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摘要：短期內銷售數據表現是刺激房地產市場情緒的快變量。我們對商品房銷售環(huán)比回暖持比較樂觀的態(tài)度，短期內銷售好轉將支撐鋼材成交量和房地產的鋼材需求。

從房地產行業(yè)與中國經濟的關系來看，從未出現房地產周期下行而中國經濟企穩(wěn)上行的情形。即使經過這么多年的結構性改革，也不大可能出現房地產行業(yè)尚未復蘇，而其他經濟部門表現良好的情形。畢竟房地產行業(yè)下游牽涉的產業(yè)數量眾多，其產值不可估量，這一情形至今也未改變。房地產投資和新開工是影響鋼材等商品需求的慢變量。隨著明年下半年房地產投資企穩(wěn)，中國經濟開始走入上行周期，相應的商品需求才可能有明顯增加。疊加海外加息因素的消退，明年下半年中國商品需求將進入上行通道。

9月份，除竣工外，房地產投資、銷售、新開工、土地購置、企業(yè)到位資金等均呈現較大程度的環(huán)比增加現象。其中，銷售>土地購置面積>企業(yè)到位資金>投資>施工面積>新開工面積>竣工面積。這一點與我們之前的判斷略有出入，主要是土地購置面積顯著增加（季節(jié)性因素是重要原因），而竣工面積卻環(huán)比走弱。特別是銷售面積環(huán)比增39.3%，土地購置面積環(huán)比增22.8%，房地產市場前端拿地和銷售似乎出現比較積極的信號。

但總的來看，銷售是房地產行業(yè)表現的先行指標，對市場變化也最為敏感。短期內銷售數據表現是刺激房地產市場情緒的快變量。我們對商品房銷售環(huán)比回暖持比較樂觀的態(tài)度，短期內銷售好轉將支撐鋼材成交量和房地產的鋼材需求。

尤其是今年以來特別是9月房地產政策層面迎來三大利好后，雖不能快速扭轉“房價下跌”的預期，但是促進成交量持續(xù)改善的可能性比較大。從居民中長期貸款這個金融領先指標來看，7月、8月和9月同比降幅分別為62.6%、37.6%和-25.9%，降幅顯著縮小。同時考慮到商品房成交量在年底季節(jié)性走強的特征，商品房成交量有望逐步走出谷底，同比降幅逐步收窄。我們預計商品房銷售面積同比增速有望在明年春節(jié)前后轉正。在目前宏觀層面預期弱、需求弱的格局下，商品房成交量持續(xù)好轉有助于邊際改善市場情緒，促進鋼材市場成交量增加。在“保交樓”政策的帶動下，即使出現個別房企暴雷的情況，出現“停工潮”致使鋼材成交量下降的情形概率也不大。此外，我們預計在大會之后，仍將有針對房地產需求端的刺激政策出臺；并且，據Mysteel調研反饋，存在大會后房地產施工端趕工的可能。因此，我們對四季度房地產的鋼材需求并不悲觀，出現斷崖式下跌的可能性不高。

9月份，國房景氣指數略微下降至94.86，這說明房地產的下行周期還未結束。自2022年4月以來，房地產投資累計同比增速連續(xù)6個月為負，并且降幅持續(xù)擴大。我們預計最快明年第二季度房地產投資同比增速能夠轉正。新開工和拿地最壞的時刻可能尚未到來。9月份，新開工同比增速降幅略微收窄，拿地同比增速卻明顯擴大。即使城投參與了拿地，但拿地面積還很少，溢價率也是在低水平的波動。房企會投入更多力量到施工的后半段。由此看來，房地產下行的動力并未明顯減弱。鑒于拿地與新開工，以及與鋼材需求的關系，我們對在明年年中之前房地產的鋼材需求有明顯起色并不看好。

從房地產行業(yè)與中國經濟的關系來看，從未出現房地產周期下行而中國經濟企穩(wěn)上行的情形。即使經過這么多年的結構性改革，也不大可能出現房地產行業(yè)尚未復蘇，而其他經濟部門表現良好的情形。畢竟房地產行業(yè)下游牽涉的產業(yè)數量眾多，其產值不可估量，這一情形至今也未改變。隨著明年下半年房地產投資企穩(wěn)，中國經濟開始走入上行周期，相應的商品需求才可能有明顯增加。疊加海外加息因素的消退，明年下半年中國商品需求將進入上行通道。

作者：上海鋼聯 黑色產業(yè)研究服務部 研究員 李爽 經濟學博士

關鍵詞： Mysteel從9月房