精裝房行業(yè)市場(chǎng)前景及現(xiàn)狀如何?精裝房在各地已經(jīng)日漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，短短數(shù)年時(shí)間，精裝房已占全國(guó)住房比例20%，北京、上海、廣州、南京、成都、深圳等城市的精裝修房比例達(dá)到四成以上，而且增長(zhǎng)趨勢(shì)有增無(wú)減。盡管精裝房越來(lái)越流行，越來(lái)越火爆，但是現(xiàn)如今清水房依然是業(yè)主朋友們的普遍選擇。因?yàn)榭梢宰杂裳b修，可以根據(jù)自的愛(ài)好，要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，價(jià)格也相對(duì)更低。

自2008年開(kāi)始，精裝房已經(jīng)進(jìn)入普及化時(shí)代，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等許多省市已經(jīng)相繼出臺(tái)了精裝政策，要求未來(lái)大部分住宅交付是精裝房。住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》中又明確提出“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，這使得全裝修、精裝修市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，特別是一二線城市精裝房市場(chǎng)更是得到了快速發(fā)展，使得精裝房市場(chǎng)份額逐年穩(wěn)步遞增。

根據(jù)研究院撰寫(xiě)的《2022-2027年精裝房產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》分析顯示

(資料圖片)

精裝房行業(yè)的現(xiàn)狀分析

從50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精裝修推盤(pán)情況來(lái)看，精裝修的推盤(pán)占比達(dá)到60%以上，當(dāng)前精裝修已經(jīng)成為項(xiàng)目銷售的主流現(xiàn)象。

其中從城市表現(xiàn)來(lái)看，蘇州、廣州、無(wú)錫和杭州的精裝修率均超過(guò)90%，分別為96.0%、95.6%、90.9%和90.0%，幾乎達(dá)到推盤(pán)即裝修。這些城市屬于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一二線城市，且精裝修標(biāo)準(zhǔn)及要求推廣較早的城市，如杭州最早的精裝修可以追溯到1999年,以精裝修酒店式公寓——雙牛大廈等為代表，在2019年9月10日浙江省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》)提出“10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實(shí)行全裝修和成品交付，鼓勵(lì)在建住宅積極實(shí)施全裝修?！边M(jìn)一步推動(dòng)了精裝修市場(chǎng)的繁榮，裝修率上升。

盡管精裝修住宅有著環(huán)保、便捷、綜合價(jià)格相對(duì)低廉等優(yōu)點(diǎn)，而且國(guó)家有關(guān)部門(mén)從10年前就引導(dǎo)和鼓勵(lì)精裝修房，但到目前為止，我國(guó)新建商品房精裝修率不到20%，個(gè)別城市甚至不足10%。精裝修市場(chǎng)乃大勢(shì)所趨。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，指出要完善扶持政策，推廣全裝修房。全國(guó)累計(jì)發(fā)布精裝修政策28次，涉及到18個(gè)省，發(fā)布精裝房修政策，包含湖北、河南、山西、遼寧、成都、天津、江蘇等地，其中河南、天津均精裝房規(guī)定自保障性住房及商業(yè)住宅全部實(shí)施精裝修交付。

數(shù)據(jù)顯示，2021年中國(guó)房地產(chǎn)精裝房市場(chǎng)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目3489個(gè)，同比下滑6.8%，市場(chǎng)規(guī)模286.1萬(wàn)套，同比下滑12.1%。2021年12月，商品住宅精裝開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目總計(jì)408個(gè)，同比15.9%;開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目規(guī)模29.9萬(wàn)套，同比下滑5.2%;其中住宅28.9萬(wàn)套，公寓1.0萬(wàn)套。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，精裝房企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到95345個(gè)，同比增長(zhǎng)0.42%。其中涉及精裝房開(kāi)發(fā)、銷售及相關(guān)的業(yè)務(wù)企業(yè)達(dá)到47406家，精裝房占比達(dá)到49.72%。

精裝房分各線城市來(lái)看，一線城市滲透率達(dá)到 90%，領(lǐng)先于二三四線城市。隨著未來(lái)城鎮(zhèn)化率不 斷提升，二三線城市精裝房滲透率將向一線城市逐步靠攏，全國(guó)精裝房 滲透率有望進(jìn)一步提升。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)精裝房企業(yè)分為以下幾類：第一個(gè)層面是全屋定制，指的是索菲亞、維意定制這種以木制為主，包括櫥柜衣柜的定制方式。第二種叫傳統(tǒng)定制精裝，簡(jiǎn)單講叫B2B模式，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做統(tǒng)一精裝房，是傳統(tǒng)批量定制精裝。第三種模式叫B2B2C模式，裝企為開(kāi)發(fā)商做裝修，為業(yè)主提供不同類型的精裝房模式。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，精裝房企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到95345個(gè)，同比增長(zhǎng)0.42%。其中涉及精裝房開(kāi)發(fā)、銷售及相關(guān)的業(yè)務(wù)企業(yè)達(dá)到47406家，精裝房占比達(dá)到49.72%。

