摘要：選擇品牌前，入住了30多家不同的酒店，主要從視覺(jué)體驗(yàn)、項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品舒適性、供應(yīng)鏈價(jià)格和品質(zhì)、投資預(yù)算等維度做考量。

孫云龍，深扎裝修行業(yè)多年。他在選擇品牌之前，考察并入住了30多家酒店。

他在分享酒店投資心得時(shí)提到，主要是從視覺(jué)體驗(yàn)、項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品舒適性、供應(yīng)鏈價(jià)格和品質(zhì)、投資預(yù)算等維度進(jìn)行對(duì)比、考量，最終選出相對(duì)適合的品牌。

做酒店投資時(shí)，投經(jīng)濟(jì)型酒店，還是中端酒店？選老品牌，還是新品牌？想必這也是很多投資人面臨的困惑和選擇。

今天，我們一起來(lái)看看孫云龍的酒店投資故事以及門(mén)店的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，希望可以為各位投資人帶來(lái)一定的參考作用及借鑒意義。

天津空港濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)麗柏酒店 門(mén)樓

01

項(xiàng)目背景

1、投資人背景：

孫云龍，在裝修行業(yè)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。他在投資麗柏酒店之前，投資過(guò)一家某品牌經(jīng)濟(jì)型酒店，他坦言：“第一次做酒店投資時(shí)，也踩過(guò)坑，交過(guò)學(xué)費(fèi)。目前這家經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)仍然不盡如人意。所以，這次選擇投資品牌時(shí)，自己格外慎重”。

2、項(xiàng)目位置：

門(mén)店位于天津市東麗區(qū)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)西二道84號(hào)，地處濱海新區(qū)黃金地帶，距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅13分鐘車(chē)程，毗鄰S(chǎng)M天津?yàn)I海城市廣場(chǎng)等娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，地理位置優(yōu)越。

3、選擇物業(yè)的過(guò)程：

孫云龍?jiān)谇捌谶x擇物業(yè)時(shí)，他確定了大概的商圈后，找到了麗柏品牌。麗柏團(tuán)隊(duì)運(yùn)用商圈評(píng)估模型，對(duì)物業(yè)所處位置三公里之內(nèi)進(jìn)行了評(píng)估，包括但不限于物業(yè)周邊的配套服務(wù)、商業(yè)形態(tài)、交通情況、客源結(jié)構(gòu)等，并給出對(duì)應(yīng)的評(píng)估分?jǐn)?shù)和后期的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，這也增強(qiáng)了孫云龍投資麗柏品牌的決心。

在談物業(yè)租金的環(huán)節(jié)中，孫云龍分享說(shuō)：“麗柏品牌CEO諶業(yè)偉諶總給予了物業(yè)租金談判方向的指導(dǎo)，比如，先談單價(jià)，多少錢(qián)一平米；再談遞增的點(diǎn)數(shù)；最后談遞增周期，諶總在行業(yè)二十多年，還是非常專(zhuān)業(yè)的。”

麗柏酒店項(xiàng)目評(píng)估表

4、選擇品牌的過(guò)程：

① 中端連鎖品牌是酒店發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)

孫云龍投資的第一家酒店是經(jīng)濟(jì)型酒店，他看到行業(yè)大趨勢(shì)是向中高端品牌發(fā)展。

同時(shí)，他意識(shí)到中端酒店相對(duì)比經(jīng)濟(jì)型酒店有更加完善的服務(wù)，價(jià)格也能賣(mài)上去，但相比高檔酒店投資額低。

②錦江集團(tuán)知名度及影響力

孫云龍表示選擇品牌的同時(shí)，也是在對(duì)比多個(gè)酒店集團(tuán)的實(shí)力，自己對(duì)錦江酒店（中國(guó)區(qū)）關(guān)注比較多。

其中更核心的是錦江酒店（中國(guó)區(qū)）有1.8億的會(huì)員體系，這個(gè)數(shù)量在目前國(guó)內(nèi)排名第一，相對(duì)可以為加盟店帶來(lái)穩(wěn)定的客流和業(yè)績(jī)。

