《中國經(jīng)濟周刊》記者 孫庭陽 | 北京報道

2022年，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的形勢下，房企加快轉(zhuǎn)向精細化管理和運營。龍頭房企表現(xiàn)如何？

碧桂園（02007.HK）在3月30日披露最新年度業(yè)績報告。碧桂園全年實現(xiàn)權益合同銷售金額約3574.7億元，實現(xiàn)權益合同銷售面積4450萬平方米，表現(xiàn)優(yōu)于同行。

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碧桂園舉行2022年度業(yè)績發(fā)布會

碧桂園總裁莫斌說，2022年我們付出了極大代價，打贏了關乎企業(yè)生存的保衛(wèi)戰(zhàn)。

綜合分析行業(yè)背景，碧桂園整體經(jīng)營保持穩(wěn)健，守住了保經(jīng)營安全、保交樓、保債務剛兌的底線，維持了良好的信用記錄，受到了相關部門的認可。

穩(wěn)業(yè)績，逆市中保持銷售韌性

2022年，中國房地產(chǎn)市場整體持續(xù)下行，市場需求和購買力不足，疊加疫情因素影響，2022年全國新建住宅銷售比2021年下降28.3%，銷售額是2018年以來最低值。

碧桂園年度業(yè)績報告顯示，公司保持了業(yè)績的穩(wěn)健。據(jù)第三方機構統(tǒng)計，在千億房企大幅縮水的背景下，2022年碧桂園全口徑銷售額4643億元，繼續(xù)位居行業(yè)前列。2023年前兩個月，公司權益合同銷售額累計約468.6億元，其中2月銷售額環(huán)比呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。

2022年，碧桂園實現(xiàn)總營業(yè)收入約4303.7億元，剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后，歸屬股東凈利潤約26.1億元。值得注意的是，在很多港股房企虧損的背景下，碧桂園此項指標仍保持了盈利。年度業(yè)績報告還顯示，碧桂園2022年總去化率達65%，權益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約3324.8億元，權益銷售回款率約93%，已連續(xù)7年超過90%。

2022年，碧桂園所布局的城市中，9個城市單個城市銷售超過50億元，66個城市銷售金額位于當?shù)厥袌銮叭?48個城市的市占率超過5%，更有14個城市的市占率高于20%。

據(jù)碧桂園內(nèi)部人士介紹，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)時，碧桂園全力以赴做好保交付工作，全年共交付1384個批次、近70萬套房屋，交付量居行業(yè)榜首，其中281個項目實現(xiàn)了交付即辦證。

新任碧桂園董事會主席楊惠妍在主席報告中表示，未來公司整體投資將會圍繞人口流動、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟基礎、庫存情況等城市核心變量，進行優(yōu)中選優(yōu)，進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，實現(xiàn)增量資產(chǎn)的效益兌現(xiàn)。

碧桂園總裁莫斌在發(fā)布會上透露，計劃在3-5年的時間內(nèi)，將公司一二線對三四線的貨值比例繼續(xù)提高，用優(yōu)質(zhì)的土地資源支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

杠桿持續(xù)下降，負債結構優(yōu)化

2022年，如何在挑戰(zhàn)中求生存、求發(fā)展？億翰智庫觀點認為，危機中的協(xié)調(diào)處理固然重要，但更為重要的是，企業(yè)有長期維持財務穩(wěn)健的決心。

上述碧桂園內(nèi)部人士介紹，在財務管控上，碧桂園2022年延續(xù)了行穩(wěn)致遠的風格，才有了穿越周期的韌性。此人介紹，為匹配市場緩慢復蘇的基調(diào)，公司將全面預算納入戰(zhàn)略高度，堅持“現(xiàn)金流是前提，利潤是核心”的方針，將經(jīng)營目標、利潤、現(xiàn)金流、資源、費用等全部納入其中，定期跟蹤經(jīng)營數(shù)據(jù)，制定改善措施。

碧桂園年度業(yè)績報告顯示，2022年公司現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，負債規(guī)模持續(xù)下降，可動用資金充裕，財務安全性進一步增強。

截至2022年末，公司賬面現(xiàn)金余額1475.5億元，與2022年6月末基本持平；現(xiàn)金短債比維持在1.6倍左右，屬行業(yè)較優(yōu)水平，短期償債無憂。得益于現(xiàn)金總量的維持、有息負債的減少等因素，碧桂園凈負債率進一步下降至40%，是近十年以來的最低值；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率從2020年中期的81%持續(xù)下降至69.4%。

同時，在2022年房地產(chǎn)資金面持續(xù)收緊，一些房企階段性資金鏈斷裂時，碧桂園仍實現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入356.2億元，保持了良好的現(xiàn)金流狀況。

融資渠道暢通，財務優(yōu)勢顯著

碧桂園是相關部門支持的示范性房企，2022年融資渠道保持暢通多元。只有為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)民營房企，能在2022年保證所有到期債券剛性兌付同時，還發(fā)行多品種的融資券。碧桂園是其中之一。

截至2022年底，碧桂園總借貸余額為2713.1億元，同比下降14.7%。同時，綜合融資成本保持平穩(wěn)，其中境內(nèi)融資成本從2019年底開始持續(xù)下降，至2022年末累計下降119個基點，財務優(yōu)勢顯著。

資料顯示，2022 年碧桂園獲得工商銀行等10家銀行總計逾3000億元的綜合授信支持。2023年，公司在境內(nèi)發(fā)行本金總額為人民幣200億元的中期票據(jù)也已獲準注冊，成為春節(jié)后獲批儲架式注冊發(fā)行的首家房企，同時也是獲批規(guī)模最大的民營房企之一。

楊惠妍也在報告中表示，資本市場信心的回歸已初見端倪，公司將用好用足各類融資政策，積極探索多元化融資渠道，合理有序地降低有息負債規(guī)模以匹配市場變化，持續(xù)優(yōu)化負債結構，逐步修復資產(chǎn)負債表狀況。

進入2023年，隨著經(jīng)濟預期邊際好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)政策進一步顯效，多地樓市活躍度有所提升，北京、杭州等核心城市土拍市場升溫，近日北京朱辛莊0028地塊甚至吸引了42家房企報名參拍，備受關注。

研究機構認為，未來一段時間，房企分化正在加強，優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。民生證券、東興證券等多家券商，均看好房地產(chǎn)市場需求修復特別是優(yōu)質(zhì)房企的復蘇。

責編 | 郭霽瑤

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