國慶假期，地產(chǎn)板塊風(fēng)險繼續(xù)發(fā)酵。10月4日，花樣年集團(tuán)（中國）有限公司間接控股股東花樣年控股集團(tuán)有限公司未能按期償付到期美元債券本金，發(fā)生實質(zhì)違約。

分析人士認(rèn)為，后續(xù)地產(chǎn)企業(yè)尤其是高杠桿地產(chǎn)企業(yè)可能繼續(xù)面臨銷售下滑、融資收緊的壓力，因此各機構(gòu)擇券時需關(guān)注高杠桿企業(yè)的信用風(fēng)險問題及對于行業(yè)利差的影響，階段維持低風(fēng)險偏好。

房企信用風(fēng)險持續(xù)發(fā)酵

在花樣年集團(tuán)美元債違約之后，中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司結(jié)合公司相關(guān)債券市場價格、財務(wù)經(jīng)營情況及公告，調(diào)整了公司旗下債券的中債市場隱含評級。

事實上，今年以來，針對房地產(chǎn)主體的負(fù)面評級行動普遍增多。據(jù)中金公司統(tǒng)計，境內(nèi)市場來看，2021年至今涉及房地產(chǎn)行業(yè)的評級行動共有86次，包括下調(diào)48次和關(guān)注行動38次，且關(guān)注行動普遍偏負(fù)面；境外市場方面，三季度以來負(fù)面評級行動的次數(shù)和占比明顯增加，其中9月單月的負(fù)面評級行動高達(dá)20次，涉及主體包括富力、建業(yè)、榮盛、鑫苑、恒大、花樣年、新力、融信和綠地。

從債券二級市場來看，9月以來房地產(chǎn)行業(yè)各券的收益率明顯上升、利差走闊。根據(jù)券商測算，9月至今AAA、AA+和AA評級房地產(chǎn)行業(yè)的利差均值分別走闊了27bp、25bp和5bp，走闊的個券占比分別為73%、61%、90%，范圍較8月繼續(xù)擴大。此外，房地產(chǎn)行業(yè)債券的異常成交數(shù)量同樣有增無減，9月截至23日共發(fā)生了53次，涉及富力、奧園、榮盛、恒大、紅星、世茂等民企。

“隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的趨嚴(yán)，房地產(chǎn)企業(yè)對外籌資難度加大。上半年約有62%的發(fā)行人籌資活動凈現(xiàn)金流同比下滑，對外融資情況亦較上年同期明顯弱化。雖然自身經(jīng)營獲現(xiàn)情況改善，可受外部融資空間收窄等影響，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)貨幣資金規(guī)模同比增長的發(fā)行人占比同樣有所回落。”中誠信國際信用評級有限責(zé)任公司研究院評級與債券市場研究部分析師姚姝冰說。

“短期、中長期限的債券整體調(diào)整反映出投資者對于短期兌付壓力的著重考量。”興業(yè)證券經(jīng)濟(jì)與金融研究院固收首席分析師黃偉平稱。

地產(chǎn)融資料將繼續(xù)承壓

當(dāng)前，包括中金公司在內(nèi)的多家機構(gòu)判斷，后續(xù)高杠桿地產(chǎn)企業(yè)可能仍將面臨由銷售下滑和融資收緊帶來的債務(wù)滾動壓力。

一方面，在調(diào)控政策加碼效果逐漸顯現(xiàn)的背景下，伴隨居民對于期房交付能力擔(dān)憂的升溫，其購房意愿或進(jìn)一步下降，疊加金融機構(gòu)也可能收緊部分房企的按揭貸款條件，彼時銷售數(shù)據(jù)大概率繼續(xù)走弱。

另一方面，有公開數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月，房地產(chǎn)企業(yè)累計境內(nèi)債券凈融資為-691億元、美元債凈融資43.65億美元、信托凈融資-965億元。其中，境內(nèi)債券只有4月和6月的凈融資為正，美元債只有1月和5月為正，信托單月凈融資持續(xù)為負(fù)，合計凈回籠資金超過1300億元。后續(xù)看，隨著行業(yè)景氣的下行和金融機構(gòu)風(fēng)險排查的持續(xù)，弱資質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道可能進(jìn)一步收緊。

“融資政策若無變化，則地產(chǎn)行業(yè)的加速分化和調(diào)整在四季度仍將持續(xù)。”黃偉平表示，“畢竟，地產(chǎn)企業(yè)于銷售經(jīng)營、購地、融資等多個層面均持續(xù)承壓，信用資質(zhì)遭受到了較大的負(fù)面沖擊，而融資鏈條的緊繃必然會對債務(wù)滾動構(gòu)成嚴(yán)峻考驗——主體融資性現(xiàn)金流的收縮會帶來債務(wù)安全邊際的大幅回落。”

黃偉平判斷，若接下來國內(nèi)針對地產(chǎn)行業(yè)的緊信用環(huán)境持續(xù)，那么地產(chǎn)主體的信用資質(zhì)分化將在以下三個重點上繼續(xù)演繹，其一是當(dāng)前的債務(wù)到期壓力；其二是外部的相關(guān)信用支持；其三是房企如何在存量博弈階段將企業(yè)經(jīng)營與各個政策小周期相契合，在運營的過程中同時做好資產(chǎn)把控與負(fù)債穩(wěn)定。