③麗柏團(tuán)隊(duì)給予了合作的信心

孫云龍介紹說(shuō)，自己選擇品牌比較慎重，曾先后入住了30多家不同的酒店，主要從視覺(jué)體驗(yàn)、項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品舒適性、供應(yīng)鏈價(jià)格和品質(zhì)、投資預(yù)算等維度做考量。

他在考察過(guò)程中，通過(guò)自己直觀的體驗(yàn)，并站在消費(fèi)者角度去欣賞產(chǎn)品。他分享第一次入住麗柏酒店時(shí)的印象是，“感覺(jué)它的燈光設(shè)計(jì)具有藝術(shù)性，讓人眼前一亮！”

孫云龍先后參觀了北京、上海的麗柏酒店。品牌CEO諶業(yè)偉陪同一起參觀了麗柏上海店，親自講解了麗柏品牌，并展示了麗柏品牌的單房造價(jià)表。孫云龍?jiān)u價(jià)到一個(gè)在酒店行業(yè)二十多年的老總，他的專(zhuān)業(yè)性和待人處事的親和力，讓其對(duì)麗柏團(tuán)隊(duì)的印象非常好。加上，當(dāng)晚入住上海麗柏店的體驗(yàn)很好，包括客房產(chǎn)品也很舒服。

麗柏天津單房（套內(nèi)）投資表

最終通過(guò)對(duì)比，孫云龍認(rèn)為麗柏品牌在設(shè)計(jì)上更有活力，尤其對(duì)燈光設(shè)計(jì)考慮得比較細(xì)；產(chǎn)品具有舒適性的同時(shí)，也具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；包括品牌CEO諶業(yè)偉在內(nèi)的品牌團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)度，讓他最終選擇加盟麗柏酒店。

天津空港濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)麗柏酒店 大堂

02

項(xiàng)目數(shù)據(jù)

項(xiàng)目名稱(chēng)天津空港濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)麗柏酒店

開(kāi)業(yè)時(shí)間2021年10月1日

物業(yè)面積8300㎡

房間數(shù)量130間

籌建周期138天

客房套內(nèi)單房造價(jià)82746.4元（不含公區(qū)和租金）

預(yù)測(cè)回報(bào)期3年左右

出租率87%（2021年11月）

RevPAR320元（2021年11月）

數(shù)據(jù)來(lái)源于投資人

門(mén)店擁有130間客房，總投資1600.34萬(wàn)，客房套內(nèi)單房造價(jià)82746.4元，含公區(qū)的整體單房平均造價(jià)123103.03元。整個(gè)項(xiàng)目從裝修到運(yùn)營(yíng)耗時(shí)4個(gè)月左右（138天）。

門(mén)店于2021年10月1日開(kāi)業(yè)，爬坡期開(kāi)房率87%，平均房?jī)r(jià)368元，RevPAR 320元。

孫云龍預(yù)計(jì)，明年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)會(huì)有較大的漲幅空間。

目前門(mén)店客源占比：會(huì)員35%，協(xié)議客30%，OTA30%（攜程占比較大），散客約5%。

天津空港濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)麗柏酒店 客房

03

項(xiàng)目滿(mǎn)意點(diǎn)

1、設(shè)計(jì)風(fēng)格具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不易過(guò)時(shí)

孫云龍?jiān)谘b修領(lǐng)域深耕多年，他非?？粗仄放频脑O(shè)計(jì)風(fēng)格。第一次入住麗柏品牌時(shí)，就被品牌的設(shè)計(jì)所吸引，他表示，麗柏品牌的設(shè)計(jì)將精致主義和實(shí)用主義融為一體，低調(diào)的設(shè)計(jì)風(fēng)格，給人以柔和、簡(jiǎn)約的視覺(jué)感，能迅速抓住客人的視線(xiàn)，能獲得具有一定生活品質(zhì)的客人的喜愛(ài)；同時(shí)，隨著酒店客群日益趨向年輕化，在設(shè)計(jì)審美上，麗柏品牌的設(shè)計(jì)能力具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不易過(guò)時(shí)。

