土地開發(fā)整理和開發(fā)是改善生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境、提高土地生產(chǎn)能力的重要途徑，也是落實(shí)國家耕地占補(bǔ)平衡政策的重要舉措。為積極穩(wěn)妥地推進(jìn)社會(huì)資本參與土地開發(fā)整理工作，溆浦縣人民政府于2018年出臺(tái)了《溆浦縣耕地占補(bǔ)平衡工作方案》，明確了社會(huì)資本投資的模式。自2018年以來，共引進(jìn)了8家社會(huì)投資公司投資耕地占補(bǔ)平衡項(xiàng)目，共實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡及城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目共41個(gè)，上報(bào)省廳確認(rèn)指標(biāo)12200畝，目前已交易指標(biāo)3567畝，交易總額達(dá)4.5億元，創(chuàng)造了大量的財(cái)政收益，同時(shí)也為社會(huì)資本方補(bǔ)償了豐厚的投資回報(bào)。

(資料圖片僅供參考)

通過土地開發(fā)整理和復(fù)墾，溆浦縣不僅促進(jìn)了生態(tài)環(huán)境建設(shè)和重點(diǎn)礦區(qū)生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理，使生態(tài)環(huán)境逐步改善，還降低了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，增加了農(nóng)民收入，促進(jìn)了資源枯竭型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。經(jīng)濟(jì)效益增長明顯，就業(yè)空間擴(kuò)大，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益得到改善。

如果你想了解土地開發(fā)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國土地開發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國土地開發(fā)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)土地開發(fā)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

近年來，廣東省廣州市國資國企堅(jiān)持貫徹“產(chǎn)業(yè)第一，制造業(yè)立市”戰(zhàn)略部署，聚焦廣州重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，通過盤活存量土地、優(yōu)化規(guī)劃條件、聚集優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源、培育科創(chuàng)新興產(chǎn)業(yè)，把國企產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造成為承載重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地、支撐廣州國資經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化、服務(wù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要功能平臺(tái)，充分展現(xiàn)了廣州市屬國資國企責(zé)任擔(dān)當(dāng)和領(lǐng)頭羊作用。

多方數(shù)據(jù)顯示，2022年全國主要城市住宅用地供應(yīng)與成交規(guī)模較上一年均有明顯下降，均創(chuàng)下近十年同期最低水平;同時(shí)各能級(jí)城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，各能級(jí)城市中，二線城市土地出讓金占比創(chuàng)下近五年最低水平。

集中供地市場(chǎng)方面也出現(xiàn)類似現(xiàn)象，集中供地批次增加的同時(shí)，供求規(guī)模、土地出讓金以及溢價(jià)成交地塊占比等數(shù)據(jù)同比上一年下降明顯，多地未完成全年供地計(jì)劃，各城市間市場(chǎng)熱度也持續(xù)分化。

廣州市國資委從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，充分考慮國際、國內(nèi)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈、經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境影響等進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，積極探索盤活存量土地的方式打造大灣區(qū)國資現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與廣州市規(guī)劃和自然資源局加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，以“產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市功能兼顧、國企土地整體效益最優(yōu)、加快提升利用速度”為原則，研究提出廣州市屬國企土地整備建議措施，有效緩解國企利用存量土地開發(fā)建設(shè)園區(qū)中面臨產(chǎn)業(yè)用地成本高、運(yùn)營難平衡等制約因素。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%;成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應(yīng)與成交規(guī)模均處近十年同期最低水平。

除供求規(guī)模外，2022年全國主要城市住宅用地出讓金、溢價(jià)率等數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯收窄。得益于土地供應(yīng)質(zhì)量提升，2022年全國主要城市住宅用地成交樓面均價(jià)則出現(xiàn)小幅上漲。

2022年，全國300城住宅用地成交平均溢價(jià)率為3.12%，較上一年下降7.8個(gè)百分點(diǎn);住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%;成交樓面均價(jià)則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

自然資源部發(fā)布了重點(diǎn)城市供地兩集中政策。2022年上半年，在試點(diǎn)集中供地的22城中，土地總成交金額超過萬億元。同樣是杭州以1178億元總成交金額居于首位，北京、南京、廣州、武漢、上海、重慶土地總成交金額均超500億元。2022上半年，50家典型房企拿地面積TOP10城市中，重慶累計(jì)拿地面積位列第一，杭州和長沙占據(jù)第2、3名。溫州、佛山作為非集中供地城市入榜，分別位列第5、10名，其中佛山為TOP10城市中唯一三四線城市。

根據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可知：2022年6月全國土地出讓面積為28976.71萬㎡，同比下降4.36%，環(huán)比增長12.85%;2022年6月全國土地成交面積為19789.74萬㎡，其中住宅用地成交面積為3037.43萬㎡，工業(yè)倉儲(chǔ)用地成交面積為14304.79萬㎡，商服辦公用地成交面積為1376.38萬㎡，全部用地成交價(jià)款3508.05億元，成交價(jià)款同比下降41.95%，成交價(jià)款環(huán)比增長38.74%;2022年1-6月全國土地累計(jì)出讓面積134469.22萬㎡，土地成交面積為104321.63萬㎡，未成交面積為20833.4萬㎡;2015-2021年全國全部用地土地成交面積2020年達(dá)到最高值，此后有所下降，2021年未成交面積為62463.05萬㎡。

