中國(guó)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)前景如何?自改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加速，而產(chǎn)生了諸多的城中村。這主要是因?yàn)槲覈?guó)城市化進(jìn)程表現(xiàn)為在進(jìn)程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上建設(shè)布局出現(xiàn)無(wú)序乃至失控。城市的擴(kuò)張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

但城中村的內(nèi)部通常沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。而如果不妥善解決城中村問(wèn)題，我國(guó)的城市化過(guò)程就會(huì)受到阻礙。所以需要進(jìn)行城中村改造。

目前城中村與城市發(fā)展整體需要之間的矛盾也日益突出，已經(jīng)成為制約城市化進(jìn)程和全面建設(shè)小康社會(huì)的主要"瓶頸"因素之一。所以從營(yíng)造和諧社會(huì)的高度出發(fā)，改造城中村是勢(shì)在必行的，城中村改造的重要性、必要性和緊迫性是不言而喻的。

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隨著城中村規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城中村引發(fā)的社會(huì)管理問(wèn)題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原、杭州等大、中城市相繼啟動(dòng)了城中村改造工作。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

城中村也稱為城市棚戶區(qū)，不僅是一種房屋形態(tài),也是一種社會(huì)形態(tài)，同時(shí)也是我國(guó)大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。有狹義與廣義之分。狹義上是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”;廣義上是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

城中村改造是最近幾年政府倡導(dǎo)一種提高城市職能，改善城市環(huán)境的一項(xiàng)利國(guó)利民政策，是指根據(jù)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村改造也是屬于征收拆遷的一種類型，所以對(duì)于被征收房屋或者是土地的所有者是要進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)摹?/p>

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，中村改造是一項(xiàng)具有積極意義的社會(huì)工程和民生工程，是中國(guó)城市化進(jìn)程和探索解決城鄉(xiāng)二元體制既存問(wèn)題的一種途徑，在在性質(zhì)上有著本質(zhì)區(qū)別。例如城中村改造涉及村委會(huì)轉(zhuǎn)為居委會(huì)、村民戶口轉(zhuǎn)為居民戶口、轉(zhuǎn)為股份有限公司或等問(wèn)題，轉(zhuǎn)制工作是城中村改造的重要內(nèi)容。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則不會(huì)涉及上述內(nèi)容。

城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究

有數(shù)據(jù)顯示，“十三五”期間我國(guó)棚改累計(jì)開(kāi)工2300多萬(wàn)套，幫助5000多萬(wàn)居民實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng);截止到2020年，共有3800多萬(wàn)困難群眾住進(jìn)公租房，累計(jì)2200多萬(wàn)困難群眾領(lǐng)取了租賃補(bǔ)貼。

“十四五”時(shí)期仍將持續(xù)推動(dòng)城中村改造進(jìn)程。例如云南省發(fā)布的《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(qū)(老舊小區(qū))改造、保障性租賃住房數(shù)量100萬(wàn)套，其中，城市棚戶區(qū)改造30萬(wàn)套，老舊小區(qū)改造數(shù)量55萬(wàn)套， 保障性租賃住房15萬(wàn)套。到2025年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

廣州市印發(fā)《廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，提出，在“十四五”規(guī)劃中，廣州要加快建設(shè)科技創(chuàng)新強(qiáng)市，并將進(jìn)一步推進(jìn)城市有機(jī)更新提質(zhì)增效。同時(shí)根據(jù)《綱要》，廣州將積極推進(jìn)“三舊改造”，繼續(xù)完善舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房“三舊”改造政策體系，提升城市面貌。推進(jìn)183條城中村改造;基本完成395個(gè)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目、27個(gè)舊街區(qū)改造項(xiàng)目，有序推動(dòng)舊樓加裝電梯;實(shí)施306個(gè)舊廠房改造項(xiàng)目，推動(dòng)舊工業(yè)廠區(qū)向特色園區(qū)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)功能混合開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型。

深圳市“十四五”規(guī)劃也指出:積極鼓勵(lì)城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新，有序推進(jìn)拆遷改造城市更新，深入開(kāi)展整地利益規(guī)劃，加快大規(guī)模土地盤活，打造“兩個(gè)一百平方公里”高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。城中村改造產(chǎn)業(yè)將逐步實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、住房供給的增加、公共服務(wù)水平和基礎(chǔ)保障能力的提升，為加快建設(shè)現(xiàn)代化、國(guó)際化、創(chuàng)新型城市提供有力支撐。

未來(lái)幾年，隨著城市化進(jìn)程的加快，大量人口將進(jìn)入鄭州、成都、重慶、合肥、長(zhǎng)沙等中心城市，這些城市和城市群的發(fā)展將進(jìn)入快車道。過(guò)去人口超過(guò)1000萬(wàn)的城市被認(rèn)為是特大城市，而現(xiàn)在很多省會(huì)城市和一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市正在向這個(gè)目標(biāo)靠近，形成了新一批特大城市和特大城市。

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