2月9日，58同城和安居客發(fā)布的《2023節(jié)后返城租房調(diào)查報告》(簡稱《報告》)顯示，重點城市春節(jié)后一周租房熱度環(huán)比翻倍，部分城市租房熱度漲幅超過200%。不過，雖然租房市場火熱，部分承租人也表示，一線城市租房有壓力。

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重點城市租房市場調(diào)查報告

過去兩年，受新冠疫情影響，租房或者換租的人減少，租房市場活躍度降低。隨著2022年末防疫措施優(yōu)化，今年春節(jié)過后，租房市場一掃疫情期間的陰霾，活躍氣氛盡顯。

2月13日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2022年重點50城租售比調(diào)查研究報告》提到，北京、上海、深圳已形成租房壓力圈。

伴隨春節(jié)后返鄉(xiāng)大軍回流，以及新一年的跳槽熱，今年2月租賃市場火熱。58同城和安居客發(fā)布《報告》顯示，重點城市春節(jié)后一周(1.28-2.3)租房熱度環(huán)比翻倍，部分城市租房熱度漲幅超過200%。

根據(jù)《報告》，從春節(jié)后一周的城市租房熱度數(shù)據(jù)來看，一線城市及部分二線城市的租房熱度排名靠前，如北京、成都、重慶、上海、深圳等城市。

《報告》顯示，重點40城中，絕大部分城市，春節(jié)后一周的租房熱度環(huán)比翻倍。成都、深圳、鄭州、蘇州、武漢、杭州等城市，春節(jié)后一周，租房熱度環(huán)比漲幅超過200%。

一系列租賃市場利好政策與市場回暖的雙重刺激下，租房供應(yīng)正在同步出現(xiàn)上漲。

上述租房調(diào)查報告顯示，春節(jié)后一周，一線城市中上海、北京、深圳租房供應(yīng)排名前三，杭州、重慶、成都、南京、蘇州、廣州、長沙排名位列前十。周環(huán)比漲幅方面，春節(jié)期間租房供應(yīng)處于低谷，節(jié)后掛牌房源大幅增加。

月租金價格方面，春節(jié)后一周，一線城市租房供應(yīng)中4001-6000元的房源占比27.6%，2001-4000元的房源占比25.5%;新一線城市中，1001-2000元的房源占比最多，為44.5%，2001-3000元的房源占比25.1%。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年房屋租賃行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報告》顯示：

深圳和上海租房成本占收入30%

2022年本科畢業(yè)的河南人袁可，第一次租房是在北京市朝陽區(qū)，她告訴記者，押一付三，再加上還要給中介交一個月房租作中介費，總計是5個月房租。對應(yīng)屆畢業(yè)生來說，壓力很大。

據(jù)了解，上海的中介費收取方式和北京不同。北京的租房中介費多由承租人承擔(dān)，但上海則是承租人和出租方各承擔(dān)一半。北漂袁可對記者表示，“羨慕上海的中介費規(guī)則，承租人壓力會小一些?！?/p>

《報告》顯示，對于房租的支付方式，33.8%的意向租房人群接受季付。另外，還有30%意向租房人群選擇半年付，有22.2%的意向租房人群希望可以月付租金。袁可表示，“如果應(yīng)屆畢業(yè)生租房可以憑借畢業(yè)證，采用押一付一的方式就好了?！?/p>

衡量租金水平是否合理，有一個指標(biāo)叫“租金收入比”，也就是個人租房租金費用與個人可支配收入的比值，這一指標(biāo)直觀地反映了居民的租房壓力。

根據(jù)《報告》，目前我國以深圳、上海、北京三個城市為核心，形成三個租房壓力圈。這三個城市的租房收入比，分別是深圳30.2%、上海28.6%、北京27.4%。

值得提到的是，三亞緊隨深圳、上海、北京之后成為第四，而廣州位居第五名，其租金收入比為19.4%。

《報告》顯示，雖然深圳和上海的租金收入比小幅回落0.2個百分點，但是租房壓力仍然不小，租金成本占據(jù)收入的三成。

租房者姜月(化名)表示，曾經(jīng)遇到過中介中途漲房租，因為雙方意見向左，后來還嘗試過通過報警解決。

《報告》還顯示，大家普遍能接受5%以內(nèi)的租金上漲，占比42.6%。接受10%以上租金上漲的人群，占比不足10%。此外，也有超兩成的人群表示，不能接受租金上漲。

上海長租公寓又成了資本寵兒

蟄伏良久的長租行業(yè)再迎春天。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2022年，上海長租公寓投資大宗交易額達65.5億元，同比上一年度增長263.89%。

從資本搶灘、跑馬圈地，到行業(yè)洗牌、重獲青睞，長租公寓行業(yè)在7年內(nèi)經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)折。曾備受爭議的長租公寓，為何又成為資本寵兒?