2、產(chǎn)品體驗(yàn)舒適，滿(mǎn)足客群的不同需求

① 洗好澡，睡好覺(jué)

孫云龍表示，很多客人反饋客房干凈，入住舒適。反饋比較多的評(píng)價(jià)是淋浴間的花灑能很快出熱水，水壓也比較舒適；客房的隔音效果好；床墊舒適；布草的親膚感好；室內(nèi)燈光柔和等。

②24小時(shí)美食自助站

孫云龍分享說(shuō)，麗柏酒店的客人能在大堂的“能量角”和“Hungry”站點(diǎn)24小時(shí)隨時(shí)享用美食，從主食、小吃到飲料，品類(lèi)豐富。

③盡量滿(mǎn)足客人的精致生活

“勞斯萊斯免費(fèi)接機(jī)”服務(wù)，給很多客人帶來(lái)了驚喜感！

在酒店大堂為入住客人提供熱毛巾、花茶，緩解客人的舟車(chē)勞頓，讓客人有賓至如歸的體驗(yàn)。

酒店免費(fèi)使用健身房、自助洗衣房。洗衣房有閱讀、桌游功能，盡量滿(mǎn)足客人對(duì)“精致生活”的需求。

3、項(xiàng)目籌建快，品質(zhì)高

在做樣板房之前，孫云龍接受并認(rèn)可了麗柏品牌對(duì)裝修公司選擇的專(zhuān)業(yè)操作流程和標(biāo)準(zhǔn)：首先招投標(biāo)；其次尋找多家公司同時(shí)做樣板房；再次由品牌方、設(shè)計(jì)方、業(yè)主方三方一起驗(yàn)收；最后通過(guò)對(duì)比價(jià)格、質(zhì)量，決定選擇哪一家裝修公司。

后續(xù)，團(tuán)隊(duì)花了一個(gè)月的時(shí)間，總共做了5個(gè)樣板房：其中包括2個(gè)線(xiàn)上（GPP錦江全球采購(gòu)平臺(tái)線(xiàn)上供應(yīng)商）、3個(gè)線(xiàn)下（孫云龍自己尋找的裝修團(tuán)隊(duì)）。

通過(guò)對(duì)比，孫云龍和品牌方共同認(rèn)為，線(xiàn)上團(tuán)隊(duì)的樣板房更好，比如，在燈光處理上，線(xiàn)上團(tuán)隊(duì)做出來(lái)的視覺(jué)效果更加柔和，而孫云龍找來(lái)的裝修團(tuán)隊(duì)做出來(lái)的視覺(jué)效果顯得刺眼，所以最終孫云龍選擇了品牌的裝修團(tuán)隊(duì)。

項(xiàng)目籌建期僅用138天，不僅周期快，而且項(xiàng)目品質(zhì)過(guò)硬。孫云龍說(shuō)：“畢竟品牌花了幾年時(shí)間來(lái)打磨產(chǎn)品，聽(tīng)從品牌的專(zhuān)業(yè)建議，能夠在籌建過(guò)程中少走彎路。”

另外，孫云龍?zhí)岬搅艘粋€(gè)合作細(xì)節(jié)：在籌建過(guò)程中，麗柏團(tuán)隊(duì)的工程部經(jīng)理來(lái)到門(mén)店后，立即檢查出消防系統(tǒng)的問(wèn)題。他感慨地說(shuō)：“工程經(jīng)理的一句話(huà)，為我節(jié)省了幾十萬(wàn)，專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)事，靠譜！”

同時(shí)，孫云龍表示，現(xiàn)在有投資人會(huì)隔三差五地到天津麗柏酒店探店，“現(xiàn)在我的門(mén)店也成了麗柏品牌的標(biāo)桿店之一，我還是很開(kāi)心的。”

