近日，珠江股份(600684.SH)公告表示，公司重大資產(chǎn)重組方案獲得控股股東廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱“珠實(shí)集團(tuán)”)批準(zhǔn)。此前的重組方案顯示，珠江股份擬作價(jià)28.04億元將所持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債置出，同時(shí)擬作價(jià)7.79億元置入珠江城市管理服務(wù)公司(下稱“珠江城服”)100%股權(quán)。

(資料圖)

珠江股份董秘覃憲姬表示，“重組完成后公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)將變更為行業(yè)前景良好的物業(yè)管理與文體運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。上市公司將依據(jù)物業(yè)管理與文體運(yùn)營(yíng)的行業(yè)特點(diǎn)和業(yè)務(wù)模式展開(kāi)合規(guī)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)上市公司股東價(jià)值最大化的目標(biāo)。”

剝離虧損業(yè)務(wù)

珠江股份前身為成立于1985年的廣州珠江房產(chǎn)公司，1993年登陸A股市場(chǎng)，成為廣州首批上市企業(yè)之一。

然而，同樣有廣州國(guó)資背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司越秀地產(chǎn)(00123.HK)在2022年銷售規(guī)模已達(dá)1250億元，成為行業(yè)頭部房企。

而從近十年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，珠江股份的營(yíng)收規(guī)模仍未突破50億元，并且增長(zhǎng)波動(dòng)較大，總體呈現(xiàn)放緩下滑的跡象。

2022年三季報(bào)顯示，珠江股份的營(yíng)業(yè)收入為7.57億元，同比減少67%，凈利潤(rùn)虧損18億元;2021年是近5年唯一營(yíng)收增長(zhǎng)的年份，營(yíng)業(yè)收入為46.07億元，同比增長(zhǎng)45%，凈利潤(rùn)為0.25億元;2018年-2020年的營(yíng)業(yè)收入分別為34.05億元、29.48億元、24.75億元，同期凈利潤(rùn)為2.76億元、2.67億元以及-6.17億元。

有金融機(jī)構(gòu)分析人士表示，“從宏觀層面來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，已經(jīng)從原本的增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變到了存量運(yùn)營(yíng)階段，物管業(yè)務(wù)成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向之一，地產(chǎn)行業(yè)屬于比較明顯的重資產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)率要求比較高，目前行業(yè)景氣度下行，一些上市房企壓力去化困難較大，迫使珠江股份從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型?！?/p>

從內(nèi)部原因看，珠江股份此前實(shí)行“股+債”的房地產(chǎn)擴(kuò)張策略，但效果不明顯，除了項(xiàng)目數(shù)量較少之外，項(xiàng)目控制權(quán)也難以掌控。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2013年以來(lái)，珠江股份相繼收購(gòu)嘉德豐投資80%股權(quán)、錦繡實(shí)業(yè)51%股權(quán)、嘉德豐公司20%股權(quán)、中僑置業(yè)50.71%股權(quán)、廣州創(chuàng)基57.33%股權(quán)、海南美豪利40.32%股權(quán)、宜春江南置業(yè)51%股權(quán)等近30家公司股權(quán)。僅公開(kāi)披露收購(gòu)金額的25家公司，投資金額就超過(guò)80億元。

然而，這些項(xiàng)目并未帶來(lái)如期回報(bào)。

2020年是珠江股份上市以來(lái)首次虧損的一年，虧損主要由于對(duì)此前的兩個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目——東湛公司、億華公司巨額計(jì)提了總計(jì)5.93億元的投資損失。

2022年虧損更是進(jìn)一步擴(kuò)大。虧損的主要原因之一就是對(duì)存貨及投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)減值損失。經(jīng)測(cè)算，2022年珠江股份預(yù)計(jì)新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額為13.57億元，為近年以來(lái)的新高。

為了止損變現(xiàn)，2022年6月，珠江股份披露擬通過(guò)公開(kāi)掛牌方式，轉(zhuǎn)讓億華公司41%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，掛牌底價(jià)不低于15.80億元。

從外部原因看，在過(guò)往高利潤(rùn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，物管公司因?yàn)槠錉I(yíng)收規(guī)模小、利潤(rùn)相對(duì)較低的原因不被重視，但房地產(chǎn)政策在2021年后出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折。即便不再采用“股+債”的投資模式，而轉(zhuǎn)用自主開(kāi)發(fā)模式，珠江股份的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不容樂(lè)觀。

目前，珠江股份將置出房地產(chǎn)項(xiàng)目公司共有11家，主要集中在廣州、長(zhǎng)沙和合肥。這些項(xiàng)目成交量下降明顯、去化周期延長(zhǎng)，部分區(qū)域價(jià)格有較大幅度下跌。

珠江股份董秘辦相關(guān)人士表示：“擬置入的物業(yè)管理和文體資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)會(huì)較為穩(wěn)定，有利于提升上市公司盈利的穩(wěn)定性及持續(xù)性?！?/p>

物管曲線“借殼”

此次重大資產(chǎn)重組，一方面是珠江股份要?jiǎng)冸x虧損的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù);另一方面則是珠江城服2021年赴港IPO失敗，需要在A股借殼上市。

