全球房價(jià)泡沫開始破裂!?新冠疫情暴發(fā)以來，在全球超寬松貨幣政策刺激下，全球主要經(jīng)濟(jì)體房價(jià)飆升至歷史新高，房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)迅速累積。如今，在美聯(lián)儲等激進(jìn)加息和全球經(jīng)濟(jì)衰退的雙重沖擊下，房價(jià)泡沫開始破滅，全球樓市繁榮正走向終結(jié)。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院(Oxford Economics)在近期發(fā)布的一份報(bào)告中如此描述：“總的來說，這是自2007-2008年以來最令人擔(dān)憂的樓市前景，未來房價(jià)走勢可能在溫和下跌與大幅回落之間徘徊。”相關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來一段時(shí)間，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞四國房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)最大。

發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的抵押貸款利率持續(xù)飆升，有可能將一些住房市場推入急劇的衰退。許多經(jīng)濟(jì)體的住房價(jià)格已經(jīng)持平或下降。隨著銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)的收緊和經(jīng)濟(jì)衰退的影響深入，房價(jià)下跌的壓力將進(jìn)一步加劇。

【資料圖】

房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀2022

行業(yè)規(guī)模筑頂，增速放緩，近五年復(fù)合增速僅2.6%，22年大概率負(fù)增長。全國商品住宅銷售面積及其增速，從2005年開始，除了個(gè)別特殊年份外，整體來說行業(yè)規(guī)模增速在逐步放緩，同比增速同40%多降到現(xiàn)在2-3%左右。其中，6年是一個(gè)比較重要的分水嶺，16年之前行業(yè)符合增速9.7%，16之后降到2.6%，主要是因?yàn)?5年全國開啟降庫存模式，尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產(chǎn)市場規(guī)模上漲，正常來講在15年之前規(guī)模增速基本在8-10%上下，因?yàn)?5年的刺激，16年一下子增速達(dá)22%。連續(xù)五年增速放緩，行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見頂了，后續(xù)大概率是要從高位掉下來。行業(yè)規(guī)模的下行，意味著蛋糕將越來越小了。

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模筑頂、利潤下行，今明兩年仍是房企經(jīng)營困難期;當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)政策救市力度不足，市場尚未出現(xiàn)預(yù)期反轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)長期看產(chǎn)業(yè)(人口)，中期看供應(yīng)(土地)，短期看政策(行業(yè)+金融);本輪調(diào)控主要是金融端信用收緊，房企遭遇流動性危機(jī);行業(yè)政策及金融端信用不放松，行業(yè)難有大幅反轉(zhuǎn)。

根據(jù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)和實(shí)際感知看，房地產(chǎn)價(jià)格普漲期結(jié)束，未來各城市房價(jià)及同一城市不同板塊的房價(jià)都將持續(xù)分化。其中，一線城市和核心的二線城市房價(jià)將呈現(xiàn)出“硬頂+軟底”狀態(tài)，這些城市基本面好，有比較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口流入，購房需要大，中長期房價(jià)會持續(xù)上漲，但是政府擔(dān)心這些城市房價(jià)漲幅過快，通常限價(jià)政策嚴(yán)格，有個(gè)比較硬的頂部在控制，不會出現(xiàn)短期內(nèi)大幅上漲的局面，當(dāng)短期內(nèi)行業(yè)出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候，這些城市的房價(jià)比較堅(jiān)挺，大幅度下降的可能性比較低。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》顯示：

2022年必將是載入史冊的一年!在穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的背景下，房地產(chǎn)“救市潮”在全國鋪開，過去一段時(shí)間，相關(guān)部門已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)動用財(cái)政、貨幣等政策工具，但主要城市商品房成交情況仍然有待回暖。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%;其中，住宅銷售面積下降26.6%;商品房銷售額66072億元，下降28.9%;其中，住宅銷售額下降31.8%。面對當(dāng)前行業(yè)大變局，國家統(tǒng)計(jì)局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華在會上坦言，眼下房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)進(jìn)入了一個(gè)寒冬季節(jié)。

業(yè)界人士表示，過去20年是互聯(lián)網(wǎng)革命，中國的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)造了兩萬億美元的財(cái)富，美國創(chuàng)造了5萬億美元以上的財(cái)富，而接下來的20年將會是數(shù)字化革命。

此外，隨著電商的發(fā)展，近兩年，物流地產(chǎn)成為了資本新的寵兒，鏈接起各行各業(yè)。實(shí)際上，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，樓市景氣下滑，越來越多企業(yè)瞄準(zhǔn)新經(jīng)濟(jì)機(jī)會。除了物業(yè)行業(yè)，當(dāng)前在政策支持、資本助推下，聯(lián)合辦公、長租公寓以及康養(yǎng)服務(wù)成功走過變革洗牌的階段，越來越多企業(yè)開始發(fā)力這些領(lǐng)域。

想要了解更多行業(yè)專業(yè)分析請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》。

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