記者走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下，地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型、國家政策紅利、監(jiān)管規(guī)范化以及企業(yè)內(nèi)生增長力，讓長租行業(yè)擁有受到投資機構(gòu)青睞的更多資本。在上海加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的過程中，長租公寓作為重要市場力量深度參與其中，并試圖闖出新賽道。

存量資產(chǎn)運營是萬億市場

今年1月，建設(shè)銀行與萬科聯(lián)合成立百億住房租賃子基金，其母基金“建信住房租賃基金”在2022年9月剛剛成立，總規(guī)模達300億元，擬通過投資收購房企存量資產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)高效的市場化長租房或保障性租賃住房。擁有7500億美元管理規(guī)模的全球最大房地產(chǎn)投資機構(gòu)之一博楓資產(chǎn)，也順利收購楊浦嘉譽云景租賃住宅項目，計劃提供560間房源。

“長租大宗交易市場逐漸活躍，和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變有關(guān)。”總部位于上海的長租公寓頭部企業(yè)安歆集團CEO徐早霞表示，地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整階段，過去以高增長高周轉(zhuǎn)為代表的增量開發(fā)模式不可持續(xù)，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)高質(zhì)量運營階段。資產(chǎn)運營增值將是一個萬億市場，因此被內(nèi)外資普遍看好。

上海寸土寸金，有相當(dāng)一部分長租公寓通過盤活酒店和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)而來，屬于存量資產(chǎn)運營范疇。存量資產(chǎn)運營不同于一次性的賣房生意，雖不能“賺快錢”且高度依賴管理水平的高低，但優(yōu)點在于收益穩(wěn)健。這正對投資機構(gòu)當(dāng)下的胃口。

“疫情、全球通脹等因素導(dǎo)致投資市場不明朗，機構(gòu)態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，更加青睞具有長期性的低風(fēng)險資產(chǎn)，這是歐美和新加坡等地機構(gòu)加倉長租板塊的原因?！蹦Х缴罘?wù)集團首席戰(zhàn)略官胡鼎表示，過往數(shù)據(jù)顯示，長租公寓收益能力浮動不受經(jīng)濟短期波動影響，相比地產(chǎn)業(yè)其他板塊，抗周期性更強，是投資避險優(yōu)選。

較強抗周期性來自長租公寓的民生屬性。居住是剛需，其中租賃又比大宗房產(chǎn)買賣更穩(wěn)定，使得長租公寓需求端的底盤十分扎實。魔方生活服務(wù)集團在全國運營約8萬套公寓，疫情發(fā)生3年來，整體出租率保持在90%左右，租金下跌幅度也遠低于辦公、商業(yè)和酒店。

保租房政策持續(xù)釋放紅利

2022年，全國首例由市場化機構(gòu)運營的保障性租賃住房公募REIT“華潤有巢REIT”上市。記者從華潤有巢了解到，華潤有巢REIT底層資產(chǎn)是其在上海的兩處長租公寓項目，分別位于松江泗涇和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東部園區(qū)，是松江區(qū)“001號”“002號”保租房項目。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這不僅是上海推進保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)的重大突破，也為全國保租房規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展提供了示范作用。

“持續(xù)出臺的保租房扶植政策，將釋放出更多紅利，這是投資機構(gòu)看好長租板塊的又一原因。”徐早霞表示。

租賃住房雖受國家高度重視，但本質(zhì)是薄利行業(yè)，運營企業(yè)面臨融資難、回報周期長、管理認(rèn)定難、租金回報率低等各種問題，參與意愿不強。近兩年，國家和地方針對長租行業(yè)痛點難點的破題之策逐一推出，提高長租經(jīng)營的可持續(xù)能力。

2022年，租賃房“投融建管退”閉環(huán)模式在多年的呼吁聲中落地，4只保租房公募REITs發(fā)行上市，發(fā)行前擬認(rèn)購份額數(shù)量均超100倍，有3只上市首日全部觸及30%漲停，足可見市場的認(rèn)可程度。

“保租房公募REITs試行可為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道?！币拙悠髽I(yè)集團克而瑞租售事業(yè)部負(fù)責(zé)人分析說，這將極大提升長租公寓在大宗物業(yè)投資市場的資產(chǎn)流動性，促進住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。REITs前景也被機構(gòu)持續(xù)看好。從國外經(jīng)驗來看，美國住宅租賃REITs的收益率平均可達6%到8%。

《2023-2028年房屋租賃行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境與投資趨勢分析報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

關(guān)鍵詞： 租房市場調(diào)查報告