百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門(mén)檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷售操盤(pán)金額的入榜門(mén)檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%和28.8%。精裝房銷售操盤(pán)榜TOP100房企入榜門(mén)檻則為36.1億元，同比下降31%。伴隨著行業(yè)增速放緩，尤其是受新冠疫情影響的時(shí)間難以預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)不確定性增加，房企紛紛選擇謹(jǐn)慎表態(tài)。在40家企業(yè)中，有34家精裝房企業(yè)上調(diào)了銷售目標(biāo)，1家持平，5家下調(diào)。

分區(qū)域來(lái)看，珠三角的精裝修率達(dá)到91%，其中廣州早在2007年的精裝房率就已經(jīng)達(dá)到70%，其發(fā)展速度呈現(xiàn)出消滅毛坯房的趨勢(shì)。長(zhǎng)三角區(qū)域次之，精裝修率為82%，環(huán)渤海區(qū)域精裝修率僅為49%，毛坯房交付才是市場(chǎng)主流。

從城市能級(jí)來(lái)看，一線城市精裝修率達(dá)到了86%，占比最高，二線城市裝修率為62%，自2016年上海、北京、杭州等一二線城市提出進(jìn)一步加大精裝修要求以來(lái)，一二線城市精裝修率穩(wěn)步上升，是當(dāng)前市場(chǎng)主流，三四線城市的精裝修率為60%，其毛坯房占比相對(duì)更多一些。值得注意的是，面對(duì)市場(chǎng)下行的時(shí)候，三四線推盤(pán)精裝修率下滑，2021年下半年、2022年上半年三四線的裝修率僅為分別為58%和54%，分別較2021年上半年的62%的水平下降4個(gè)和8個(gè)百分點(diǎn),而一二線城市變化不大。

后疫情時(shí)代，受政策調(diào)控與高基數(shù)原因雙重影響，精裝房行業(yè)銷售增速逐月回落，但累計(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)仍強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)地產(chǎn)精裝房滲透率為32%，相較海外市場(chǎng)仍存提升空間。

精裝房行業(yè)市場(chǎng)前景分析

目前來(lái)看，從裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價(jià)的比值表現(xiàn)來(lái)看，所有推盤(pán)項(xiàng)目比值的均值水平在10.0%，裝修標(biāo)準(zhǔn)占個(gè)人買房成本一成左右。其中，二線城市達(dá)到11.8%，比值表現(xiàn)最高，三四線城市達(dá)到了11.5%微低于二線城市，特別值得注意的是，一線城市比值標(biāo)準(zhǔn)僅為6.5%，由于一線城市的房?jī)r(jià)水平相對(duì)更高，物價(jià)表現(xiàn)上房子本身價(jià)格和裝修物料價(jià)值有較大的差距，同時(shí)一線城市的限價(jià)更加嚴(yán)格，使得房企降低精裝修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，這也是導(dǎo)致該比值較小的原因。

另外，出于環(huán)保、城市景觀、節(jié)約成本、節(jié)約時(shí)間、人民對(duì)美好生活品質(zhì)的追求等多方面的考量，越來(lái)越多的城市加大了精裝修的比例交付要求，精裝修交付已經(jīng)成為了當(dāng)前市場(chǎng)的主流，特別是珠三角區(qū)域幾乎達(dá)到了推盤(pán)即裝修，同時(shí)更高能級(jí)城市對(duì)精裝修比例的要求也更高。不過(guò)值得注意的是，當(dāng)前條件下，房企利潤(rùn)空間收窄，“精裝修”不僅成為房企項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)組成的核心展示部分，更成為房企利潤(rùn)調(diào)節(jié)器，有時(shí)候存在貨不對(duì)板的情況，導(dǎo)致交付時(shí)維權(quán)事件時(shí)有發(fā)生，近幾年來(lái)監(jiān)管也逐步加大了在該方面的監(jiān)管力度，精裝修標(biāo)準(zhǔn)或迎來(lái)進(jìn)一步的監(jiān)管，房企應(yīng)加大運(yùn)營(yíng)管理力度，向管理要效益，積極升級(jí)產(chǎn)品力，做出與市場(chǎng)適配度更高的產(chǎn)品。

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