定：租賃合同到期之后，雙方對租賃合同以補充協(xié)議形式續(xù)簽5年，且價格不變。

三是屋頂拆遷、易主坑。

隨著城市的快速發(fā)展，我國建筑物的壽命正在縮短，工業(yè)廠房尤其容易成為被拆遷的對象。而房屋拆遷必然帶來屋頂光伏電站的拆遷。

另外，要找一個穩(wěn)定經(jīng)營25年以上的企業(yè)也不容易。屋頂業(yè)主一旦倒閉，屋頂就面臨易主的風險，而易主之后新的業(yè)主是否會接受屋頂光伏項目，不好把握.

避坑指南：

提前與屋面出租人進行約定對建筑物所有人自身經(jīng)營不善造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及房屋面臨征收時的停產(chǎn)停業(yè)造成的太陽能電站損失的計算依據(jù)及征收補償?shù)姆峙浔壤?，以保護投資人的合法權(quán)益。

2.稅費與租金

集中式項目的土地稅費繳納，分布式項目的屋頂租金繳納，也是比較復雜棘手的一個方面。

（1）集中式光伏——稅費復雜、租金上漲

國內(nèi)地面光伏電站市場真正大規(guī)模啟動時間較短，“光伏+”等新業(yè)態(tài)更是近幾年才大規(guī)模發(fā)展，國家關于光伏項目土地稅費問題還存在許多模糊地帶。

避坑指南：

項目開發(fā)人員需在參考其他地區(qū)土地使用稅的基礎上，在項目投資預算及分析中提前計算。同時可聯(lián)合相關企業(yè)共同向當?shù)卣?、稅務部門和土地管理機關爭取稅收優(yōu)惠政策。

集中式光伏用地各類稅費具體收費標準如下：

1、城鎮(zhèn)土地使用稅

2、耕地占用稅

耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地；占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的，比照本條例的規(guī)定征收耕地占用稅。

全國工業(yè)用地出讓最低價：光伏發(fā)電屬工業(yè)項目，工業(yè)用地出讓最低價標準為60元/平方米，即4萬元/畝。

森林植被恢復費：宜林地每平米收取不低于3元的森林植被恢復費，灌木林地不低于6元，關于森林植被恢復費的實際征收標準，還要到當?shù)亓謽I(yè)主管部門和財政稅務具體了解。

新增建設用地有償使用費：國家根據(jù)新增建設用地所在地區(qū)，一共把新增建設用地土地等別劃分為15等，具體征收標準從10元每平米至140元每平米不等，具體見下表：

除了繁雜的稅費外，目前隨著合適的光伏建設用地越來越少，用地價格一路飆升。若過于低估此項費用，則會對企業(yè)的資金流動帶來額外的壓力。

避坑指南：

目前，我國西部省份的土地租金大部分在200-300元/畝/年左右，中東部約為600元/畝/年。而更靠東部的省份，例如山東、江蘇以及河北等部分地區(qū)，土地租金高達700-800元/畝/年，農(nóng)光、漁光等復合項目用地的價格基本在1000-1500元/畝/年左右，甚至浙江某光伏競價項目的土地租金飆至2500元/畝/年。

土地來之不易，建議企業(yè)在項目設計時，盡可能降低項目的占地大小，降低項目的投資成本；同時，當項目的土地面積確定時，可以通過縮小陣列間距，增加裝機容量的方式提高項目的土地利用率。

（2）分布式光伏——屋頂租金漲價

隨著屋頂資源的減少，屋頂租金也水漲船高。

2015年左右，我國分布式光伏項目屋頂租金一般為2~3元/㎡；而時間來到2021年，屋頂租金已經(jīng)上漲到8~10元/㎡，翻了3倍不止，還要疊加電費打折。

租金上漲1~2元/㎡對項目的整體收益影響并不會太大，但是會對原有的財務模型和預期收益產(chǎn)生重大影響，而如果持續(xù)上漲更是讓人頭疼的事情。

避坑指南：

開發(fā)商在做財務模型的時候，最好把屋頂租金設置成過2~3年上漲一次的模式。

施工篇

光伏項目的施工過程雖然是由開發(fā)企業(yè)自行把控“大權(quán)”，受外界因素影響較小，但仍有幾個方面存在“動態(tài)”風險，需要重視。

1、組件價格變動風險

避坑指南：

投資企業(yè)采購部應當建立以周為周期的信息采集機制，隨時掌握組件的最新報價，并緊密結(jié)合每個項目的組件實際需求時間，確保每個項目的組件可以取得最底的采購價格。

2、地方補貼獲取風險

目前，地方光伏補貼在短時間內(nèi)還未退場。光伏電站開發(fā)企業(yè)須把握好時機，才能拿到豐厚補貼。

避坑指南：

第一時間獲取地方政府關于補貼的實施細則，并與政府政策接口人就補貼范圍及規(guī)模予以二次確認，特別是針對補貼政策存在設備采購限制要求的，需提前提交公司采購部以便指導設備采購計劃，確保項目可享受到地方補貼。

3、電站指標風險

各省新建光伏項目的指標并非無所限制，也不是所有的光伏電站都能取到指標。

避坑指南：????????????????????????????

