高端住宅行業(yè)前景如何?目前有不少月租金超10萬(wàn)元的高端住宅房源正在租賃中，包括上海湯臣一品和北京緣溪堂、使館壹號(hào)院、萬(wàn)城華府等小區(qū)的房源。

為何這些處于“塔尖”的高端住宅會(huì)出現(xiàn)在租賃市場(chǎng)?事實(shí)上，近年來(lái)在“房住不炒”大背景下，高端住宅市場(chǎng)越來(lái)越向租賃“靠齊”，高端住宅長(zhǎng)租化成為行業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，高端住宅租賃市場(chǎng)上半年雖然受疫情影響波動(dòng)較大，但目前市場(chǎng)正逐步恢復(fù)，看好行業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年高端住宅行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

(資料圖片僅供參考)

高端住宅行業(yè)現(xiàn)狀分析調(diào)研

目前一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場(chǎng)占比高居九成以上，北京高端住宅均價(jià)最高;上海成交最多;深圳量?jī)r(jià)漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場(chǎng)，尤其是具有資源優(yōu)勢(shì)的別墅高端住宅有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。蘇州、成都、廈門(mén)、青島等一些城市優(yōu)秀高端住宅項(xiàng)目品質(zhì)已經(jīng)超越一線城市。隨著人們價(jià)值觀更人性化的功能劃分，更優(yōu)質(zhì)的生活情景體驗(yàn)，更強(qiáng)調(diào)圈層交流的社區(qū)氛圍打造，隨著中國(guó)財(cái)富階層消費(fèi)觀念的成熟，發(fā)展高端住宅市場(chǎng)趨勢(shì)將成為未來(lái)10年主流豪宅的價(jià)值核心。

高端住宅體系價(jià)值=城市+地段+產(chǎn)品+配套+圈層+品牌+文化+升值+延展性+珍藏性。高端住宅體系價(jià)值是一個(gè)動(dòng)態(tài)的函數(shù)關(guān)系，其中右邊的任何一個(gè)元素發(fā)生變化，都會(huì)改變高端住宅體系價(jià)值，其中城市、地段、產(chǎn)品、配套、服務(wù)對(duì)價(jià)值與價(jià)格的影響最直接。

近期的租賃行業(yè)頗為熱鬧，繼首批三只保租房REITs上市一個(gè)月后，9月22日，上交所網(wǎng)站披露，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金向上交所提交申報(bào)并獲受理?？梢哉f(shuō)，在保租房建設(shè)提速的同時(shí)，公募REITs佳訊頻傳，拉開(kāi)了行業(yè)金融化的大幕。而在市場(chǎng)化租賃方面，也有一大趨勢(shì)越發(fā)明顯——“房住不炒”大背景下，高端住宅市場(chǎng)越來(lái)越向租賃靠齊。

以高端住宅代表湯臣一品為例，根據(jù)湯臣集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略，兩棟住宅大樓劃作銷(xiāo)售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。湯臣一品官網(wǎng)顯示，B棟雙面御景出租戶型為431-434平方米;D棟為一層一戶，出租戶型約597平方米平層。

新京報(bào)記者注意到，在貝殼找房平臺(tái)上，湯臣一品一套西南朝向的4室1廳1衛(wèi)的精裝修房源正在對(duì)外出租，面積為437平方米，93000元/月，為季付價(jià)。

其他項(xiàng)目也同樣有不少高端住宅房源正在租賃中。貝殼找房平臺(tái)顯示，目前上海月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共44套;北京月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共56套，涉及小區(qū)包括緣溪堂、使館壹號(hào)院、萬(wàn)城華府等;深圳月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共72套。而在麗茲行平臺(tái)上，目前上海、北京、深圳月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源分別為8套、23套、28套。

高端住宅，是指建筑造價(jià)平方米價(jià)格超過(guò)上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩類(lèi)需求不可忽視，一類(lèi)是剛需，另一類(lèi)則是位于塔尖的高端住宅市場(chǎng)。而改善型需求的爆發(fā)，為高端住宅市場(chǎng)打開(kāi)了新的想象。高端住宅價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前可作為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)定位參考，在營(yíng)銷(xiāo)中可以作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，在項(xiàng)目投入使用后可作為價(jià)值梳理與價(jià)值維護(hù)所用。未來(lái)將創(chuàng)造新的財(cái)富人群，從而催生新的高端住宅市場(chǎng)需求。主板、創(chuàng)業(yè)板，以及科創(chuàng)板，正在引領(lǐng)了新一輪的財(cái)富與價(jià)值創(chuàng)造。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年二三線城市總價(jià)1000萬(wàn)以上高端住宅成交套數(shù)TOP10城市共成交7119套。發(fā)展高端住宅市場(chǎng)趨勢(shì)將成為未來(lái)10年主流豪宅的價(jià)值核心。未來(lái)10年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%。

