中國長租公寓市場已邁入“快速成長期”的嶄新階段，市場迎來更多參與者并呈現(xiàn)多元化的產(chǎn)品和租賃客群特點。截至2022年上半年，全國頭部長租公寓品牌總房源數(shù)量已達到84.7萬套，而2020年全年的數(shù)據(jù)為69.9萬套。與此同時，隨著越來越多的資本涌入長租公寓投資市場，投資交易量也迅速增加。上海作為領(lǐng)先全國的長租公寓投資市場， 在2022年完成的74單大宗商業(yè)地產(chǎn)交易中，有15單為長租公寓，成交單數(shù)占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。

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上海長租公寓市場2022年平均入住率達86.3%

仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年底在上海的運營集中式長租公寓項目約369個，市場總存量已達10.8萬套。與此同時，2022年整體租賃市場遭遇挑戰(zhàn)，新增租賃需求放緩，在此背景下，上海長租公寓市場平均入住率仍達到86.3%。

從項目分布來看，長租公寓項目主要分布在地鐵沿線，且靠近辦公區(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或高校。以上海環(huán)線為例，長租公寓在外環(huán)外的套數(shù)存量占54%;內(nèi)環(huán)內(nèi)占比僅8.9%。各環(huán)線項目租金呈階梯式分布。

在投資策略上，具有改造潛力的機會型物業(yè)尤其受到長租公寓投資人的青睞，增值型投資交易占總交易額的75%，而穩(wěn)定型僅占25%。此外，長租公寓投資人對于項目區(qū)位的投資偏好趨于多樣化，上海各環(huán)線長租公寓的成交比例均勻分布。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國上海市住房租賃市場運行態(tài)勢及投資趨勢預(yù)測報告》顯示：

長租公寓，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

在國家加快建立‘租購并舉’住房制度的大背景下，長租公寓的政策紅利有望繼續(xù)釋放。隨著租賃住房產(chǎn)品的普及和租賃住房消費方式逐漸為大眾接受，加上產(chǎn)品力的進一步提升，長租公寓對青年白領(lǐng)客群的黏性有望增強，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。

上海市住房租賃行業(yè)市場運行態(tài)勢

租賃市場是房地產(chǎn)長效機制中不可或缺的重要一環(huán)，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促使房地產(chǎn)回歸居住屬性。中國一線城市租賃人口及市場規(guī)模遠小于紐約、洛杉磯、東京等城市，其主要原因在于其租金水平較低和租賃人口比例較低，未來我國一線城市將持續(xù)占據(jù)市場較大份額，市場規(guī)模有望翻番。

2022年，全市新增經(jīng)營性用地333宗共1425萬平方米。其中住宅用地116宗共851萬平方米;商服用地38宗共70萬平方米;工業(yè)用地140宗共726萬平方米;其他用地39宗共79萬平方米。

全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4979.54億元，比上年下降1.1%(全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10%)，增幅回落8.3個百分點;其中住宅投資2771.8億元，比上年增長3.7%，增幅回落6.8個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的52.7%。

2022年第三季度全市平均單位標(biāo)準(zhǔn)租金為80.3元/平方米?月。租金水平走勢與租賃指數(shù)相同，三季度租金水平小幅攀升，環(huán)比上升0.8%，同比上升1.3%。從區(qū)域角度來看，租賃市場持續(xù)平穩(wěn)，除奉賢區(qū)略微下降外，各區(qū)域租金環(huán)比變化幅度均不大。從9月租賃指數(shù)來看，其中崇明區(qū)、普陀區(qū)和徐匯區(qū)3個區(qū)域的環(huán)比漲幅位列前三，分別為：1.92%、1.37%、1.33%。同比來看，漲幅位列前三的區(qū)域分別為普陀區(qū)、嘉定區(qū)、徐匯區(qū)，同比漲幅分別達到3.59%、3.14%、2.90%。

2022年國家繼續(xù)加大對長租公寓市場的支持。在前期已出臺的土地供應(yīng)傾斜、降低稅費、支持企業(yè)債券融資用于保租房的建設(shè)等政策基礎(chǔ)上，上海又發(fā)布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡化申請辦理流程等利好政策。這些利好政策將有望進一步帶動長租公寓在2023年的租賃需求。

近日，《上海市住房租賃條例》正式實施。條例明確禁止“將住房用于群租”、房屋中介發(fā)布虛假信息，并加大對“二房東”的監(jiān)管等。

新《條例》的頒布實施旨在促進租賃雙方建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，推動形成管理有序、服務(wù)規(guī)范的住房租賃體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，滿足居民多層次的居住需求。

至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規(guī)模將達4.2萬億元。租賃人口的增長來源于持續(xù)增長的流動人口規(guī)模，城市化進程進入第二階段，將有更多人口從中小城市向大城市聚集，將給一二線城市提供增量租賃人口。同時，租金水平也將隨可支配收入及CPI的增長而上升。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國上海市住房租賃市場運行態(tài)勢及投資趨勢預(yù)測報告》。

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