2021年的北京樓市拿地規(guī)則，和以往有些不同，采取集中供地、集中拍地的方式——今天，我們就從土拍“玩法”，大膽推測(cè)一個(gè)最佳的入手時(shí)機(jī)。

先來(lái)回看今年5月時(shí)，北京首批供應(yīng)的30個(gè)住宅地塊，截至目前有20+已面世，其他的也將在近期陸續(xù)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

對(duì)于有購(gòu)房需求的人們而言，近階段完全可以借著第一批次全面開(kāi)盤(pán)的“時(shí)差”，獲得和開(kāi)發(fā)商談判、議價(jià)的權(quán)限。

這個(gè)周期時(shí)效有限，也就是說(shuō)，如果想要以更高的性價(jià)比入手，當(dāng)下是一個(gè)難得的買(mǎi)房風(fēng)口期。

如果等到日后銀行放貸、政策壓力紛紛上線的時(shí)候，恐怕要付出更大的代價(jià)了。

結(jié)論一：項(xiàng)目紛紛入市，地產(chǎn)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房人擁有更大話語(yǔ)權(quán)，獲得與開(kāi)發(fā)商談判的黃金機(jī)會(huì)，剛需剛改多看多選，悠閑甄選房源。

8月30日，北京市規(guī)劃與自然資源委員會(huì)發(fā)布了第二批集中供地公告，共掛出43塊宗地。

東城、西城依然無(wú)地，遠(yuǎn)郊區(qū)的延慶、密云需求量小，暫無(wú)供應(yīng)；本期的供地大區(qū)是：朝陽(yáng)（11宗），房山（5宗），昌平（4宗），海淀（4宗）。

相比第一次供地，對(duì)于購(gòu)房者而言，位置大多更加偏遠(yuǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)貨價(jià)和售賣(mài)價(jià)再次鎖死（有18宗地仍受套內(nèi)“90/70”戶型限制），利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮。

同時(shí)，第二批次已經(jīng)開(kāi)拍的地塊，有了一個(gè)新變化：

直接要求配建保障性租賃住房——本期供地受到一系列強(qiáng)限制，也使三環(huán)內(nèi)改善型住宅均存在公租房等相應(yīng)短板，看好內(nèi)城的購(gòu)房者將很難從中做出最心儀的選擇。

結(jié)論二：10萬(wàn)+改善型、豪宅購(gòu)房需求選擇面縮窄，供地土地性質(zhì)多樣，共有產(chǎn)權(quán)、公租房普及化，重視純質(zhì)社區(qū)的購(gòu)房者需擦亮眼睛，妥善選擇。

北京第二批集中供地土拍落幕，原計(jì)劃出讓43宗地，實(shí)際只有17宗成交，僅占比4成，26宗地塊將轉(zhuǎn)入下一次集中供地。

北京土拍流拍率高達(dá)60%，與5月首批集中土拍相比，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槊黠@降低，僅有不到30家房企參與報(bào)名。

從成交土地綜合溢價(jià)率僅有3.96%也可看出，除海淀京昌路、大興黃村、昌平東環(huán)路共產(chǎn)房4宗地觸及價(jià)格上限外，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的另7宗地最高溢價(jià)率為房山拱辰地塊的8.15%，像西三環(huán)周莊子地塊僅獲一輪出價(jià)、溢價(jià)率1%即落錘，海淀永豐2宗地溢價(jià)率也未達(dá)到上限。

另有5宗地提前以底價(jià)成交。全天的競(jìng)拍過(guò)程，均波瀾不驚，開(kāi)發(fā)商普遍舉牌意愿不足。

這也不難理解，利潤(rùn)低、資金壓力大，直接削弱了開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。另一方面，開(kāi)發(fā)商拿地普遍追求高周轉(zhuǎn)、快速回報(bào)，導(dǎo)致大面積段、高端改善盤(pán)的供應(yīng)減弱。

伴隨著第二批次供地不會(huì)再有純商品房地塊的現(xiàn)狀，在接下來(lái)的市場(chǎng)局面中，高品質(zhì)的純商品改善盤(pán)將成為“稀有物種”。

結(jié)論三：新拍地塊利潤(rùn)稀薄，開(kāi)發(fā)商需高周轉(zhuǎn)快速去化平衡融資成本，受限價(jià)影響，高品質(zhì)純商品住宅產(chǎn)品將縮減，供應(yīng)持續(xù)減少。由于市場(chǎng)拿地?zé)崆榈南鳒p，政府也在考慮供地的節(jié)奏和削減數(shù)量，以避免大量流拍。從另一個(gè)層面來(lái)講，也是減少了未來(lái)的潛在供應(yīng)量，造成高端住宅數(shù)量的稀缺。

豪宅置業(yè)選擇縮緊情況下，哪幾個(gè)區(qū)域值得一看？

1、 朝陽(yáng)公園豪宅區(qū) 單價(jià)突破20萬(wàn)，適合土豪人群置業(yè)；

2、東三環(huán)國(guó)貿(mào)片區(qū)，舊改項(xiàng)目，園林小，適合享受都市便捷生活的城市新貴。

3、分鐘寺片區(qū)，距離國(guó)貿(mào)5公里，車(chē)程15分鐘， 5公里內(nèi)16座公園，有“國(guó)貿(mào)后花園”之稱。

分鐘寺片區(qū)為19年新入世的地塊，著重介紹，地塊整體規(guī)劃面積達(dá)1.7平方公里，是三環(huán)內(nèi)城唯一“先規(guī)劃后發(fā)展”純質(zhì)宜居地塊，也是CBD與“城市公園環(huán)”的唯一交匯處，將全面享有約45萬(wàn)方林海、5公里內(nèi)16座公園。

地塊已經(jīng)引入了海淀六小強(qiáng)首師大附中模范校，將打造九年一貫制公立“模范校”，同時(shí)將享有旗艦商業(yè)、高端醫(yī)療等高定級(jí)配套資源；

在內(nèi)城，最稀缺的還有自然資源， 10號(hào)線分鐘寺站貫穿地塊，教育、商業(yè)、醫(yī)療、軌道交通、生態(tài)均具有較好競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多為200㎡及以上的高品質(zhì)大平層產(chǎn)品，分鐘寺區(qū)域大有可能成長(zhǎng)為15萬(wàn)+、20萬(wàn)+的內(nèi)城絕版地塊。

大家如果對(duì)房產(chǎn)有保值、增值的額外期待，首選“潛力股”分鐘寺。

結(jié)論四：分鐘寺區(qū)域位置及資源俱佳，國(guó)貿(mào)后花園，為三環(huán)唯一先規(guī)劃后發(fā)展區(qū)域，享有環(huán)線優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)，值得一看。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。