舊城改造行業(yè)市場多大?隨著一線城市新增用地供應(yīng)的逐年減少，新房市場開發(fā)逐漸進(jìn)入徘徊階段，北上廣深等大型城市更是率先進(jìn)入存量房時代。 同時，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整也帶來了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重塑和人口結(jié)構(gòu)的改變，舊改、存量升級為核心的城市更新開發(fā)模式漸成主流。近年來，全國各大房企也將存量資產(chǎn)改造看做業(yè)績新的增長極，其中萬科、綠地、首開、中糧、新世界、富力等房企，在城市更新模式方面正在不斷創(chuàng)新拓展，一些知名城市改造項目也正在不斷涌現(xiàn)。隨著開發(fā)商將一座座城市更新項目改造升級的完成，原來老舊的廠房、商業(yè)、寫字樓、酒店又開始煥發(fā)生機(jī)，甚至成為網(wǎng)紅打卡的勝地。

2019年全國商品房銷售金額超過16萬億元，TOP30企業(yè)集中度達(dá)50%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量時代逐步向存量時代過渡，增量空間將不斷縮小，城市更新市場規(guī)模將不斷增加。

(資料圖)

中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年舊城改造產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》顯示：

舊城改造行業(yè)市場分析

舊城改造是對城區(qū)道路、路網(wǎng)、水電、通訊，局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，并根本改善其消防、出行、生產(chǎn)、勞動、生活、服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設(shè)施的完善過程;又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。

住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬億，集中分布于上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

目前約有30個省市公布了2020年城市更新計劃，其中北上廣深四大一線城市今年計劃推出舊城改造計劃。北京大力推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治，實現(xiàn)新開工80個項目，完成50個老舊小區(qū)綜合整治項目，投資超12.8億元。上海堅持留改拆并舉，統(tǒng)籌推進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市更新、舊區(qū)改造與大居建設(shè)、住房保障，完成55萬平方米、2.8萬戶中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，新增供應(yīng)各類保障房6萬套。

當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率水平為64.7%，十四五期間將邁入65%-70%區(qū)間。從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化率在達(dá)到70%后城鎮(zhèn)化速度將明顯減慢;我國自2015年以來城鎮(zhèn)化速度逐步遞減，預(yù)計未來城鎮(zhèn)化也將逐步從“高速發(fā)展”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，城市更新將發(fā)揮重要作用，使城市更健康、更安全、更宜居，成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。

此外，各地紛紛大力推進(jìn)城市更新基金設(shè)立相關(guān)工作，城市更新熱情持續(xù)高漲。以上海為例，2021年6月，上海地產(chǎn)、招商蛇口、中交集團(tuán)、萬科集團(tuán)、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資等國資背景的房企和保險資金聯(lián)合成立800億元城市更新基金，是目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金，未來全部投放到上海中心城區(qū)的舊區(qū)改造和城市更新項目。2022年2月，上海城市更新引導(dǎo)私募基金合伙企業(yè)(有限合伙)注冊成立并完成備案,注冊資本為100.02億元人民幣，這是上海2021年6月發(fā)布的800億元城市更新基金中的引導(dǎo)基金，其備案完成標(biāo)志著上海在城市更新資金支持方面取得重大進(jìn)展。2022年4月，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司參與上海城市更新引導(dǎo)私募基金合伙企業(yè)，持有有限合伙份額20億元。

舊城改造行業(yè)市場前景分析

2021年11月工信部發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》，選取21個城市開展城市更新試點。值得注意的是，2021年以來全國共有超過30個省市已出臺城市更新相關(guān)政策，范圍遠(yuǎn)大于試點城市，這主要由于多數(shù)地方政府對城市更新持積極態(tài)度。如遼寧2021年4月謀劃首批城市更新示范項目120個，總投資1891億元。謀劃“十四五”期間涵蓋住建、交通、商業(yè)、文旅、工業(yè)遺產(chǎn)和生態(tài)治理等城市更新項目2230個，總投資1.3萬億元。廣州市“十四五”規(guī)劃公布了五個重點城市更新方面的投資金額，預(yù)計十四五期間實現(xiàn)投資總額達(dá)3315億元，總投資金額達(dá)7672億元。武漢市更新中心初步選擇了153個更新項目納入“十四五”城市更新項目庫，總投資超過5000億元。

在城市化進(jìn)程中，老舊小區(qū)改造一直是城市更新環(huán)節(jié)的重要板塊，也是和百姓民生息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。近年來，我國圍繞老舊小區(qū)改造不斷落實相關(guān)政策，在政策和市場雙輪驅(qū)動下，越來越多的城市和家庭享受到老舊小區(qū)改造帶來的福利。進(jìn)入2023年，老舊小區(qū)改造力度依然在持續(xù)強(qiáng)化。近日，住建部部長倪虹在接受采訪時就明確了新時期老舊小區(qū)改造的三大重點，涵蓋了樓道革命、環(huán)境革命、管理革命三大領(lǐng)域。

按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國很多老舊小區(qū)年齡都在20年以上，存在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低、后期管理維護(hù)不到位等一系列問題，全國老舊小區(qū)數(shù)量近17萬個，建筑面積約40億平方米，這個龐大的存量市場也成為城市更新的癥結(jié)。經(jīng)過多年高速發(fā)展，我國已經(jīng)將城市更新作為實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。尤其是在可持續(xù)發(fā)展理念引領(lǐng)下，老舊小區(qū)改造成為新一輪城市競爭力打造的關(guān)鍵所在。

“十四五”期間將基本完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，住建部初步估算老舊小區(qū)改造投資高達(dá)4萬億元，按改造期五年計算，每年投資額新增超8000億元，其中信息化建設(shè)約占18%，超1440億元。

自2018年以來，隨著各地老舊小區(qū)改造步伐加快，對相關(guān)行業(yè)的拉動作用也越來越明顯。僅僅是建材、建筑裝修、物業(yè)管理、通信設(shè)備等行業(yè)，市場規(guī)模就持續(xù)擴(kuò)容。行業(yè)評估顯示，與老舊小區(qū)改造產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的行業(yè)，其不同品類的產(chǎn)量拉動比例從2.2%到83%不等。其中，保溫材料行業(yè)產(chǎn)值拉動最高可達(dá)1250億元。專家評估分析指出，目前我國老舊小區(qū)建筑面積約40億平方米，即便不考慮加裝電梯，老舊小區(qū)改造的最低標(biāo)準(zhǔn)依然高達(dá)4934億元。如果涉及加裝電梯等單項附加費用，全國老舊小區(qū)改造的投資總額將在萬億元以上。

從長遠(yuǎn)來看，我國的城鎮(zhèn)化率水平目前為64.7%，對標(biāo)發(fā)達(dá)國家依然有一定的差距。按照規(guī)劃目標(biāo)，“十四五”期間我國的城鎮(zhèn)化率水平將邁入65%-70%區(qū)間，城市更健康、更安全、更宜居，為了達(dá)到這個目標(biāo)，以老舊小區(qū)改造為核心的城市更新將發(fā)揮重要作用。

按照政府規(guī)劃，2023年我國計劃改造5萬個以上老舊小區(qū)，力爭讓2000萬居民獲益。毫無疑問，在國家政策強(qiáng)力賦能下，老舊小區(qū)改造將帶動多個細(xì)分產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域持續(xù)釋放需求，市場體量與商機(jī)不斷擴(kuò)容，產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展將迎來新高峰。

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