摘要：選擇酒店品牌的方向要明確：一、針對物業(yè)形態(tài)選品牌；二、如果是大體量物業(yè)，可以考慮選擇不同檔次的品牌來搭配；三、品牌所在集團(tuán)的背景要強(qiáng)大，面對新品牌不要怕，因?yàn)樾缕放茣?huì)受到集團(tuán)的重點(diǎn)扶持，相應(yīng)的，也會(huì)有一些福利政策。

項(xiàng)目名稱 I 北京通州環(huán)球度假區(qū)麗柏酒店

投資人 I 侯寶志

物業(yè)位置得天獨(dú)厚，距離北京環(huán)球影城主題公園僅600米（直線距離），驅(qū)車前往只需7分鐘。

酒店產(chǎn)品設(shè)計(jì)深受年輕人喜好，開業(yè)即滿房，綜合RevPAR達(dá)407元。171間房整體投入2200萬左右，投資人預(yù)測3.4年左右即可收回成本。

這樣一家位置好、經(jīng)營數(shù)據(jù)誘人的酒店，您能想象，他從拿項(xiàng)目到開業(yè)耗時(shí)2年，從施工、被迫停工、到開業(yè)中間經(jīng)歷了什么？在面對北京嚴(yán)峻的防疫政策下，又如何能做到“開門紅”的漂亮數(shù)據(jù)？

本期，我們一起看看侯寶志的酒店投資故事，希望可以為各位投資人帶來一定的參考和借鑒。

01

項(xiàng)目背景

1、投資人背景：

侯寶志在酒店投資前，投資過農(nóng)產(chǎn)品交易中心，也從事過商業(yè)地產(chǎn)租賃。第一次投資酒店，便選擇了一棟32000方的物業(yè)，加盟了2家品牌（1家中高端，1家高端）。

2、項(xiàng)目位置：

北京通州環(huán)球影城麗柏酒店，坐落于北京通州市旅游文化區(qū)，距離北京環(huán)球影城主題公園僅600米（直線距離），除了北京環(huán)球度假園區(qū)內(nèi)的2家酒店（環(huán)球影城大酒店、諾金度假酒店）外，該項(xiàng)目距離影城最近，可謂占據(jù)了得天獨(dú)厚的位置優(yōu)勢。項(xiàng)目交通也很方便，緊鄰地鐵7號(hào)線，搭乘3站即可到達(dá)游樂園區(qū)，如果驅(qū)車前往園區(qū)只需7分鐘。

北京通州環(huán)球度假區(qū)麗柏酒店 門頭

3、選擇品牌的過程：

侯寶志坦言，結(jié)合商圈和物業(yè)位置，酒店品牌定位就很重要。考慮到門店位于旅游區(qū)，旅游人群尤其是年輕人比較多，所以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上需要選年輕人喜歡的風(fēng)格；同時(shí)游客多，酒店溢價(jià)也好做，需要選運(yùn)營能力強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)。

所以在選擇品牌時(shí)，侯寶志先多家品牌對比，2020年5月，接觸到麗柏品牌后，6月他便加盟了麗柏品牌，之所以品牌確定得很快，主要原因如下：

① 同一個(gè)物業(yè)兩家酒店，打造高端品牌+中端品牌的組合

因物業(yè)面積較大，規(guī)劃后決定做成兩家酒店；考慮到環(huán)球影城的消費(fèi)市場，決定以高端品牌+中端品牌組合的方式。當(dāng)時(shí)高端品牌已選定，在中高端品牌中做選擇。

②先選集團(tuán)再選品牌，有麗笙+錦江做背書，麗柏品牌集團(tuán)背景強(qiáng)大

侯寶志表示選擇品牌，要看品牌所在的集團(tuán)實(shí)力。他先選擇認(rèn)可了錦江酒店集團(tuán)，覺得酒店屬于重資產(chǎn)投資選擇國企比較穩(wěn)?。徽J(rèn)識(shí)的對接人推薦了麗柏品牌，了解后才知道麗柏酒店是錦江國際收購的國外酒店集團(tuán)（麗笙酒店集團(tuán)）旗下的中高端品牌，在國外項(xiàng)目比較多，有一定的的全球知名度。