截至目前，廣州市首批19宗整備地塊已初見成效，盤活方式包括連片開發(fā)、自主改造、政府收儲(chǔ)等類型。無線電集團(tuán)二棉廠項(xiàng)目、廣州港東洛圍碼頭項(xiàng)目等自主改造項(xiàng)目已開工建設(shè)，廣州交通神山貨運(yùn)站已改造成服務(wù)廣州市和珠三角的冷鏈產(chǎn)業(yè)園。研究零散低效存量土地最優(yōu)盤活方式，推動(dòng)廣州工控首個(gè)實(shí)現(xiàn)廣州市屬國企多宗土地統(tǒng)籌利用新模式，將分散于市區(qū)各處邊角地、臨江地等難以開發(fā)利用存量土地交政府收儲(chǔ)，權(quán)益轉(zhuǎn)移至開發(fā)地塊，減輕開發(fā)地塊現(xiàn)金支付壓力。

去年，全國土地開發(fā)行業(yè)投資72179億元，同比增長15.0%;增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17.0%。從我國各大分區(qū)來看，1至6月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資38544億元，同比增長13.6%;中部地區(qū)投資15053億元，增長22.7%;西部地區(qū)投資15981億元，增長12.2%;東北地區(qū)投資2601億元，增長11.8%。

從長期來看，土地市場(chǎng)與人口數(shù)量變化息息相關(guān)，人口凈流入的城市土地市場(chǎng)仍然能夠維持一定熱度，而人口凈流出的城市土地財(cái)政或?qū)㈦y以為繼?？傮w而言，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近瓶頸，人口老齡化、少子化對(duì)于住房需求均產(chǎn)生負(fù)面影響，土地市場(chǎng)成交規(guī)模整體呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)將是必然。

土地開發(fā)行業(yè)前景分析

中國之所以能利用土地制度及其變革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長與結(jié)構(gòu)變革，農(nóng)地制度安排及其變革所起的基礎(chǔ)性、穩(wěn)定性作用是一切得以發(fā)生的前提。在中國這樣一個(gè)長期以農(nóng)為本的國家，土地制度的第一功能就是穩(wěn)糧和安民。農(nóng)地改革的績效恰恰解除了這一隱憂，不僅使農(nóng)地制度朝著明晰產(chǎn)權(quán)的方向完善，也是農(nóng)地非農(nóng)用進(jìn)程得以展開。

土地制度是中國政治經(jīng)濟(jì)制度的一項(xiàng)基礎(chǔ)性安排。土地制度改革是中國全局改革的關(guān)鍵而敏感的領(lǐng)域。獨(dú)特的土地制度安排與變革是中國經(jīng)濟(jì)高速增長和結(jié)構(gòu)變革的發(fā)動(dòng)機(jī)，同時(shí)，中國在利用土地創(chuàng)造以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為載體的“中國奇跡”的同時(shí)，也形成獨(dú)特的以地謀發(fā)展模式，造成國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、財(cái)富增長與分配對(duì)土地的過度依賴，障礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)改革。

由于土地權(quán)力由市縣政府把控，土地成為地方政府拉高增長、推動(dòng)投資的主要工具。中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)已成為我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺(tái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)既又是為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化等一系列的重要使命。

建設(shè)用地的有效供給，保障了經(jīng)濟(jì)的高增長。過去40年間，土地事實(shí)上承擔(dān)著雙重功能，一方面對(duì)農(nóng)民實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度來保障國家糧食安全，另一方面睜眼閉眼管土地，保障地方政府通過土地寬供應(yīng)促增長。通過區(qū)域性放地保增長，全球金融危機(jī)之前土地供應(yīng)指標(biāo)主要集中于沿海土地需求量大的區(qū)域，保證了這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長對(duì)土地的需求，新世紀(jì)以來又通過加大土地供應(yīng)推動(dòng)西部開發(fā)和中部崛起;在年度計(jì)劃指標(biāo)控制下，地方將越來越稀缺的土地指標(biāo)大部分用于省會(huì)城市和主要地級(jí)城市及開發(fā)區(qū)的發(fā)展用地需求。

土地開發(fā)研究報(bào)告以行業(yè)為研究對(duì)象，并基于行業(yè)的現(xiàn)狀，行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，行業(yè)供需現(xiàn)狀，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營分析，行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，市場(chǎng)集中度等現(xiàn)實(shí)指標(biāo)，分析預(yù)測(cè)行業(yè)的發(fā)展前景和投資價(jià)值。通過最深入的數(shù)據(jù)挖掘，對(duì)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)分析，從多個(gè)角度去評(píng)估企業(yè)市場(chǎng)地位，準(zhǔn)確挖掘企業(yè)的成長性，已經(jīng)為眾多企業(yè)帶來了最專業(yè)的研究和最有價(jià)值的咨詢服務(wù)過程。

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