從各價(jià)格段來(lái)看，上半年二三線城市高端商品住宅成交總價(jià)仍然以1000萬(wàn)-2000萬(wàn)為主，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)及購(gòu)買(mǎi)力影響，總價(jià)2000萬(wàn)以上高端商品住宅成交數(shù)量銳減，總價(jià)5000萬(wàn)以上高端商品住宅成交套數(shù)更是屈指可數(shù)，而東莞在上半年表現(xiàn)較為突出，5000萬(wàn)以上成交套數(shù)達(dá)到了17套，是2020年上半年的近6倍。

未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國(guó)內(nèi)如此龐大的內(nèi)需市場(chǎng)，將會(huì)給房地產(chǎn)的多元化發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。

高端住宅市場(chǎng)前景分析

今年以來(lái)，高端住宅租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出怎樣的走勢(shì)?黃卉分析指出，相比于疫情前的2019年，今年以來(lái)，高端服務(wù)式公寓出租率仍有所下降，但疫情影響下，租客對(duì)于居住安全和品質(zhì)的要求也在提高，服務(wù)式公寓的租賃需求仍然較強(qiáng)。

聚焦分散式高端住宅租賃方面，據(jù)陳侃介紹，從一線城市來(lái)看，今年上半年在疫情影響下，外籍人士有所減少，國(guó)內(nèi)高端住宅客群也減少了出行，因此，高端住宅租賃市場(chǎng)受疫情影響波動(dòng)較大

報(bào)告顯示，北京高端住宅市場(chǎng)二季度成交量創(chuàng)歷史新高，新房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。調(diào)查顯示，二季度北京高端住宅市場(chǎng)共成交2477套，環(huán)比上漲192.1%，單季度成交量達(dá)到十年來(lái)最高水平。住宅市場(chǎng)供需兩旺推動(dòng)了價(jià)格企穩(wěn)回升，第二季度高端住宅新房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，環(huán)比微漲0.2%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，北京第二批次集中供地成交多宗優(yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)需求升溫促使高端項(xiàng)目加快入市步伐，預(yù)計(jì)未來(lái)一年高端住宅新增供應(yīng)維持平穩(wěn)。、

不同于藍(lán)領(lǐng)或白領(lǐng)的租賃住房，高端租賃住房更多的是服務(wù)于金領(lǐng)、短期商務(wù)出差人群等細(xì)分群體，該群體注重居住體驗(yàn)與服務(wù)品質(zhì)，隨著未來(lái)消費(fèi)升級(jí)與品質(zhì)需求的提升，高端住宅租賃的市場(chǎng)空間也將更大。對(duì)于機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，需要提升服務(wù)運(yùn)營(yíng)能力與品質(zhì)管控能力，從滿足租客居住體驗(yàn)角度出發(fā)來(lái)延展租后服務(wù)范圍，以提升客戶的信任程度。

年輕一代消費(fèi)群體逐漸成為高端家具主流，他們代表的新生消費(fèi)力量正向家具市場(chǎng)涌來(lái)。隨著消費(fèi)者的迭代、消費(fèi)痛點(diǎn)變化、獲取信息渠道多元化、時(shí)間碎片化，消費(fèi)形態(tài)逐漸形成了新規(guī)律，這將進(jìn)一步促進(jìn)家具品牌化的發(fā)展。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了《2021年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為64.7%，比上年末提高0.83個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去四十余年城鎮(zhèn)人口數(shù)量從1.7億快速增至9.1億，凈增7.4億，整體城鎮(zhèn)化率從17.9%提升至64.72%，未來(lái)我國(guó)城市化水平仍有待提高。

高端住宅行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，預(yù)測(cè)未來(lái)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)前景，以幫助客戶撥開(kāi)政策迷霧，尋找行業(yè)的投資商機(jī)。高端住宅行業(yè)報(bào)告在大量的分析、預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，研究了行業(yè)今后的發(fā)展與投資策略，為企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中洞察先機(jī)，根據(jù)高端住宅行業(yè)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2022-2027年高端住宅行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告》。

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