③選擇新品牌，看好其溢價(jià)空間

對比多個(gè)品牌后，侯寶志覺得老品牌在市場上有了一定的認(rèn)知度，市場對其房間定價(jià)有了一定的固化認(rèn)知。但是如果做一家在國內(nèi)市場相對比較新，隨著外部環(huán)境的變化，品牌的價(jià)格調(diào)整就可以很靈活，溢價(jià)空間也比較強(qiáng)。

深度了解后得知麗柏品牌因?yàn)檫M(jìn)入中國國內(nèi)時(shí)間短，相對比較新，但是目前國內(nèi)簽約門店數(shù)已經(jīng)有幾十家，北京首都機(jī)場也有一家門店在籌建中，自己也不算是第一個(gè)“吃螃蟹”的人，不會(huì)太冒險(xiǎn)。

④麗柏品牌設(shè)計(jì)感和服務(wù)理念，比較符合當(dāng)下年輕人喜好

看了品牌的上海樣板間和加盟手冊，覺得麗柏品牌的設(shè)計(jì)感比較強(qiáng)。首先是顏色的搭配，由紅、黃、藍(lán)、灰四種顏色組成，感覺給人第一印象比較獨(dú)特，容易記得住，也很大氣、簡潔但是高級。

北京通州環(huán)球度假區(qū)麗柏酒店 客房

其次在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，麗柏提到現(xiàn)代年輕人的流行詞“精致主義”，追求品質(zhì)感、設(shè)計(jì)感、便捷、舒適、人性化，所以看到餐廳也可以做酒吧、24小時(shí)的美食自助柜、歡迎茶等環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)，覺得都是很實(shí)用的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

⑤麗柏品牌團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性，給予了合作上的信心

侯寶志分享到在麗柏品牌之前，自己已經(jīng)有一家意向的中端品牌，后經(jīng)朋友引薦認(rèn)識(shí)了麗柏品牌CEO諶業(yè)偉。雙方先在線上簡單交流，而后諶總親自飛到北京，雙方進(jìn)行了面聊，面聊中諶總詳細(xì)講解了品牌理念和未來發(fā)展方向、展示了麗柏品牌產(chǎn)品以及詳細(xì)的單房造價(jià)表、結(jié)合物業(yè)情況分析了加盟麗柏的投資預(yù)算和回報(bào)，讓人感受到團(tuán)隊(duì)是在踏實(shí)地做產(chǎn)品，專業(yè)的做事態(tài)度是站在投資人角度出發(fā)，給人安心感，所以最終加盟了麗柏品牌。

北京通州環(huán)球度假區(qū)麗柏酒店 大堂

02

項(xiàng)目數(shù)據(jù)

項(xiàng)目名稱北京通州環(huán)球度假區(qū)麗柏酒店

開業(yè)時(shí)間2021年11月30日

物業(yè)面積10000㎡

房間數(shù)量171間

單房改造成本13萬左右（不含租金）

預(yù)測回報(bào)期3.4年左右

開房率100%（2021年12月）

RevPAR407元（2021年12月）

單房運(yùn)營成本130元（不含租金）

數(shù)據(jù)來源于投資人

由于項(xiàng)目之前是老舊辦公樓，包括外立面、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等都需要拆除、二次結(jié)構(gòu)重建，整體總投資5000萬（不含租金）。僅麗柏酒店171間房，總投資成本大約2200萬左右，單房投資（不含租金）大概在13萬左右，酒店的裝修造價(jià)嚴(yán)格控制在了最初的預(yù)算范圍之內(nèi)。

門店于2021年11月30日開業(yè)后，至今連續(xù)滿房，截止至12月31日，綜合RevPAR達(dá)407元，最高RevPAR達(dá)429元。

侯寶志根據(jù)當(dāng)前的門店經(jīng)營情況，坦言由于疫情原因，酒店的投資回報(bào)期估計(jì)會(huì)比自己原本預(yù)期的2年多延后些，但好在有門店團(tuán)隊(duì)的專業(yè)運(yùn)營，估計(jì)會(huì)控制到3年多。

