提前還房貸利大于弊嗎

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歲末年初之際，不少個(gè)人住房貸款借款人加快提前償還貸款，掀起一波提前還貸熱潮。這其中的原因是多方面的。商業(yè)銀行、借款人及相關(guān)部門應(yīng)理性對(duì)待，并采取合理措施加以緩解，進(jìn)一步穩(wěn)定居民信心和預(yù)期。

在銀行信貸中，提前還款本是一種較為常見的行為。

提前還房貸究竟劃算不劃算?

“提還并不一定劃算，要看具體情況”，一般剛開始還款一兩年的借款人，由于前提還以利息為主，如果貸款利率比較高，特別前兩年利率去到5.6%到5.8%的客戶，同時(shí)手頭上的閑置資金的投資理財(cái)又不能產(chǎn)生高于銀行利率的收益，可以考慮提前還貸。

近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對(duì)未來(lái)預(yù)期不明朗。部分借款人試圖通過(guò)全部或部分提前還款來(lái)減輕還貸壓力，降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。

從還款方式看，一般來(lái)說(shuō)等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來(lái)說(shuō)提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn);等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過(guò)一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場(chǎng)上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。2023年，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場(chǎng)上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。

2023房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

在中央層面重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”地位，并出臺(tái)多項(xiàng)政策工具支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行后，2023年地方政府延續(xù)樓市寬松政策，繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)化政策，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。

截至1月31日，已有山東、上海、廣東、遼寧、江蘇、重慶6個(gè)省級(jí)行政區(qū)(含直轄市)召開2023年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)會(huì)議或住建工作會(huì)議，把提振住房消費(fèi)納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的框架之中。

2023年伊始，疫情管控的全面松綁，使得春節(jié)假期返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪。但受樓市低迷、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力不足影響，房企銷售業(yè)績(jī)整體不及去年同期。

1月，TOP100房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達(dá)11.8%。百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額僅3967.6億元，業(yè)績(jī)規(guī)模同比降32.2%，環(huán)比下降47.7%。

從房企來(lái)看，1月操盤金額排名前三房企分別為保利發(fā)展、萬(wàn)科地產(chǎn)和碧桂園，其中保利發(fā)展以275億元排在首位，同比增長(zhǎng)6%，萬(wàn)科地產(chǎn)和碧桂園操盤金額分別為274.1億元和256.5億元，同比分別下降17%和45%。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資態(tài)勢(shì)及投融資策略指引報(bào)告》分析

今年以來(lái)多地下調(diào)首套房貸利率下限。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限，新一輪的下調(diào)房貸利率潮正在上演。截至目前，已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。

新春伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)初露企穩(wěn)端倪，回暖復(fù)蘇的各方面力量正在積蓄。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的重要難題是預(yù)期不穩(wěn)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。

穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型將是2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。2023年，政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性將繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。關(guān)鍵是要尊重規(guī)律，尊重實(shí)際，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心。

2023房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

未來(lái)的市場(chǎng)規(guī)模也構(gòu)成預(yù)期的一部分。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，每年銷售13億平方米左右仍然是很大的需求規(guī)模。我國(guó)仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。2022年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率比上年提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到65.22%，但是與發(fā)達(dá)國(guó)家80%左右的水平相比仍然不高，有提升空間。2022年我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大，這也成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。不可否認(rèn)的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從快速增長(zhǎng)階段進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，難以再維持過(guò)去曾達(dá)到的每年18億平方米的商品房銷售規(guī)模。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售面積為135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%。但每年銷售13億平方米對(duì)市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的支撐作用，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利條件。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資態(tài)勢(shì)及投融資策略指引報(bào)告》。

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