4、供應(yīng)鏈產(chǎn)品物美價(jià)廉，為投資人節(jié)約成本，且售后服務(wù)響應(yīng)快

相對(duì)比其他品牌和其他渠道的線(xiàn)下采購(gòu)，孫云龍認(rèn)為麗柏品牌的供應(yīng)鏈產(chǎn)品物美價(jià)廉，他打比方說(shuō)：“50塊錢(qián)拿到的商品和100塊錢(qián)拿到的商品，前者看上去是便宜的，但實(shí)際上是一分價(jià)錢(qián)一分貨。”深扎在裝修行業(yè)多年的孫云龍，對(duì)于麗柏品牌產(chǎn)品的“低成本，高品質(zhì)、高效率”非常認(rèn)可，表現(xiàn)在以下方面：

①在門(mén)店前期建造過(guò)程中，麗柏品牌通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一參考價(jià)的施工物資清單指導(dǎo)、統(tǒng)一價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品、裝配式研發(fā)成果等方式，幫助投資人實(shí)現(xiàn)“低成本”需求。

②在供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，麗柏品牌通過(guò)“嚴(yán)選”的態(tài)度，尤其是比較注重消費(fèi)者的體驗(yàn)。麗柏與8家頂級(jí)供應(yīng)鏈締結(jié)“柏選聯(lián)盟”，成本不到其他同款產(chǎn)品的1/3，為投資人節(jié)約投資成本，實(shí)現(xiàn)了投資人“低成本，高品質(zhì)”的需求。

③在產(chǎn)品售后處理中，之前通過(guò)供應(yīng)鏈采購(gòu)的產(chǎn)品，出現(xiàn)過(guò)小問(wèn)題，但是品牌方的響應(yīng)及補(bǔ)貨速度非常快，實(shí)現(xiàn)了“高效率”的需求，讓投資人沒(méi)有后顧之憂(yōu)。

5、管理團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)

孫云龍比較認(rèn)可店長(zhǎng)的能力，他認(rèn)為店長(zhǎng)表現(xiàn)比較好的地方有：

① 店長(zhǎng)來(lái)到門(mén)店之后，根據(jù)項(xiàng)目籌開(kāi)和經(jīng)營(yíng)進(jìn)度，對(duì)人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行梳理并全面招聘。

② 抓酒店安全，除了門(mén)店的衛(wèi)生安全以外，消防安全、安保等方面，他也一并認(rèn)真監(jiān)督、管理；

③ 對(duì)門(mén)店的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)進(jìn)行了鞏固。比如，及時(shí)進(jìn)行房態(tài)管理，加強(qiáng)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)、管理等等。

因?yàn)榈觊L(zhǎng)的能干和得力，孫云龍表示，自己平時(shí)在店里的時(shí)間比較少，對(duì)團(tuán)隊(duì)比較放心。因?yàn)樯俨傩模梢詫⒏嗟臅r(shí)間和精力投放在其他生意。

提到麗柏品牌對(duì)門(mén)店的營(yíng)銷(xiāo)支持，他記憶比較深刻的是：

① 門(mén)店剛開(kāi)業(yè)時(shí)，為了快速打開(kāi)市場(chǎng)，品牌派來(lái)20名銷(xiāo)售人員，主攻門(mén)店3-5公里以?xún)?nèi)的協(xié)議客戶(hù)，快速提升門(mén)店業(yè)績(jī)。

② 品牌給予了抖音強(qiáng)勢(shì)宣傳，包括拍攝+推送，以及品牌官方媒體推廣，這對(duì)門(mén)店的流量也有一定的帶動(dòng)作用。

③ 麗柏品牌總裁諶業(yè)偉，重視加盟店的業(yè)績(jī)動(dòng)態(tài)，為門(mén)店業(yè)績(jī)親力親為。

麗柏品牌總裁諶業(yè)偉，從前期探店開(kāi)始，到天津麗柏酒店的選址、談租金，到門(mén)店籌建、開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)及業(yè)績(jī)提升，一直都很費(fèi)心。

在天津麗柏酒店開(kāi)業(yè)前期，他通過(guò)線(xiàn)上方式培訓(xùn)了4個(gè)小時(shí) ，指導(dǎo)門(mén)店的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)如何提升業(yè)績(jī)，幫助門(mén)店迅速打開(kāi)市場(chǎng)，提升出租率。