北京通州環(huán)球度假區(qū)麗柏酒店 嚴(yán)選柏物零售展示區(qū)

03

項(xiàng)目滿意點(diǎn)

結(jié)合整體的項(xiàng)目投資，如果從專業(yè)性、服務(wù)等角度進(jìn)行打分，侯寶志坦言5分是滿分，可以給到4.8分。主要的滿意點(diǎn)有：

1、酒店產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格定位準(zhǔn)確，受年輕客群的喜愛

侯寶志觀察門店主要客群年齡在20-40歲左右，以年輕人為主，了解后得知他們比較喜歡門店前衛(wèi)的設(shè)計(jì)風(fēng)格、輕松的氛圍和人性化的服務(wù)，很多客人給出的評價(jià)是“簡約，舒適”。

2、團(tuán)隊(duì)專業(yè)、籌建成本和運(yùn)營成本把控得比較好

①籌建期成本把控：籌建期除了品牌CEO諶總時(shí)常關(guān)心項(xiàng)目進(jìn)度外，其領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)也非常專業(yè)，比如工程總監(jiān)幸總多次從外地飛到北京，給到門店專業(yè)性的指導(dǎo)；品牌還安排了一個(gè)工程監(jiān)理，也比較專業(yè)，在水電改造、房間施工中的不合理點(diǎn)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)都給到了專業(yè)的建議并及時(shí)糾正。

專業(yè)團(tuán)隊(duì)多次、及時(shí)線上和線下指導(dǎo)，確保了項(xiàng)目的籌建成本控制在預(yù)算之內(nèi)。

②運(yùn)營成本控制：目前，門店單房運(yùn)營成本130元，主要通過開源節(jié)流進(jìn)行控制，具體表現(xiàn)在以下方面：

A、采購管理?？头恳缀钠愤x擇在錦江平臺(tái)的GPP上采購，質(zhì)量能夠保證價(jià)格相對最優(yōu)，采購數(shù)量可控，避免大量物資積壓；

B、人力資源管理。客房員工經(jīng)過嚴(yán)格的專業(yè)訓(xùn)練才能上崗，并通過衣食住行等方面，提高員工的歸屬感，避免員工離職；

C、物品管控。獨(dú)立封裝的一次性用品（如洗漱用品等）在未啟封并保留完整封條的情況下，可被回收進(jìn)行再利用；

D、設(shè)備保養(yǎng)。對于家具打蠟、地毯清洗等，會(huì)有專人負(fù)責(zé)定期檢修，小壞小修，隨壞隨修；

E、能源管理。部門明確專門的節(jié)能負(fù)責(zé)人，加強(qiáng)檢查監(jiān)督，如水龍頭水流的大小進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，避免浪費(fèi)，公區(qū)避免長明燈等，嚴(yán)格管理，嚴(yán)格要求，并及時(shí)做好巡視檢查記錄；同時(shí)提高員工對節(jié)能降耗工作的緊迫性及重要性的認(rèn)識(shí)，定期對員工進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

北京通州環(huán)球度假區(qū)麗柏酒店 餐廳

3、門店運(yùn)營團(tuán)隊(duì)專業(yè)，能創(chuàng)造出好的業(yè)績。尤其是店長的綜合能力強(qiáng)，店總必須由品牌CEO親自面試，評估通過后派駐。店長在團(tuán)隊(duì)管理和營銷方面做得都比較好，創(chuàng)造了好業(yè)績。

①籌建期，店長便已進(jìn)駐到門店做好后期運(yùn)營準(zhǔn)備。籌建期店長到位后，針對裝修中如何做好運(yùn)營準(zhǔn)備等都提出了合理的專業(yè)建議，這點(diǎn)很重要；

②店長到店后就開始高效、全面著手招聘，積極培訓(xùn)員工，并培養(yǎng)了幾名精干的得力助手；

③籌建期就開始做宣傳營銷。店長到店后迅速搭建銷售團(tuán)隊(duì)，制定合適的營銷計(jì)劃，開始了前期宣傳；針對門店周邊的3-5公里的公司、企事業(yè)單位簽定協(xié)議客戶，積極促進(jìn)門店收益；