啟信寶顯示，珠江城服被正式納入珠江股份前，由珠實(shí)集團(tuán)和珠江健康分別持股95%和5%，往上進(jìn)行股權(quán)穿透則是廣州市人民政府和廣東省財(cái)政廳。

截至2022年8月底，珠江城服在管項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)366個(gè)，在管建筑面積約為2844萬(wàn)平方米，遍布廣東、北京、山東等13個(gè)省份及直轄市。

從營(yíng)收數(shù)據(jù)來(lái)看，珠江城服僅能排在行業(yè)中部位置，近年來(lái)更是出現(xiàn)“增收不增利”的情況。2020年、2021年至2022年前8個(gè)月的營(yíng)收分別為9.44億元、11.91億元以及8.05億元，同期歸母凈利潤(rùn)則分別是6495萬(wàn)元、6202萬(wàn)元以及4506萬(wàn)元，凈利率則分別為6.88%、5.21%、5.59%。

實(shí)際上，早在2020年11月，正值房企分拆物管股上市熱潮，珠江股份就已經(jīng)宣布珠江城服赴港上市的計(jì)劃。在2021年6月披露的招股書中，珠江城服清晰地指出其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一即是其擁有珠江股份支持下的豐富資源。

然而，珠江城服錯(cuò)過(guò)了上市的好時(shí)機(jī)。港股資本市場(chǎng)對(duì)物企的追捧，始于2018年開(kāi)啟的上市熱潮，但從2021年開(kāi)始由盛轉(zhuǎn)衰。2021年有34家物企赴港遞表，但僅有14家物企上市。由于房地產(chǎn)三道紅線等政策原因，2022年后物業(yè)板塊行情急劇下滑，一年就跌去了2000億元市值，相當(dāng)于總市值的四成。

隨著資本熱潮退去，中小物企赴港IPO越來(lái)越困難。珠江城服在2021年底招股書失效后，再未進(jìn)行二次遞表，反而選擇了借殼A股上市的另類方式。

增長(zhǎng)天花板

從主營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)看，珠江城服仍是一家典型的物業(yè)管理公司。主營(yíng)業(yè)務(wù)為物管服務(wù)和文體經(jīng)營(yíng)服務(wù)，文體經(jīng)營(yíng)服務(wù)也是在其管理的體育場(chǎng)館基礎(chǔ)上展開(kāi)，包括營(yíng)銷廣告服務(wù)、場(chǎng)館功能規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)咨詢服務(wù)等。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)型物業(yè)業(yè)務(wù)比較少見(jiàn)，原因在于在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，關(guān)聯(lián)房企的面積輸送仍是物企規(guī)模提升的主要方式，房地產(chǎn)母公司的規(guī)模強(qiáng)大與否決定著關(guān)聯(lián)物企的行業(yè)地位。脫離了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，物企發(fā)展僅能依賴于收并購(gòu)、自主開(kāi)拓的方式提升規(guī)模，處于一定劣勢(shì)?？v觀頭部物企，背后無(wú)不有實(shí)力強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)房企作為支撐。

管理規(guī)模是物企物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)收入增長(zhǎng)的源泉，也是未來(lái)開(kāi)展增值服務(wù)的重要土壤，珠江城服要完成既定盈利目標(biāo)，離不開(kāi)管理規(guī)模的提升。

記者研究公司資料發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)珠江城服的服務(wù)合同保留率和續(xù)約率出現(xiàn)不同程度的下跌。其中，城市公建類服務(wù)合同保留率從2018年的95.6%下降到2020年的92.3%;同期住宅類服務(wù)合同從96.7%下降到87.9%。此外，從合同的續(xù)約率來(lái)看，城市公建類服務(wù)更是從90.5%下降到73.5%;住宅類服務(wù)合同續(xù)約率在2020年降到了68.4%。

“現(xiàn)今物業(yè)公司的估值依賴于在管面積和新增面積，其主要來(lái)源都是首期物業(yè)管理合同，但當(dāng)首期物業(yè)管理合同到期后，能否續(xù)簽則是一個(gè)疑問(wèn)。物企在無(wú)序擴(kuò)張后，如果管理能力沒(méi)有跟上，不能滿足業(yè)主要求，也容易導(dǎo)致在管面積急劇縮小。”北京工程管理協(xié)會(huì)理事、地產(chǎn)行業(yè)研究人士蔡宗翰告訴記者，如何把服務(wù)貫徹全服務(wù)鏈條、打通服務(wù)商之間資源整合問(wèn)題、讓業(yè)主資產(chǎn)保值增值，形成延續(xù)合同，才是物業(yè)公司的存續(xù)和資本方關(guān)注的焦點(diǎn)。

與此同時(shí)，來(lái)自關(guān)聯(lián)公司珠江股份的面積也頗為有限。在住宅物業(yè)管理面積中，2018年-2020年來(lái)自關(guān)聯(lián)方的在管面積分別為522萬(wàn)平米、532萬(wàn)平米、538萬(wàn)平米。據(jù)招股書公布的關(guān)聯(lián)方招投標(biāo)信息來(lái)看，2018年和2019年關(guān)聯(lián)方提供了兩個(gè)在管項(xiàng)目，2020年僅提供了一個(gè)在管項(xiàng)目。

關(guān)鍵詞：