項目的實施及資金計劃需緊密的結(jié)合電站指標的確認情況，項目實施之前，電站開發(fā)人員需與當?shù)厥“l(fā)改委建立有效的信息獲取機制，了解項目省級備案規(guī)模及年度指標體量。并隨時了解同一批備案項目的實時進度，確保項目實施計劃及實際進度符合項目取得指標的條件。

4、電力接入與消納風險

每個村里的變壓器都是有容量限制的，并網(wǎng)光伏也不是說無限量供應。

2022年5月，河北省邢臺市發(fā)改委發(fā)文，公告其下6縣（區(qū)）的220千伏變電站可開放容量僅剩303.71兆瓦，其余各縣（區(qū)）的220千伏變電站可開放容量0兆瓦。

因此，分布式光伏項目開發(fā)前必須排除電力接入風險，以免做無用功。

避坑指南：

項目前期開發(fā)工作中，開發(fā)人員與當?shù)仉娋W(wǎng)公司發(fā)展策劃部積極溝通并收集資料，掌握當?shù)仉娋W(wǎng)供電現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃，明確當?shù)仉娋W(wǎng)及電力市場是否有足夠用電容量可消納項目發(fā)電量，當?shù)匾呀ǔ傻奶柲馨l(fā)電項目是否有棄光的現(xiàn)象發(fā)生。

基于掌握了當?shù)仉娋W(wǎng)的情況后，建議適當調(diào)整項目的超裝規(guī)模，使項目的發(fā)電容量能被國家電網(wǎng)接納、發(fā)電量能被當?shù)仉娏κ袌鱿{，降低限電棄光情況的發(fā)生。

5、上網(wǎng)電價風險

在項目實施之前，需對項目投資收益仔細測算，按照公司可接受的收益率下限反推出公司可申報的最低上網(wǎng)電價，并與當?shù)厥邪l(fā)改委及省發(fā)改委緊密溝通，保證項目申報電價具有優(yōu)勢，可在并網(wǎng)當年取得上網(wǎng)電價。

后期運營篇

后期運營問題主要存在于分布式光伏項目中。以下這些坑，常常讓開發(fā)企業(yè)陷入“恨不得把電站拆了”卻拆不了的尷尬境地。

1、電費拖欠坑

當前的分布式光伏項目，基本都是以“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)”模式并網(wǎng)的。該模式下，用電戶持續(xù)20年支付電費，才能保證項目收益。然而這是一項非常大的風險。

2020年，隆基新能源旗下的樂照光伏科技有限公司，被兩家企業(yè)累計拖欠電費超600萬元，并被拒絕對相關光伏電站進行運營維護，雙方只得對簿公堂。

多家分布式光伏投資商表示：當前10%以上的“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)”分布式光伏項目，都存在無法收取電費的問題。這是影響分布式光伏收益最大的一個坑！

避坑指南：

一方面，投資人與用電方首先確認太陽能電站電表計量裝置起始時間和起始讀數(shù)，在合同能源管理協(xié)議中約定以供電部門計量的起始時間和起始讀數(shù)為參照。

另一方面，要解決該問題，投資人可以做三點考慮：

（1）評估用電方資信等級、所在行業(yè)及企業(yè)的行業(yè)地位；

（2）提高收益率要求，對沖收益風險；

（3）盡量請業(yè)主自投，光伏企業(yè)作為EPC和運維方。

2、運維背鍋坑

分布式光伏項目的業(yè)主往往并不具備專業(yè)知識，因此用戶在電站的后期維護和使用中，無法避免會出現(xiàn)一些“迷之操作”，導致電站受損，最后只得由開發(fā)運維企業(yè)來背鍋。

最常見的，有用戶在屋頂光伏曬衣服、曬辣椒、曬蘿卜干；還有用戶在屋頂上裝這裝那，導致原本足夠承載光伏板重量的屋頂荷載不夠了，出現(xiàn)屋頂主梁變形的情況，最后都要光伏來背鍋！

?????????????????????????????????避坑指南：

要實現(xiàn)“全民光伏”，必須同時進行“全民光伏科普”，否則“不專業(yè)”就是一個大坑。裝光伏之前，有條件的情況下，對用戶做一下簡單的光伏運維知識的培訓！

2022年8月31日，國家能源局發(fā)布了《戶用光伏建設運行百問百答（2022年版）》《戶用光伏建設運行指南（2022年版）》。覆蓋資料篇、電網(wǎng)篇、建設篇、收益篇、防詐篇、安全篇和惠利篇，可以幫助業(yè)主快速了解光伏硬知識。

隨著2022年四季度以來全球能源結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型需求高漲，以及國內(nèi)硅料產(chǎn)能釋放、價格大幅下降，預計2023年光伏行業(yè)將迎來新一輪裝機熱潮。愿光伏同仁都能少走彎路，積微成著，聚沙成塔，為行業(yè)向好發(fā)展貢獻力量！

關鍵詞： 建設用地 租賃合同 開發(fā)人員