④針對門店所處的環(huán)球度假區(qū)氛圍，門店除了滿足客人的洗好澡、睡好覺、吃好早餐的基本需求之外，還增加了很多特色服務(wù)，明顯提升了門店的入住率、好評率，比如：

A、會(huì)員下午茶：金卡以上會(huì)員可以在門店免費(fèi)享受下午茶，緩解旅途中的舟車勞頓。這也是提高會(huì)員轉(zhuǎn)化和中央預(yù)訂率非常有效的手段。

B、一站式服務(wù)體驗(yàn) ：客人到店如有問題，找到任何工作人員都可以進(jìn)行咨詢，門店的管理是無需交接，由一個(gè)人全程辦理并負(fù)責(zé)解決；

C、網(wǎng)紅打卡地：門店受歡迎的幾個(gè)打卡地是，網(wǎng)紅餐廳打卡地、菲特尼斯打卡地（健身打卡地）、網(wǎng)紅萌寵玲娜貝兒拍照打卡地。大概約有30%的客人到菲特尼斯打卡并健身，娛樂、休閑兩不誤。

D、哈利波特法袍租賃：哈利波特法袍特定房間里可以買、租，也可以在預(yù)定指定房間里免費(fèi)外穿。

E、退房贈(zèng)送精美伴手禮：訂房即送伴手禮，目前的伴手禮是保溫杯，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)調(diào)整為魔方或環(huán)球影城胸章。

其他的特色服務(wù)還有在門店可以免費(fèi)提供汽車充電樁、訂制親子房送兒童護(hù)膚套裝等。

4、品牌總部團(tuán)隊(duì)的大力支持

①在籌建期時(shí)，麗柏品牌總部的營銷團(tuán)隊(duì)就開始為門店造勢，提前鋪墊流量；在門店開業(yè)到元旦期間，也持續(xù)通過自己的官方媒體以及聯(lián)手其他專業(yè)媒體合力為門店宣傳造勢，帶動(dòng)了門店業(yè)績。

門店目前門店客源會(huì)員約42%；協(xié)議會(huì)員和OTA約各占25%；其他則是散客。

②平時(shí)，麗柏品牌CEO諶總會(huì)通過晨會(huì)、在線培訓(xùn)的方式輔導(dǎo)門店員工，指導(dǎo)門店的銷售團(tuán)隊(duì)如何提升業(yè)績；也會(huì)分享2022年的品牌發(fā)展方向和戰(zhàn)略，提升團(tuán)隊(duì)凝聚力和戰(zhàn)斗力，幫助門店持續(xù)打開市場，提升收益。

侯寶志表示，在品牌和全體員工的努力下，雖然北京仍然面對冬奧會(huì)來臨的防疫嚴(yán)峻政策，但北京通州環(huán)球度假區(qū)麗柏酒店一直堅(jiān)持以專業(yè)化、高品質(zhì)的服務(wù)來迎接客人。他感慨地說：“疫情對環(huán)球影城的沖擊很大，原來已經(jīng)想好酒店收入肯定要減少，但北京通州環(huán)球度假區(qū)麗柏酒店開業(yè)以來，連續(xù)滿房，RevPAR從最開始的350上升到目前的407，我認(rèn)為選對團(tuán)隊(duì)很重要！好的團(tuán)隊(duì)能夠用高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)來面對危機(jī)，能夠讓門店更有競爭力。”

04

項(xiàng)目遺憾點(diǎn)和處理方式

整個(gè)項(xiàng)目從2020年初簽訂物業(yè)，到2021年11月開業(yè)，2年時(shí)間，侯寶志回憶整個(gè)項(xiàng)目的籌建過程，可謂“好事多磨”。

1、由于疫情以及物業(yè)等外部客觀原因，從簽訂物業(yè)到門店開業(yè)，整個(gè)籌建周期比較久：

①疫情原因延后了項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)間:剛簽訂物業(yè)合同后，就遇到2020年初疫情爆發(fā)，2020年1-6月份項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，6月份才確定好品牌、出設(shè)計(jì)圖紙、找施工團(tuán)隊(duì)。