近期（在采訪(fǎng)的前一個(gè)周末），諶總利用自己周末的休息時(shí)間，通過(guò)4小時(shí)的線(xiàn)上會(huì)議，為天津麗柏酒店員工分享品牌業(yè)績(jī)、2022年的發(fā)展戰(zhàn)略；同時(shí)，為門(mén)店年底沖業(yè)績(jī)加油打氣，提升團(tuán)隊(duì)凝聚力和戰(zhàn)斗力。

孫云龍表示，從項(xiàng)目前期到門(mén)店籌建到門(mén)店經(jīng)營(yíng)，麗柏團(tuán)隊(duì)表現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)的水準(zhǔn)和認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度。麗柏團(tuán)隊(duì)通過(guò)線(xiàn)上+線(xiàn)下的銷(xiāo)售模式，幫助加盟店獲得流量和曝光率，迅速打開(kāi)市場(chǎng)，縮短門(mén)店爬坡期，提升門(mén)店出租率。

04

項(xiàng)目遺憾點(diǎn)和處理方式

門(mén)店在2021年十一期間開(kāi)業(yè)，在最近兩個(gè)月的時(shí)間里，全國(guó)各地的疫情“此起彼伏”，疫情處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，門(mén)店數(shù)據(jù)也會(huì)隨著疫情有所波動(dòng)，但好在門(mén)店所有的員工都在積極、樂(lè)觀地面對(duì)。

雖然目前疫情反復(fù)無(wú)常，但孫云龍相信在明年春天、尤其是像五一、十一這樣的黃金周，門(mén)店的數(shù)據(jù)將會(huì)有更大的漲幅空間。

05

投資人建議

對(duì)于新的酒店投資人，孫云龍有如下投資建議：

1、品牌背景要強(qiáng)大

選擇的品牌，無(wú)論是一個(gè)老品牌，還是一個(gè)新品牌，需要其所屬的酒店集團(tuán)具有強(qiáng)大的知名度、會(huì)員體系、團(tuán)隊(duì)管理能力和品牌營(yíng)銷(xiāo)能力。同時(shí)，品牌要有一定的創(chuàng)新能力，這樣的品牌才會(huì)具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2、專(zhuān)業(yè)人，做專(zhuān)業(yè)的事

雖然自己在裝修領(lǐng)域里有多年的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)空間審美和裝修過(guò)程具有一定的經(jīng)驗(yàn)，但第一次酒店投資時(shí)，也交了學(xué)費(fèi)，走了彎路，所以在做酒店投資時(shí),投資人本身需要懂專(zhuān)業(yè)知識(shí)。如果不懂，投資人更需要和專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)一起進(jìn)行物業(yè)分析、談好租金、做樣板房、為門(mén)店引流等，需要大家齊心協(xié)力地把門(mén)店經(jīng)營(yíng)好。

3、在酒店裝修之前，先打樣板房

在酒店裝修之前，最好能先打樣板房。因?yàn)樵诖驑影宸康倪^(guò)程中，能夠快速熟悉產(chǎn)品，并且在裝修過(guò)程中對(duì)于裝修細(xì)節(jié)的疏漏或錯(cuò)誤及時(shí)糾正。待樣板房驗(yàn)收通過(guò)后，再進(jìn)行整個(gè)酒店的裝修，這樣會(huì)更高效、精準(zhǔn)，節(jié)省投資成本。

最后，孫云龍分享說(shuō)，在同等物業(yè)條件下，麗柏品牌CEO諶業(yè)偉以及品牌整體營(yíng)銷(xiāo)能力讓門(mén)店的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)有所不同，這也是“產(chǎn)品”產(chǎn)生差異性的原因所在。

對(duì)于未來(lái)的投資展望，孫云龍?zhí)寡员硎?，如果后續(xù)遇到合適的物業(yè)，會(huì)繼續(xù)選擇加盟麗柏品牌。

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