②施工過程中，北京的氣候和防疫政策影響了籌建進(jìn)度:北京1-2月的極冷氣候和疫情反復(fù)，以至于項(xiàng)目不得不停工，原打算春節(jié)過后繼續(xù)施工。2021年春節(jié)北京防疫政策有了更嚴(yán)格的管控，一些返鄉(xiāng)的裝修工人無法回京，這樣整個(gè)項(xiàng)目從年前到年后將近耽誤了3個(gè)月。

③物業(yè)形態(tài)導(dǎo)致改造難度升級：該物業(yè)原本是老舊辦公樓，物業(yè)從里到外，包括外立面、內(nèi)部結(jié)構(gòu)都需要拆除、重建搭建、做二次結(jié)構(gòu)，工程量巨大。

但好在整個(gè)項(xiàng)目中，品牌方一直關(guān)注項(xiàng)目施工進(jìn)展，也會(huì)給到專業(yè)的指導(dǎo)建議，這樣除了不可抗拒的因素外，整體籌建還算順利。

2、在與設(shè)計(jì)公司的合作中，設(shè)計(jì)公司提供的服務(wù)有待于優(yōu)化

侯寶志表示，當(dāng)時(shí)選擇的是品牌方推薦的上海設(shè)計(jì)公司，設(shè)計(jì)費(fèi)用比較合理，但設(shè)計(jì)公司不在北京本地，業(yè)務(wù)也比較繁忙，設(shè)計(jì)師一直通過線上交流，未能親自來到現(xiàn)場測算，導(dǎo)致在給出圖紙以及修改圖紙這些方面上降低了效率。

但侯寶志也比較理解，他建議品牌方可以適當(dāng)提高設(shè)計(jì)費(fèi)，設(shè)計(jì)師能夠親自到項(xiàng)目現(xiàn)場勘測，并能不定期地進(jìn)行線下溝通，這樣工作可以更高效。

05

投資人建議

對于新的酒店投資人，侯寶志有如下投資建議：

1、選對物業(yè)很關(guān)鍵

首先，物業(yè)所處的商圈要能帶動(dòng)酒店的客流，這對提升酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)至關(guān)重要；其次，租金要合適。以上兩方面條件適宜，可以高效完成物業(yè)簽約。

2、選對品牌很重要

選擇酒店品牌的方向要明確：一、針對物業(yè)形態(tài)選品牌；二、如果是大體量物業(yè)，可以考慮選擇不同檔次的品牌來搭配；三、品牌所在集團(tuán)的背景要強(qiáng)大，面對新品牌不要怕，因?yàn)樾缕放茣?huì)受到集團(tuán)的重點(diǎn)扶持，相應(yīng)的，也會(huì)有一些福利政策。

3、選擇專業(yè)、靠譜的團(tuán)隊(duì)，省時(shí)、省力、省心

結(jié)合整體的項(xiàng)目投資，如果從專業(yè)性、服務(wù)等角度對品牌進(jìn)行打分，侯寶志坦言5分是滿分，可以給到4.8分。

這是一個(gè)很高的分?jǐn)?shù)，也是對麗柏團(tuán)隊(duì)從上到下持續(xù)、一致的努力的認(rèn)可，尤其是在營銷方面，從諶總到門店所有員工，大家一直在保持著高昂的戰(zhàn)斗力和激情，為門店贏來了良好的口碑和不俗的業(yè)績。

展望2022年，對于即將到來的春節(jié)，侯寶志表示，最近門店的預(yù)訂量有所上漲，而面對即將到來的冬奧會(huì)（2月4日-2月20日），侯寶志坦言北京可能會(huì)在防疫及人流管控上變得更加嚴(yán)格，但門店距離冬奧會(huì)比賽場地較遠(yuǎn)，對門店的客流影響較小。他相信開春后旅游會(huì)逐漸恢復(fù)，北京通州環(huán)球度假區(qū)麗柏酒店也會(huì)不斷打破預(yù)期，擁有更好的收益！

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